上海年租金1700万的公寓被2亿元收购

中骏集团旗下位于上海核心区的中骏天悦方隅公寓（FUNLIVE）被上海本土企业以2亿元完成收购，交易方式为股权转让。

该公寓地处上海中环真如城市副中心固川路166弄，交通配套优越，总部办公楼云集，客群以高净值商务人士为主。建筑面积：7457平方米，是海中骏·天悦综合体的一部分。中骏天悦项目由四栋7至10层低密度住宅、一栋24层高层以及两栋商办项目组成，户型包括由高层，洋房及SOHO。

此次挂牌出售的是中骏天悦方隅公寓，于2019年6月正式建成招租，拥有152间复式公寓（一居室占12%、二居室占88%），基本满租，月租金为9000至12000元/套，项目整体年租金收益高达1700万元。按2亿交易计算，该公寓每平方均价为2.68万元，年租金回报率达8.5%，远超上海商业地产平均水平。

核心区位是重资产交易的“硬通货”，尤其在一线城市，产业集聚与交通枢纽的叠加效应能显著提升资产抗风险能力。

在“资产荒”背景下，稳定现金流是资本方最看重的指标。长租公寓通过“二房东”模式（轻资产）或“投融建管退”闭环，均可实现现金流的可预测性。

早在2024年11月，市场就有传出中骏天悦方隅公寓挂牌出售的消息，彼时挂牌底价为3亿元，接受股权或产权交易。然而，从最新的收并购情况来看，此次成交价格为2亿元，较当初的挂牌价格降幅了33%。

挂牌价格是卖方基于自身成本、预期利润、市场行情等因素综合确定的一个价格，并非等同于成交价。对于资产退出的收益率，投资人肯定希望价格越高越好，但这要根据市场的变化而定。此次交易也反映出在市场循环低点，卖家需在价格与流动性之间做出了妥协。

中骏天悦方隅公寓以股权转让的方式交易，其优势相较于发行住房租赁REITs要更灵活，适合中小规模项目或非保租房资产。此次交易为中骏集团快速回笼资金提供了通道，也为买家提供了“即买即收益”的资产包。

交易背后的深层原因是债务压力下的“断臂求生”。

中骏集团近两年债务压力大，为迅速回笼资金，企业选择折价出售资产。2023年10月，中骏集团因不能如期支付6100万美元本金及利息，正式暴雷；2025年4月30日，该公司透露预计无法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，该票据的未偿还本金额为5亿美元。

据了解，此次交易并非个例，早在2022年方隅就曾通过资产出售的方式，实现旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等项目的退出。

长租公寓与酒店资产的“融合与分化。

长租公寓通过REITs与轻资产模式的“双轮驱动”，随着保租房公募REITs的推行，长租公寓已形成“投融建管退”闭环。例如招商伊敦通过公募REITs实现资产退出，而方隅公寓则通过股权转让快速回笼资金。

未来，长租公寓将进一步分化，头部企业通过REITs实现轻资产扩张，中小玩家则通过股权转让、资产证券化等方式退出。

然而，酒店资产从“重资产持有”到“品牌输出”，酒店资产交易需探索多元化退出渠道。例如万豪、洲际等国际酒店集团已逐步转向轻资产模式，通过品牌输出、委托管理降低重资产持有压力。

“资产证券化”的加速无论是长租公寓还是酒店资产，均可通过CMBS、类REITs等方式实现证券化，提升流动性。

公寓和酒店都属于一样的大宗资产，关键是转让价格和投资回报，才是破局“重资产”困局的关键。

在这场交易中，卖家与买家均实现了“双赢”，卖家通过折价出售回笼资金，买家则以较低成本获取了高回报率的优质资产。在不确定的市场环境中，唯有“精准定位、高效运营、灵活退出”，方能穿越周期，实现资产的长期增值。