[火R]如果用一句话来形容济南楼市，我认为“两头大中间小”这句话比较合适，两头代表着大面积改善市场和小面积刚需市场。 [火R]今天做了个基本的改善楼盘的实地勘测，总体来说180平以上的库存量相当充足，比如卖的比较好的壹号院、悦澜山等，并且今年将要入市的几个核心区新盘基本上也都是180平以上的户型，最大能到400平左右的平层。从总量上来说，近3年之内大概有3000套左右这样的新房，如果都能卖完，其创造的gdp的能量基本等于2万套刚需。当然这仅仅只是核心区！ [火R]郊区的刚需盘已经几乎全部进化为小高层配置，可以粗略的分为，张马屯、济钢、唐冶北，东部说白了就这3个盘，一个片区类似于一个盘，都是由地方平台为主导的大盘。但是位置、成熟度、资源配套与当下二手刚需暂时有比较大的差距，当然基本就是150万起步！150万内有大量的高层二手库存，供需关系比较失衡！ [火R] 中等收入群体需要的核心区新一代改善产品基本不供应，这一点确实有点匪夷所思，目前中信149结束，云顶150结束，悦澜山450房源没有了，保利珑誉143最后的15套，凤凰路壹号院150平最后一栋周末加推预计开盘就清，银丰玖玺城150的为高层，保利云上璟誉152目前房源还算可以，保利琅誉143靠着高架的还有一排，有点贵。以上基本为450以内能买到的房子，就这么多！并且以后几乎不会再有新产品出来！ [火R]这样的格局充分说明了，在济南楼市里，只有一类产品具有毫无疑问的稀缺性，就是150平左右，总价450万左右的核心区新一代的住宅产品。所以说壹号院周末加推大概率清盘，虽然比首开贵了点。保利云上璟誉马上成为唯一选择！济南买房