上周（10月11日-17日），长沙楼市延续“金九银十”的热度。据克而瑞数据显示，长沙新建商品住宅共成交435套，成交建面6.09万平方米，成交均价12775元/平方米。虽然总量不算惊人，但结构性亮点突出——三大刚刚首开的“新规盘”强势包揽销售榜前三甲。
这三盘分别是：岳麓区洋湖垸板块的嘉信洋湖锦玺（33套）、岳麓区麓谷板块的招商揽阅（20套）、天心区大托板块的招商蛇口璀璨学府（18套）。它们不约而同地踩中了当下购房者的三大核心诉求：教育、交通、高得房率。
三大热销盘解码：为什么是它们？
嘉信洋湖锦玺：高得房率刷新认知
岳麓区的嘉信洋湖锦玺堪称“新规盘”标杆——建面117至169平方米毛坯住宅，得房率最高达120%。项目容积率约2.07，采用两梯两户纯板楼设计，是长沙较早落地新规4.0标准的低密住宅项目。参考价12500至16000元/平方米，在洋湖板块具备较高性价比。
招商揽阅：高得房率的低密小高层
岳麓区麓谷板块的招商揽阅最大的亮点在于其“负公摊”设计带来的超高得房率。12栋纯板楼小高层，容积率低至2.0，社区居住密度较低，舒适度不错。这意味着你购买房子的实际使用面积可能比房产证上的面积还要大，对于追求空间实用性的购房者来说，这一点非常有吸引力。
招商蛇口·璀璨学府：主打教育牌的潜力股
天心区的招商蛇口·璀璨学府看是位置较为偏远，但核心优势在于教育资源，打出了“目送式教育”的概念，为有子女教育规划的家庭提供了较高的确定性。项目一路之隔是已开学的湘府英才益清小学，并配套入读规划中的中雅培粹未央学校。中雅培粹是长沙知名的初中品牌，这一配置在天心区南部具有稀缺性。
“高得房率”成新战场，监管信号已现
值得注意的是，这些热销盘普遍主打“高得房率”概念。嘉信洋湖锦玺120%、万象春樾和景114%、中建博萃府110%……这背后是长沙楼市产品力竞争的体现。
但风向正在变化。9月8日，长沙市房地产交易行业协会发布《关于征集规范“得房率”宣传工作的通知》，明确指出部分房企存在“过度强调甚至虚假宣传得房率”的现象，容易误导消费者。这意味着，仅靠高得房率吸引客户的做法可能面临规范调整。
二手房挂牌激增，价格博弈加剧
与新房市场的结构性热度形成对比，长沙二手房市场正经历供需再平衡。截至10月中旬，长沙待售二手房数量已从79000多套增至83000多套，去化周期拉长。
尤其值得注意的是，新规盘的高得房率产品对同片区二手房形成明显对比。例如洋湖板块，新房得房率可达120%，而周边次新房普遍仅75%至80%。面对这种差距，部分二手房业主选择降价促成交，议价空间有所扩大。
但并非所有二手房都承压。拥有优质学区的一类学位房依然保持稳定。如中建桃李九章价格从首开时的11000元/平方米涨至14000元/平方米，中国铁建花语江南维持在13000元/平方米以上。这再次说明：在长沙，学区仍是房产价值的重要支撑。
政策暖风频吹，市场信心逐步修复
长沙楼市的回暖并非偶然。2025年以来，多项政策持续释放利好：取消部分限购限售、降低首付比例、放宽公积金贷款限制。6月23日实施的公积金新政明确，二孩、三孩家庭购买首套或二套新房，最高贷款额度可分别提高20%、30%。
此外，长株潭入选国家要素市场化配置综合改革试点，为长沙产业升级和人口导入注入长期动力。这些宏观利好叠加前期政策效应，市场信心正从底部缓慢修复。
未来趋势：品质为王，分化加剧
展望后市，长沙楼市将呈现三大趋势：
第一，新房供应量减少但品质提升。2024年长沙住宅用地供应量降至五年最低，但地块质量更高。这意味着未来新盘数量可能减少，但产品力更强，“好房子”竞争将成为主流。
第二，区域分化持续深化。天心区、湘江新区等核心板块持续领跑，而远郊区域去化压力加大。购房者需更精准地研判板块价值，避免盲目入市。
第三，教育仍是核心变量。从中建桃李九章到长沙瑞府，教育配套始终是热销盘的共性。尤其2026年湘郡培粹新校区开学后，相关学位房价值或将进一步重估。
给购房者的建议：理性出手，拒绝焦虑
面对当前市场，我们给不同类型的购房者几点建议：
刚需族：可重点关注高性价比新规盘，如万象春樾和景，单价低、得房率高、配套成熟。
改善客：优先考虑教育与品质兼具的项目，如长沙瑞府、嘉信洋湖锦玺，长期持有价值更稳。
持有客：谨慎对待远郊“概念盘”，聚焦核心区优质学区房，流动性更有保障。
在长沙这座人口持续净流入的城市，住房需求仍有坚实基础。与其追逐热点，不如回归居住本质——地段、配套、产品力，才是穿越周期的关键。
你最近在关注哪个板块？有没有被新规盘的高得房率打动？欢迎在评论区聊聊你的看法！
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