前言
当前，中国经济还处于调整期，体现在不动产与零售消费商业领域——冷暖不一。商业不动产还在深度调整，零售消费端开始出现回暖，但是温度有限。企业端，投资信心与开发动力仍显不足，好的迹象是10月下旬开始，不少企业恢复了部分投资动作。
不过，面对挑战，行业并未止步。企业积极拓宽融资渠道，尤其加速推进消费基础设施公募REITs落地，同时深化数字化转型、探索多元化经营，全面提升运营质量与消费体验。越来越多的商业项目正以业态创新和模式重构响应市场，积极迎合日益多元且细化的消费需求。
展望未来，市场仍将处于多重变量交织的动态进程中。企业需敏锐捕捉消费趋势与宏观环境变化，强化运营韧性与策略敏捷性，方能在新一轮周期中稳健前行。
在此背景下，观点指数研究院依托专业深度调研与系统数据分析，于2025观点商业年会现场隆重发布《表现力指数•2025年度商业地产表现报告》，全方位解构行业产业链的演进与格局变迁。相关成果将汇聚成“表现力指数•2025年度商业地产表现”并在现场作权威发布，旨在为市场主体提供切实参照，助力行业在不确定性中探寻确定性的发展路径。
以下为“商业地产零售业态发展：精耕细作”篇。
当前，在消费市场温和复苏的宏观背景下，中国商业地产已全面进入精耕细作的新发展阶段。
服务消费的崛起、节假日经济的强劲拉动以及免税经济等新亮点的涌现，为市场注入了新的活力。
从企业端来看，头部商管公司与持有型房企凭借规模优势、品牌资源与精细化运营能力，展现出更强的抗风险与增长韧性，而部分非头部企业则面临业绩停滞甚至下滑的挑战。
无论是巩固首店与旗舰店壁垒的高端项目，还是通过主力店升级、空间场景重塑以深耕区域市场的中端项目，亦或是积极向“奥莱+文旅”综合体转型的奥特莱斯和致力于打造社区生活场的社区商业，都在各自赛道中探索着独特的生存与发展之道。
与此同时，消费品牌也面临全新考验与机遇。餐饮企业迎来上市潮并加速出海，茶饮品牌在下沉市场与海外寻找新蓝海；运动服饰品牌业绩分化，国际品牌与本土龙头战略各异；奢侈品行业增速放缓，品牌价值与体验成为竞争核心；而传统商超在“胖东来模式”启发下积极调改。
此外，国内电商巨头围绕即时零售展开新一轮激烈角逐，跨境电商则在应对国际环境挑战中不断提升其抗风险与供应链的能力。
资本市场上，消费基础设施公募REITs的持续扩容，为行业提供了重要的融资与退出通道，其市场表现凸显了投资者对消费类资产长期现金流的信心，而资产的未来表现将愈发依赖运营能力。
商业地产进入精耕细作阶段，免税经济成消费新亮点
2025年，消费市场呈现温和复苏态势，社会消费品零售总额增速相对平稳，累计增幅在4%-5%之间。
其中，随着服务消费场景融合拓展，市场保持较快增长。2025年1—9月份，服务零售额同比增长5.2%，增速高于同期商品零售额0.6个百分点。
重点节假日如春节、五一、中秋国庆成为关键增长节点，体验式、服务性消费需求强劲。
以最新的双节假期为例，据商务部商务大数据监测，国庆中秋假期全国重点零售和餐饮企业销售额按可比口径同比增长2.7%。10月1日至7日，商务部重点监测的78个步行街（商圈）客流量、营业额同比分别增长8.8%和6.0%。
具体城市表现上，一线城市中，北京市商务局数据显示，国庆中秋八天假期重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等业态企业实现销售额95.1亿元，全市60个重点商圈客流量5966.8万人次，同比增长13.9%。
二线城市方面，杭州市商务局监测数据显示，9月30日至10月7日期间，杭州消费总规模达296.71亿元，全市50家大型商超实现营业额10.98亿元，同样有不错的表现。
这背后离不开消费政策的持续发力，今年以来，商务部等多部门密集出台政策，推动消费活力释放。
9月，商务部等九部门支持存量零售商业改造纳入一刻钟便民生活圈建设、优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。
此外，印发的《关于扩大服务消费的若干政策措施》也提到，开展消费新业态新模式新场景试点城市建设，将通过竞争性评审方式在全国选择50个左右人口基数大、带动作用强、发展潜力好的消费新业态新模式新场景试点城市，增加优质消费供给，创新和丰富多元化消费场景，推动新的消费业态不断涌现、消费活力进一步提升。
地方层面，重点商业城市也在持续发力营造良好的消费环境。期内，成都推出首发经济计划、上海优化离境退税、重庆推动绿色商场建设等地方政策，不断通过业态创新和需求刺激等手段，进一步拉动消费增长。
值得关注的是，免税经济成为年内的消费新亮点，凭借价格优势+政策便利吸引境外消费回流。今年以来，武汉、广州、深圳、长沙等多个城市开设了市内免税店，免税消费场景不断拓宽。
与其他类型免税店相比，市内免税店营造的消费场景更接近传统购物中心，免税叠加文旅、娱乐的业态组合，能让消费者延长驻足时间，同时也更丰富消费体验。
如福田深业上城的深圳市内免税店经营面积近3000㎡，是目前国内面积最大的市内免税店，对深圳市内外消费者和港人北上消费都有较强吸引力。
作为重要免税阵地的海南离岛免税也成效显著。据海口海关统计，自2020年7月1日新政实施以来截至2025年9月11日，海口海关共监管离岛免税购物金额超2000亿元，免税购物人数3000万人次，免税购物件数2.47亿件。
大宗交易上，年内零售商业资产出售消息不断。北京华联、万达商管、英格卡购物中心均选择出售旗下优质商业资产，回笼资金的同时对外输出商业管理能力，减少成本支出。
如险资泰康人寿领投的基金拟收购位于无锡、北京、武汉的三座荟聚购物中心，涉及资金高达160亿元。出售完成后，项目仍由英格卡运营，英格卡出资20亿元认购基金的劣后级并承诺投资期间保险机构的回报率将接近7%。
实际上，在普遍面临现金流压力之际，传统开发商如万达、万科等通过出售资产回笼资金已成常态，这也给市场上的投资者带来了不少机会。
青睐于投资商业资产的专业资本如基金、保险成为了接盘主力，上述泰康人寿此前就收购了北京旧宫万科广场、深圳龙岗万科广场等资产。
从成交案例来看，在资产选择上，当前投资者更倾向于收购总价较低、改造提升空间大的商业资产，以寻求资产增值。
分化加剧下企业稳固基本盘，探索存量战场新方向
2025上半年，商业地产企业的业绩表现显著分化。
内资企业方面，商管赛道上华润万象生活成为增长最明显的企业，2025上半年购物中心业务实现收入22.64亿元，同比增长19.8%。增长背后，与华润万象生活的规模优势以及不断推动新项目入市有关。
数据显示，其目前在运营的项目达到125个，且上半年有郑东万象城、顺德万象汇等新项目开业，较好地为业绩增长提供了新动力。
与此同时，非头部商管企业整体承压。已上市的宝龙商业、中骏商管收入近乎零增长或下滑。数据显示，宝龙商业2025上半年零售商业收入为10.49亿元，同比下降.6%。
至于持有型企业，大部分实现了收入的同比增长。2025上半年龙湖集团实现商业租金收入55亿元，同比增长4.9%。同样录得增长的还有新城控股，期内实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%。
上述企业的共同点在于商业规模较大，且在运营项目保持较高出租率。以新城控股为例，截至2025年6月底，其已实现全国141个城市、205座综合体项目的布局，开业规模达1608.14万平方米，出租率稳定保持在97.81%。
港资企业则喜忧参半，恒隆地产内地零售商业2025上半年整体收入为24.12亿元，与去年同期持平，出租率整体维持在94%。
旗舰商场方面，上海恒隆广场维持98%的高出租率，收入保持稳定，但客户对高端消费渐趋谨慎，导致租户销售额下滑8%；上海港汇恒隆广场的收入和租户销售额则分别上升1%及10%。
相比之下，太古地产中国内地零售物业租金收入同比上升2%至22.72亿港元，应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升1%。
这主要得益于旗下商场大部分在市场考验下表现平稳，其中北京三里屯太古里零售销售额、租金收入总额分别上升7%、5%。但也有项目出现下滑，广州太古汇零售销售额、租金收入总额分别下跌2%、1%，后续仍需通过品牌优化和运营提升拉动业绩增长。
从上述业绩表现可以看出，当前市场环境下，企业的结构性分化正在加剧。部分企业能凭借丰富的品牌资源、精细化运营能力和全国化布局，在市场疲软下实现业绩增长。
但也有不少企业依然面临挑战，业绩停滞或下滑。除市场环境影响外，也反映出企业在品牌号召力、运营效率和抗风险能力上的短板。
业务发展上，寻找存量发展机遇成为企业的发展重点。如华润万象生活、碧桂园文商旅、龙湖集团、爱琴海商业等企业纷纷通过轻资产模式扩大版图。
华润万象生活表示，将在重点城市寻找优质存量改造项目，通过精准调改实现低效资产快速转化。期内，上海C.P静安调改成效显著，焕新后零售额同比增长49.6%，租金同比增长27.9%，成为静安寺商圈年轻力消费的新载体。
此外，聚焦现有资产的优化与价值挖掘也是重要方向。恒隆公布的“恒隆V.3”策略，就侧重在现有项目所在地拓展业务，精选现有项目再投资。进一步来看，即通过小投资，轻重结合的资产模式，与集团现有的优势项目进行资产整合，从而提升现有项目的市场竞争力和创收能力。
期内，恒隆通过合作方式与杭州百大集团签署协议，租赁后者持有的杭州百货大楼物业，进一步提升即将开业的杭州恒隆广场的区域市场竞争力。
据了解，上述合作项目所需的施工与翻新规模较小，预计能在更短的时间内为资本回报及资产回报带来显著效益，同时经营风险也更为可控。
商业竞争升级战加剧，项目注重提高差异化竞争力
随着商业竞争进入白热化阶段，项目的竞争维度从单纯的区位和品牌，全面升级为内容创造、独特体验和精细运营的多维比拼，不同类型和能级的商业项目，需采取符合自身定位与目标客群的提升之法。
高端项目方面，上海恒隆广场、北京SKP、太古汇/太古里、万象城系列项目，策略核心在于巩固“首店经济”与“旗舰店经济”的绝对领导地位。
以太古为例，其旗下太古系列项目以零售业态为主，时装及配饰、珠宝及钟表为代表的租户面积占比近五成，其中不乏知名奢侈品牌的旗舰店等，该品类门店的提升影响着业绩表现，是调改的重点。
期内，成都太古里就推动了重点品牌蒂芙尼旗舰店、NBGreyR形象店等的升级。同类型项目北京SKP、深圳万象城也采取相似做法，前者完成TIFFANY&CO.和PRADA精品店的焕新，后者实现Tiffany&Co.的门店焕新。
2025年7月完成焕新启幕的Tiffany&Co.深圳万象城精品店，拥有该品牌全球首个以法夫赖尔玻璃为灵感打造的大规模外立面，面积达450平方米，并设有多个特色区域。
高端项目的护城河在于其无法被轻易复制的品牌组合，频繁进行品牌焕新的目的是通过稀缺、独家的品牌资源构建壁垒，为高净值会员提供独家产品和体验，从而最大化单客价值。
中端项目方面，主要通过主力店升级、空间改造和业态重组，提升区域市场的竞争力。以领展内地零售项目为例，其主力业态为餐饮和零售业态，相比高端项目，餐饮业态租金所占比重更大。业绩提升需求之下，这部分业态也成为了升级调整的重点。
广州天河领展广场作为领展旗下最新的改造项目，期内围绕餐饮和休闲业态，打造了“平川好味”美食空间和“平川夜巷”户外街区，精准切入“夜经济”和“轻社交”场景，并建设人宠共享空间。
相关数据显示，该项目2024-2025年间新增的超15个重点品牌年度销售创新高，超30个品牌年度销售增长30%。
龙湖旗下重庆北城天街也对原远东百货区域进行整体改造，升级成北城天街B馆，引入超100家头部品牌，打造户外运动首店矩阵、时装旗舰店集群及沉浸式社交餐饮空间。五一期间，焕新归来的北城天街B馆5天营业额达6600万元，日均吸引超20万人打卡。
相同商业策略下，龙湖成都西宸天街的天街里主题街区也于年初改造完成，作为龙湖商业打造的户外主题街区，引入包括休闲轻餐、咖啡饮品、Bistro餐酒吧等潮流业态品牌。
区别于高端项目，中端项目的成功关键在于深耕大众消费需求。相比于追求高量级品牌，实际上更需要引入符合周边居民消费习惯的业态和品牌，如优质超市、亲子娱乐、特色餐饮等，通过“一店一策”优化体验，增强客户黏性。
当前，将二次元内容融入商业体运营已成为吸引年轻客群的有效策略，一二线城市的多个标杆项目通过主题化改造、沉浸式场景营造和深度社群运营，成功实现了焕新与增长。
上海 百联 ZX 创趣场就定位为国内首座专注二次元文化的垂直商业体，与Aniplex、万代、东映等头部动漫IP直接签约，设立品牌旗舰店，并常规举办动漫快闪、主题展、宅舞赛、AR/VR互动体验，形成沉浸式场景。
相关数据显示，2025年上海BilibiliWorld展会期间，百联ZX创趣场客流同比上升13%，销售同比上涨31%，场内品牌全球销冠占比超90%，创业绩新高品牌占比40%。
上海静安大悦城作为国内最早探索二次元IP与线下商业结合的商场之一，也通过持续举办IP快闪活动，打造了成熟的二次元生态系统。
该项目2025年双节期间共推出13场快闪活动，联合20+重磅IP，快闪总体销售超过1600万元，同比提升超66%。55家场内二次元店铺整体销售突破1680万元，同比增长超50%。
奥莱社商卷出新高度，新形态与体验化成未来方向
当前市场环境下，奥莱已成为商业地产行业中稳定的“压舱石”业态。随着消费需求从单一功能价值向多元体验升级，奥特莱斯不仅是名品折扣店，而是通过引入餐饮、娱乐、文化等多种业态，打造成集零售、餐饮、文化、休闲于一体的商业综合体。
期内，百联奥莱计划打造全国首个“熊猫主题公园漫步式”奥莱，通过深度绑定强势IP，将简单的购物行为升级为主题游览体验，增强项目的差异化竞争力。
东莞的万象滨海购物村也选择在商业空间中叠加休闲、文旅、艺术等体验元素，延长消费者的停留时间，创造更多消费机会。
在业态持续向好的背景下，相关企业的业绩表现也有惊喜。王府井奥莱业务2025上半年实现了营收增长，同时保持高毛利率。
较高的毛利率与该业态以商品零售收入为主、以及成本投入较低有关，奥莱业态一般选址在远郊区位，物业租赁成本较低；此外对设施要求也相对较低，运营成本得以控制。
未来，随着新项目入市，相信其奥莱业务将更上一层。湾里作为王府井计划2025年底正式开业的最新项目，由“湾里·王府井WellTown”“湾里·汀云小镇”和“湾里·诺岚酒店”三大特色板块构成，打造集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体的副中心国际商业娱乐综合体，能对家庭、年轻群体、商务出行等多层次客群全方位覆盖。
社区商业方面，项目打造逐渐朝着兼具精致内容与情感共鸣的生活场方向发展。品牌组合上，以刚需为基底，同步引入高品质、强体验的全业态品牌。
如浦发集团与印力集团携手打造浦发唐镇印象汇，在引入刚需配套如超市、餐饮、生活服务、儿童亲子教培业态的同时，还布局了诸多餐饮首店、户外运动品牌、宠物门店等富有层次的多元品牌矩阵。
部分拥有丰富资源的企业，有望通过长期深耕，实现市场份额的提升。万科旗下万芊荟背靠母公司，具备较多的资源优势，万科多年开发积累的社区资源、万物云的智慧化技术及物业服务体系等，均能为其提供精准客群定位、低成本获客和高效运营等方面的支持。
截至2025年4月，其在全国在管及筹开的项目超40个，约9成位于一、二线城市，能为项目提供稳定的消费支撑。
发展趋势上，如今微度假商业不断涌现，不少城市商业体通过主题化、沉浸式场景、活动驱动和会员闭环等手段，提升客流质量、实现收入增长。
如深业上城通过城市漫游、艺术展、体育赛事等公共文化活动激活空间，成为城市级文商旅目的地；蟠龙天地则以江南古镇、水乡桥廊、非遗手工等文化元素与自然景观融合，成为微度假网红打卡地。
可以发现，上述项目均以“城市微度假”作为核心品牌定位，强调在城市内部实现短时度假体验。在商业运营上也有诸多共同点，二者均通过融合自然生态与商业、打造特色场景与活动以及引入多元业态等方式，为消费者提供独特的微度假体验。
观点指数认为，未来随着消费者对体验式消费需求的不断增加，城市微度假商业、奥莱+文旅等类型业态有望成为新的增长点，社区商业则需进一步加强精细化运营，深入了解社区居民的需求，不断丰富业态组合，提升客群的粘性。
上市、扩张与创新并行，消费品牌重塑增长逻辑
餐饮方面，2025年蜜雪冰城、古茗、沪上阿姨、绿茶集团等企业陆续在港交所挂牌上市，霸王茶姬则成功登陆美股。与此同时，遇见小面、巴奴毛肚火锅、老乡鸡等企业也正在冲刺港股IPO，餐饮行业迎来了上市潮。
其中，蜜雪冰城和古茗在茶饮品牌中表现突出。2025上半年，蜜雪以148.75亿元营收、27.2亿元净利润、53014家门店的总成绩全面领跑。而古茗也实现了营收56.63亿元，同比增长41.2%，实现归母净利润16.25亿元，同比增长121.50%，营收利润双增长。
相比之下，奈雪的茶实现营收21.78亿元、净利润-1.17亿元，同比减亏，是上市茶饮品牌中唯一营收下滑的企业，下滑主因是关闭了部分经营不善的门店。
与此同时，头部餐饮品牌加速布局海外市场。年内，瑞幸首进马来西亚并计划开设200家门店，茶百道登陆西班牙、法国，茶理宜世入驻伦敦，喜茶在纽约时代广场开设直营LAB店等，均是品牌向海外市场寻找新增长机会的尝试。
观点指数认为，海外市场虽是当前茶饮品牌突破增长瓶颈的重要方向，但需匹配本地化供应链与运营能力。相比之下，国内下沉市场仍是主战场。
下沉市场的租金、人力成本相对较低，有利于茶饮品牌降低运营成本，提高盈利能力。上半年业绩增长较大的古茗就专注于下沉市场，截至2025年6月30日，其在营的11179家门店中，二三线及以下城市占比81%，乡镇门店比例增至43%。
3C数码方面，苹果、华为和小米等是较受零售商业项目青睐的热门品牌。业绩表现上，苹果在截至2025年6月28日的2025财年第三季度，营收达到940亿美元，同比增长10%；而2025年上半年小米集团总收入也达到2272.49亿元，同比增长38.2%，表现出较强的市场消费力。
值得一提的是，在购物中心中，上述品牌门店普遍采取了前店后场的模式。“前店”指面向消费者的展示、销售、体验区，承担品牌形象、产品演示、现场服务等功能，“后场”则是位于同一楼层或相邻楼层的办公区，供品牌内部员工进行产品研发、售后维修、库存管理、培训、运营策划等日常工作。
观点指数认为，这种模式能把购物中心的高客流优势与品牌内部运营需求相结合，帮助3C品牌在展示、销售、研发、服务四个环节实现资源共享、信息闭环和成本压缩。
此外通过合理的空间划分、人员配置和数据平台支撑，品牌也能够在竞争激烈的零售环境中快速获取用户反馈、提升品牌黏性。
户外运动方面，国内四大运动品牌中，安踏头部地位依然稳固，2025上半年的营收达到385.4亿元，同比增长14.3%，营收规模超过了李宁、特步与361度三家企业的总和。
同期，李宁实现收入148.2亿元，同比上升3.3%；特步实现收入68.4亿元，同比增长7.1%；361度集团收入则增长11%至57亿元。
净利润方面，安踏2025上半年的归母净利润同比下降8.94%至70.31亿元。但依然是李宁、特步、361度总和35.09亿元的约2倍。
虽然安踏目前在大众市场和高端户外领域均有较强的市场竞争力，但并非毫无压力。由于收购JACKWOLFSKIN业务等因素，安踏的平均存货周转日数从114天增加至136天，库存压力隐现。
此外，由于毛利率相对较低的电商业务和鞋类产品贡献的增加，整体毛利率同比下降了0.7个百分点至63.4%。
至于国际运动品牌，也表现出明显的分化现象。阿迪达斯2025上半年总营收121.05亿欧元，同比增长14%。其中，大中华区收入增长13%至18.27亿欧元，实现连续第九个季度增长。
2025年第二季度，Lululemon中国大陆业务净营收同比增长25%，按固定美元计算增长24%。季内其在中国大陆新开设了五家门店，并持续通过多样化的活动与体验提升品牌知名度。
但也有品牌出现下滑，耐克第四财季营收110.97亿美元，同比下降12%，季度净利润2.11亿美元，同比下降86%。其中，大中华区季度营收14.76亿美元，同比下降21%。
业绩分化背后，与品牌采取的策略相关。耐克对专业运动领域的聚焦不足，未能及时跟上中国消费者对运动产品多元化的需求变化，而阿迪推行本土思维的全球品牌战略，不断推出新技术和新设计，提升了品牌的吸引力和市场竞争力。
门店运营上，“大店模式”已成为品牌旗舰的标配，门店通过设置丰富的体验区、互动装置和服务空间，让消费者亲身感受品牌倡导的完整生活方式，塑造品牌形象。
此外，开设专注于特定场景的专门店，来吸引和服务核心客群也是趋势之一。不少户外运动门店打造沉浸式主题场景，将产品使用环境如山地、雪场、跑道“搬进”商场，直观传递产品功能，激发购买欲望。
奢侈品方面，行业整体进入低速增长期，这也体现在企业的业绩数据上。2025上半年，爱马仕全球营收达到80亿欧元，同比增长8%，经常性营业利润达33亿欧元，利润率维持在41.4%。普拉达集团同样实现增长，营收达到27.4亿欧元，同比增长9%，但净利润为3.86亿欧元，仅增长0.5%，增速放缓。
同期，LVMH集团全球最大奢侈品集团，2025上半年营收398.1亿欧元，同比下降4%；营业利润下滑15%至90.12亿欧元，净利润下跌22%。开云集团同样出现下滑，营收76亿欧元，同比下降16%，净利润下跌46%至4.74亿欧元。
观点指数认为，奢侈品集团业绩分化，实际上意味着顶端消费者对稀缺性与工艺的追求不变，爱马仕式模式持续奏效，但中间层品牌符号价值被弱化，面临业绩增长压力。
与此同时，业态创新与本土化运营，成为品牌连接消费者的关键抓手，头部品牌愈发注重与消费者的深度连接，通过门店布局优化、专属活动策划留住高端客群。
上海兴业太古汇的LV路易号巨轮就是案例之一，路易酩轩集团通过融合“展览+零售+餐饮”，打造互动式体验、沉浸式消费场景等，收获了话题度和客流量，提升了品牌在本土市场的影响力。
美妆方面，本土品牌高端化成效显现。成功上市的毛戈平营收增长34.6%，通过提价与入驻武汉、成都SKP等高端渠道，巩固高端定位，打破国际品牌对高端市场的垄断。
国际品牌则呈现冰火两重天，欧莱雅集团2025年上半年以1861.9亿元的销售额稳居全球榜首，同比增长3%，营业利润约392.77亿元，同比增长3.1%，其在中国市场的销售额从第一季度的同比小幅下滑逆转为第二季度的同比约增长3%。
雅诗兰黛集团同期净销售额则为69.61亿美元，同比下降10.88%，上半年净销售额已跌至近5年来的最低值，净收益和归母净收益已连续5年下跌，反映国际品牌在消费疲软和竞争加剧下的压力。
为应对挑战，雅诗兰黛正通过管理层本地化、中国区升级为独立市场等来提升决策效率，同时优化渠道结构，并更加关注线上电商的运营，以稳住业绩。
商超会员店方面，传统商超转型升级如火如荼。永辉超市、物美、步步高等传统商超代表纷纷学习胖东来模式，并在全国范围内掀起一股调改热潮，行业整体也从传统大卖场向品质零售迈进。
但调改的代价并不小。以调改力度最大的永辉为例，其2025上半年营收录得299.48亿元，同比下降逾20%；净亏损2.41亿元，同比下降187.38%，由盈转亏。
数据显示，截至今年6月30日，永辉超市调改门店总数达124家，而门店调改需经历歇业装修、重开业支出等必要过程，这些都给永辉的业绩带来了不小压力。
此外需要关注到，在胖东来、山姆的热度刺激下，不少传统商超纷纷开始加大对自有品牌的打造。
2025年，永辉计划上架60个自有品牌的新品，孵化10个1亿元级别的超级战略大单品，并通过供应链生态建设，预计在3到5年内，推动自有品牌达到永辉整体销售额的40%。截至7月底，步步高的自有品牌BL也有超50支单品，覆盖一次性用品、纸品、米、啤酒、饮料等多元品类。
观点指数认为，打造自有品牌，虽可大幅提升利润空间，减少对供应商的依赖，增强产品差异化竞争力，但同时也要求商超具备强大的供应链、品控、营销能力。若能力不足，反而可能拖累经营。
至于付费制会员店，山姆在国内依然一家独大。2025第二财季沃尔玛中国实现净销售额58亿美元，同比增长30.1%；可比销售额增长21.5%，电商业务净销售额增长39%，电商销售额占比超过50%。
究其原因，优质的商品与体验、全渠道购物以及成熟的会员制服务，构建了山姆独特的差异化竞争壁垒。
同一赛道的开市客，在国内的扩张速度和本土化进程则相对较慢。数据显示，开市客目前在中国内地仅开设7家门店，且主要分布于长三角和大湾区，仍处于探索期。
但其单店表现不容小嘘，官方业绩数据显示，2024年8月至2025年8月经营周期52周财年，开市客苏州店在全球超过880家卖场中，销售额增速位居全球第一，是山姆在部分城市的强劲竞争对手。
国内电商面临新业务考验，跨境电商加强抗风险能力
国内电商方面，行业竞争从单纯的商品交易扩展到以即时零售为代表的高频服务争夺。根据电商三巨头的2025Q2业绩数据显示，部分企业因开拓新业务利润承压。
2025年以来，京东通过“外卖+即时零售”等新业务实现了营收的高速增长。最新的2025Q2，京东实现收入3566.6亿元，同比增长22.4%，其中新拓展的外卖等业务收入达到138.5亿元，较一季度增长了140.7%。但同时也面临风险。
外卖是低毛利、重运营的业务，与美团、饿了么的正面竞争导致其需要进行巨额补贴和营销投入，这也体现在了利润表现上，2025Q2数据显示，京东录得整体利润62亿元，同比下滑51%。
未来，京东能否在巩固电商基本盘的同时，承受住这场消耗战，成功实现业务协同，是其未来发展的关键所在。
除京东外，阿里巴巴在2025二季度完成了淘天集团、饿了么与飞猪整合，组建阿里巴巴中国电商集团，推动即时零售业务收入增长12%至147.84亿元，成为京东新业务的竞争对手。
与京东、阿里加码即时零售不同，拼多多加大了对核心电商业务的投入，优化商家生态和供应链。2025年初，拼多多就正式启动“千亿扶持”战略，未来三年拟拿出1000亿元资源，通过更多费率减免和消费补贴等方式，大规模降低中小商家成本并拉动市场需求。
补贴之下，拼多多的利润同样面临考验。2025Q2数据显示，其营收虽然增长7.14%至1039.85亿元，但利润下滑4.07%，录得307.54亿元。
除了业务层面的争夺，巨头们也都在加大对于未来竞争力的投资。以阿里为例，AI和云计算被其视为两大战略重心之一，其云业务在AI的驱动下增长强劲。
2025Q2业绩数据显示，阿里云实现超预期增长，季度收入同比大涨26%至333.98亿元，增速创三年新高，这也拉动了阿里整体利润的增长。
跨境电商方面，各大平台在2025年经历美国关税政策等较大的外部环境挑战后，逐步提升业务抗风险能力，不断开拓新市场和提升物流供应链能力。
新兴市场开拓上，东南亚、拉美、中东等地区电商增长迅猛，已成为不可忽视的新引擎。如SHEIN将阿联酋和沙特阿拉伯作为重点市场，通过建立数字化纺织产业园等本土化策略，降低退换货率，提升市场份额。
Temu也将战略重心加速转向澳大利亚，向澳大利亚供应商开放本地化入驻，强化商品合规审查，其在澳大利亚的月度广告支出和用户规模都有显著增长。
至于物流供应链能力，2025年初Temu就在多个市场全面推行半托管模式，商家将商品提前备货到平台指定仓库，由Temu统一负责后续的仓储、订单处理和末端配送，提升物流时效和履约效率。
此外，菜鸟网络宣布升级欧洲G2G（国家间）跨境物流解决方案，产品已覆盖35个欧洲国家及外岛，占欧洲国家和地区总数的99%，实现“泛欧3日达”，也表明跨境电商的竞争已上升到国家间供应链效率的竞争。
在此背景下，预计拥有强大自建物流体系或能整合高效第三方物流的平台，更有望建立起长期优势。
消费基础设施REITs持续扩容，运营能力成同类型资产分化关键
2025年，消费REITs赛道继续火热。
年内，易方达华威农贸市场REIT、中金中国绿发商业REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业REIT五只消费基础设施REITs成功上市，市场供给持续丰富，截止目前已有12只上市的消费基础设施REITs。
资产多元化成为重要趋势，底层资产类型从传统的核心商圈购物中心扩展到奥特莱斯，REIT发行方从内资扩展到外资，资产谱系日趋完善。
二级市场表现上，消费类REITs在2025年内的平均涨幅远超其他类型，新上市产品涨幅明显，显示出市场对消费复苏和该类资产长期现金流的强烈信心。
在已经上市的12只消费REITs当中，易方达华威市场REIT于年内录得最高涨幅，达到71.36%，其次，嘉实物美消费REIT年内涨幅达到41.06%，而华夏大悦城商业REIT年内涨幅为35.18%。此外，中金印力消费REIT、华夏首创奥莱REIT年内涨幅均超过30%。
收入方面，2025上半年收入较高的有华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT，收入分别为36683万元、17047万元、16694万元。
其中，华夏华润商业主要得益于其商业物业规模较大、地理位置优越，拥有较多优质租户和较高的出租率，能够产生稳定且高额的租金收入。
净利润方面，华夏首创奥莱REIT、易方达华威市场REIT表现较为突出，分别为3814.68万元和2019.5万元。
年化现金流分派率方面，上述8支消费基础设施REITs的平均分派率为4.42%，易方达华威市场REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT表现较为突出，均达到4.0%或以上。
观点指数认为，在政策支持和市场整体向好的背景下，未来同类型资产之间的表现差距将主要取决于运营能力。
为实现未来更好的发展，多数消费REITs发力品牌组合优化、底层资产改造等方向，以提升客流与销售额，此外具备强运营能力的管理人旗下的REITs，有望获得更高的估值溢价。
2025上半年，成都大悦城就引入29家不同层级的知名首店，覆盖零售、餐饮、体验等多元业态，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮扬菜）、瓷野（赣菜）、栀木小馆（贵州菜）、阿嬷手作、裕莲茶楼、达美乐等品牌。
青岛万象城的累计新开店铺也达到了60家，其中14家为山东首店，包括零售品牌HOURGLASS、Songmont、GROTTO、大人糖等；4家为青岛首店，如巴奴毛肚火锅、梨花甄选青岛等。
百联又一城购物中心2025年则围绕亲子／亲宠、艺术／文化、运动／电竞三大主题，以品牌业态升级与多元化活动，不断引领区域商业向品质化、场景化进阶。
此外，扩募也为REITs的成长带来了新可能，华夏华润商业REIT启动扩募，成为市场的里程碑。最新的10月，该REIT的扩募申请已获证监会及深交所受理。
据了解，本次华夏华润商业REIT二次扩募拟购入三个万象汇项目，包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。
观点指数认为，对基金发展本身而言，上述扩募能扩充基金对不同城市消费基础设施的覆盖范围，形成“核心城市+区域中心”的覆盖网络，可以有效分散基金资产组合风险，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。从公募REITs市场角度来看，也能形成“存量优化+增量拓展”的良性循环。