地产！国标、省标、市标。双轨！

[火R]最近正儿八经的政C暂时熄火，大概率要酝酿一次大的，有些东西在真正做之前，最需要的是先达成思想共识，最起码要把基本思路先传递清楚，本文用济南楼市的现实变化，做一些分析！ [一R]没有这些要求难道就不产品迭代了？ [火R]显然这些政策，尤其是当下的品质要求的东西，除了去年的容积率新规，基本没有多大实际意义。看尊御府、壹号院等去年出的楼盘，干挂铝板、石材，会所大门归家要素，园林绿化极致设计，建筑标准以及楼板厚度、隔音棉等等都是在国标出来之前早就落地了。再看马上开盘的海信君安，北侧设备平台做露台已经有了。新规之后它没选择做四代宅，主要是鱼和熊掌不可兼得，北方气候风➕尘土➕大雪➕落叶等等，除此之外做了四代宅就无法实现极致的外立面颜值，比如极致纯平的震撼！南侧如果多一个露台，采光和外立面平整度都会破坏，但是面积多了，但是话又说回来改善不就是用来浪费的吗！ [二R]思想共识有没有达成？ [火R]随便打开一个评论区，看看都在说什么，我想只要正常逻辑思维的人都知道现在房子各方面都远远好于之前的，一个楼市热潮期建设的都是垃圾。一个前两年的资金困难时期，很多没烂尾就不错，也就是说房子像电车一样迭代的思想已经深入人心，但是速度可没法和车比，新建改善成为经济T权的存在！ [三R]济南改善盘到底有多稀缺！ [火R]说白了就是一个简单的计算题，接近1000万人口，当下属于最集中供应时期，3年左右大概能盖1万套，看土地存量和二手存量最终成型不超过2万，也就是说从比例来说，大概千分之五的人买得到。如果从时间来算，就按照当下建设最快的速度，需要建设3000年才每个人都能住上壹号院、尊御府这样的房子！有些人说是为了收割，我却认为是经济特Q，我不想等3000年才排上号，我想现在就住上！ [四R]双轨制。 [火R]说白了，改善再怎么转型，产品再怎么迭代，商品房的基本面早就成型了，对于占比最大的普通房产而言，影响不会很大。但是改善冲击伪豪宅，保障房冲击垃圾房产已经成为必然！ [五R]不要相信过渡住房的狗屁言论！ [火R]如果两年前我会说谁会一辈子买一套房啊，现在我确信说我那时说的是屁话，请看好财富模型和阶层模型，房子与之是最接近的商品。假设前5年过渡，利息、装修、其它税费成本，大多都集中在这个时期，怎么靠房换房？经济基础、经济地位在中下游的做好一套房子一辈子的打算就行了，在这买房前评估好自己的能力！