✅在购买德国房产时，如果是通过中介机构，通常还需支付佣金。长期以来，惯例是买家都需独自承担这笔费用。德国立法者在2020年通过引入《德国民法典》第656b等条款来改变这一状况。自那时起，‼️规定如下：消费者购买公寓或独栋住宅时，佣金不得单方面转嫁给买家，而必须由双方平摊。
✅第一案：配偶代签中介合同
一位中介起诉一对夫妇，他们在她的帮助下购买了一栋房子。她分别与买家和卖家的妻子约定了不同金额的佣金。这个案件有两个争议：
❇️首先，委托中介的不是卖家本人，而是其妻子，因此从字面上看，德国民法典第656c条不适用。
❇️其次，房子附带一个带车库的办公增建部分。中介在法庭上辩称，由于商业用途，这并非纯粹的独栋住宅，这是第656c条适用的关键前提。
❇️BGH观点：1️⃣ "住宅性质"扩大解释▸ 只要主要功能为家庭居住，附带少量商用空间不影响定性▸ 关键看买方购置目的是否为自住需求
2️⃣ 配偶签约=卖方行为▸ 即便合同由卖方配偶签署，仍视为卖方利益关联方▸ 适用《德国民法典》第656c条，佣金必须买卖双方均摊
‼️定论：中介佣金条款全部无效，买方无需支付
✅第二案："降价抵佣金"暗箱操作？
❇️因促成买卖合同，中介公司对卖方拥有25000欧元的报酬请求权，但双方约定，让买家付！
❇️操作手法：降低房价，变相让买方掏钱
BGH否决：1️⃣ 穿透式审查交易实质▸ 表面"降价"实为费用转嫁2️⃣ 全款追回！不支持比例调整▸ 法院认定协议不是部分无效，而是全部无效！直接判定2.5万欧全额退还‼️
⚖️ 四大实务要点
1️⃣ 住宅认定标准放宽 含附属商业空间≠商用房产2️⃣ 关联方委托视同本人 3️⃣ 变相降价对冲等骚操作一律穿透认定4️⃣ 无效=全款退还 消费者可追回100%佣金‼️
⚖️涉及的德国法律条款：
❇️《德国民法典》第656c条：买卖双方委托时佣金必须等额
❇️第656d条：单方委托时禁止转嫁超50%费用
❇️第812条：不当得利全额追索权
