北京，82岁老人连续14年拒交物业费，欠费高达25400元，还被物业公司处以204300元罚款。双方协商不下后，物业公司向老人发送催缴单，要求他支付23万元，老人曝光至媒体，希望专业人士给点意见！
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梁俊是位高级汽车工程师，退休后在北京养老，为了方便以后生活，他在某小区购买了一栋一层住宅，转眼间14年过去，梁俊已经82岁高龄。
购房的14年间，梁俊与物业的战争从未间断，他一直住在一楼，因为物业费问题，他和物业公司对峙了整整14年，期间从未交过一分钱物业费。
前段时间，物业突然给他发来一张缴费单，上面写着欠缴物业费25400多，更令人吃惊的是，物业公司还要求梁俊缴纳违约金204300元。
梁俊觉得，这张缴费单极不合理，于是寻求媒体帮助，并主动登上法制节目，希望专业人士给点意见。
梁俊说，他所在的小区是经适房，面积约127平方米，2004年购房，一年物业费是1800元，折合下来，大概是也每平米一个月一元多，费用并不算高。
按理说，老人是工程师退休，家中并不缺钱，但他之所以不愿意交物业费，主要是对其中的两项费用存疑，他觉得物业费当中的电梯费和水泵费极不合理。
那么，这到底是怎么回事？
梁俊表示，整个楼共有23层，他家住在一楼，进了单元门一拐弯就能到家，14年时间，每次只是与电梯擦肩而过，却从来没有使用过电梯。
此外，当初买房的时候，销售人员告诉他，住一楼不用交电梯费，所以他一直记得这个约定，第一次交物业费时，得知里面包含电梯费，他当场就予以拒绝。
这一拒绝，就是14年，可现在物业突然发来律师函，通知他支付20万违约金，老人再也坐不住，老人认为，自己从来没有接受物业的电梯服务，因此无需交费。
物业公司也不是吃素的，马上拿出相关法律条文，根据当时的《物权法》第72条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由，不履行义务。
此外，《北京市物业管理办法》规定，业主在物业管理活动中，需要按时缴纳物业费用。
也就是说，物业公司认为，电梯属于建筑物共有部分，梁俊即使不使用电梯，那是对权利的放弃，但仍要承担相应义务。
乍一看，物业公司的法律条文无懈可击！
可大爷不愧是大爷，梁俊父亲是法律专业大学生，他从小就耳濡目染，对法律很感兴趣，再加上他自己是研究汽车的，平日里就喜欢钻研。
梁俊为人喜欢较真，遇到问题也很严谨，对于物业公司的回复，他翻阅了很多法律法规，试图找到不交电梯费的法律支持。
最终，老人决定使用《消费者权益保护法》，来抗辩《北京市物业管理办法》，梁俊提出2点理由：
一是法律位阶问题，因为《北京物业管理办法》是地方性法规，《消费者权益保护法》是全国性法律，后者是高位法，法律效力强于低位法。
二是法律适用问题，老人认为，根据《消费者权益保护法》第8条，他作为消费者，享有知悉其接受服务真实情况的权利。
梁俊认为，不是他不交物业费，而是必须交个明白，什么该交，什么不该交，物业要交待清楚，不能前后不一致，否则属于欺诈消费者。
关于一楼是否要收电梯费的问题，梁俊还举了个例子，就是老小区安装电梯的事，楼层越高，享受的福利越多，要出的钱就越多，一楼的住户不仅不用拿钱，而且还有一票否决权。
以此类推，老人认为，一楼住户用不到电梯，自然也不用交电梯费，除了电梯费不应该收之外，梁俊还提出了另一点异议，那就是水泵费。
为什么水泵费也不交？
老人提出，1-5层用的是自来水公司的水，不是高位水箱的水，跟水泵没有任何关系，因此无需缴纳此项费用。
最后，关于违约金问题，梁俊也有很大意见，他认为违约金按照一天物业费的千分之三收取，这样的收费标准过高。
那么，此事从法律角度该如何认定？
1.首先，一楼住户是否应该交电梯费？
根据现行法律规定，没有明确一楼不用交电梯费，也有个别小区不收电梯费，但前提是必须有协议约定。
也就是说，业主和开发商事先有约定的，就从约定；如果没有，按照现行物权法应该缴纳。
本案中，老人提出当年物业曾经承诺，一楼住户无需交电梯费，如果能提供相关证据，则这笔电梯费他无需缴纳。水泵费缴纳也是同样的道理！
2.其次，违约金该如何收取？
根据民法典第585条，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
但违约金应当合理，显然，梁俊的20万元违约金过高，他有权进行诉讼，请求减少违约金，甚至不支付违约金。
3.物业主张权利，可能已过诉讼时效。
法律不保护躺在权利簿上睡觉的人，民事活动的诉讼时效期间一般为3年，本案中的物业，一直没有向梁俊主张权利，直到14年后才发出一纸催缴单。
其怠于行使权利的行为，需承担相应法律后果，2004-2015年的费用可能无法主张。
