杨浦内环边黄兴公园板块，一套25.68㎡的老破小以88万总价火速成交，单价仅3.43万/㎡，价格跌回2014年水平。
01
断崖式下跌：被抛弃的双重阵地
上海老破小的溃败呈现空间分化。
远郊区域率先崩塌：
金山石化十五村建面约53.78㎡房源以5765元/㎡成交，创历史新低；
嘉定红梅小区建面约47.35㎡房源单价从2023年的23147元/㎡跌至15523元/㎡，跌幅超30%。
这些远郊老破小因产业空心化、新城虹吸、产品力坍塌三重绞杀彻底沉沦——金山、奉贤无地铁的老破小涨幅甚至跑不赢银行存款。
内环内同样未能幸免。
链家数据显示，内环老破小成交占比下滑幅度全市最大，40㎡以下房源成交占比较2019年暴跌35%。
02
结构性抛弃：谁在逃离老破小？
供需天平早已倾斜。
相关数据显示，上海房龄超30年的住宅占存量房近三成，而市场挂牌量激增导致去化周期延长至14个月。
与此同时，五大新城的新房价格战与临港“先租后售”保障房分流需求，相似预算下，购房者宁选嘉定新房也不愿忍受生活条件一般的老破小。
同时，老破小的拆迁梦更被政策击碎。
此前，住建部明确规定：强调除非违法建筑或危房，否则不应大规模、集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元或项目内拆除建筑面积不应超过现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式的有机更新和微改造，审慎处理既有建筑。
这也意味着，大多数上海老破小连旧改都排不上队。
当然，并非所有老破小都陷入绝境。
徐汇田林新村、长桥板块因顶级学区支撑（上海小学、徐汇实验小学）成交量趋稳；杨浦控江路板块在超跌后出现反弹。
这些幸存者凭借3%以上租售比和成熟配套维系房价。
对此，你怎么看？
