济南楼市方向：饼大不甜！

[草莓R]昨天带完客户后，下午在黄河两岸骑了一圈，现在真的干旱，缺水！柳絮、杨絮漫天飞舞，再夹杂着尘土且中途还下了点小雨，本该环境最好时，但是游览体验一般，这正好印证了我个人对于济南四代宅的看法，当然这不是重点！ [草莓R]济南在东强之后，下一个重点方向必然是向北，起步区一个未来几十年的超级规划，规划虽然超级但是与当下普通人无关，甚至可以说是一个大ken这是我的基本观点！ [种草R]首先看起步区崔寨组团，可以看出规划落地成果显著，绿地为代表的住宅组团、黄河体育中心、山大二院、国际博览城商业组团等等基本建设的雏形已经呈现，但是人口导入情况很差。医院里基本见不到人这是最明显的代表，房价回落30%依然无人问津这是最现实的表达。曾经的投Z热度区，现在的房价的重灾区，此一时彼一时怎能不让人唏嘘！ [草莓R]看黄河南岸，最让人感慨的是大批量平整的土地存量，北到黄河岸、南到白泉景观廊道、西到华山片区、东到绕城高速，目测得有10个唐冶雪山的建设面积！这还是临空次中心的部分，就算大大降低容积率也有个几十万套的可建设空间，人口需求量是百万级别，按照济南当下破10万人口净流入都很难得现实，就不知道到猴年马月了！ [草莓R]看东部现有规划：孙村、唐冶北、张马北、济钢、新东站、再算上郭店，怎么也有超过10万套的规划，看现在的销售速度，10年很难完全落实。这就是济南北向的现实情况，大超级大，各方面都很大，但就是不稀缺！怎么盖？还是多点开花，慢慢连接？跟之前第一波大基建似的，唐冶、雪山、高新、cbd、孙村多点开花慢慢拼凑起来！这种模式还能不能行，如果人口不足，会不会都变成孤岛？ [草莓R]本次体验，还是有所收获的。 [一R]我认为大面积四代宅可能住着不舒服！打理起来不容易！ [二R]核心区土地稀缺性很足，且人口朝着经十路集中的过程，一直会不断放大这一点！因为在可预测范围内，最后建成的改善房源也不会超过2万套，千分之3的阶层属性！ [三R]起步区已经和投Z没有一点关系，如果真想起来，人口产业的导入必须加速度，且需要段时间的加速度，因为20年后就失去了基本条件！济南买房