告别夏日沉寂，眉山楼市在“金九”迎来“秋收”行情。9月眉山主城（东坡区）新房成交回升至800套，商品住宅整体均价环比上涨，站稳7445.06元/㎡ 。但这份“向好成绩单”下，各片区、楼盘表现却呈“冰火两重天”——9月眉山楼市，正沿着“深度分化”的主线前行。

一、整体市场：成交回暖，内部分化成核心基调

9月东坡区共有34个住宅楼盘实现成交，市场活跃度显著提升。其中10个楼盘为新增网签备案（域尚·璞隐为纯新盘，其余为老盘推新），房价跨度覆盖4600元/㎡-9500元/㎡ ，梯度分层清晰，精准匹配从纯刚需到高端改善的全客群需求。

对连续监测的24个楼盘分析发现，房价涨跌呈现“对半分化”：

- 10盘房价上涨：以东坡岛鑫龙湾、阳光·1519云梦州涨幅最为突出，成为区域“领涨代表”；

- 14盘房价下跌：国投·公园半岛、华宇·锦绣府、江月兰台等楼盘回调幅度较大，价格回落明显。

追本溯源，“成交产品结构” 是驱动房价波动的核心因素——当月改善型产品（叠拼、洋房）与高层住宅的成交占比变化，直接左右了单个楼盘乃至整个区域的均价表现。

二、六大区域房价深度解码

1. 城市新中心：热销盘让利走量，高端盘价格分化

区域内部呈现“冷热交织”态势：一方面，万景·玺悦、樾园两大高端项目价格坚挺，分别站稳9300元/㎡ 、9000元/㎡ 以上；另一方面，本月销量冠军国投·公园半岛因开盘大促、产品组合调整，房价回落至8100元/㎡ 。

同时，长衡·启元、万景·进园汇（7400-7800元/㎡ ）与国投·未来序、眉山发展地产·首域（6000-6700元/㎡ ）形成稳定价格梯队，覆盖不同预算客群，成为区域“稳市基石”。

2. 岷东新区：新盘入市提能级，在售盘涨跌互现

区域整体房价小幅上移，核心推手是新盘域尚·璞隐——以8300元/㎡ 的改善定位入市，直接拉高区域产品力水平；鹭湖·溪山院紧随其后，房价同步涨至7300元/㎡ 。

但区域内价格分化同样明显：华宇·锦绣府因产品结构调整，房价大幅回调至6000元/㎡ ，与“4”字头的观池·观天府共同构成区域“价格洼地”，吸引刚需客群关注。

3. 老城区：价值洼地属性稳固，房价稳中有降

作为眉山传统“价格盆地”，老城区9月房价延续小幅下行趋势：通威城市森林花园房价回落至6400元/㎡ ；东方银座、金色春天则持续以5000元/㎡ 以下的亲民价格，锁定最基础的刚需客群，成交量保持稳定。

4. 东坡岛片区：岛居价值回升，成9月最大“黑马”

9月眉山楼市最大亮点当属东坡岛——鑫龙湾、阳光·1519云梦州房价双双大幅上涨，均突破8200元/㎡ ，彻底扭转此前“光环褪去”的态势，凭借岛居地段的韧性，实现区域价值“逆袭”。

5. 东坡湖南片区：价格波动最大，高低价差悬殊

该片区因单盘产品差异，房价呈现“极端分化”：玫瑰·南湖湾因叠拼产品集中成交，房价跃升至9500元/㎡ 的区域高位；而江天樾房价则明显回落至6400元/㎡ ，成为眉山各片区中“房价悬念最大”的区域。

6. 崇礼片区：明星盘稳价跑量，刚需盘价格回调

区域内呈现“两极走向”：水天花月·兰亭逸凭借精准客群定位与产品力，虽房价微降至8100元/㎡ ，仍保持畅销态势；而万科眉州文化村“揽江”房价则下跌至6100元/㎡ 左右，价格回归主流刚需区间，以价换量意图明显。

三、总结与展望：分化下的“稳、高、变”，成楼市新常态

9月眉山楼市的“秋收”，并非“普涨式繁荣”，而是结构分化下的确定性——三大特征尤为显著：

- “稳”是压舱石：城市新中心6000-7800元/㎡ 区间的热销盘，凭借扎实产品力与高性价比，构成市场最稳定的“基本盘”；

- “高”有波动性：高端改善市场不再“铁板一块”——部分项目靠稀缺资源（地段、产品）站稳高价，部分则因促销、产品周期出现价格回调，购房者需精准甄别价值核心；

- “变”是常态：东坡岛的逆袭、个别楼盘因产品切换导致的价格“剧震”，都在警示市场：不能再凭“整体均价”或“过往印象”判断，必须深入个案，看透成交结构与库存周期。

展望未来，“整体平稳、内部分化” 将成为眉山楼市的长期新常态。对购房者而言，市场既提供了从刚需到改善的多元选择，也带来了“选房难”的挑战——在分化行情中，精准识别具备“真实产品力”与“价值支撑”的楼盘，才是做出明智决策的关键。