9月5日，国务院国资委公告，张振高卸任华侨城集团董事长退休，刘凤喜不再担任总经理，由曾任职华润置地总裁的吴秉琪空降华侨城集团，任集团党委副书记、董事，并提名为总经理人选。

吴秉琪现年54岁，先后在华润置地、中国建筑两大央企任职核心管理岗位，积累了涵盖文旅综合体开发、地产业务整合、资产运营管理的全方位经验。按现行央企领导退休年龄规定，吴秉琪最长可在华侨城集团工作到63岁。这意味着吴秉琪有望执掌华侨城集团十年，这对于处在十字路口的华侨城将是决定命运的十年。

武汉欢乐谷

华侨城集团（以下简称“华侨城”）是中国旅游业的黄埔军校，其1985年成立，今年成立满40周年。40年来，华侨城不仅直接培养了一大批旅游人才，还多次引领了旅游业的发展潮流，今日许多耳熟能详的旅游企业都是为华侨城做供应商而起家。

据知酷文旅了解，宋城演艺创始人黄巧灵曾参与过华侨城锦绣中华的项目，同在深圳的华强方特一开始是华侨城的供应商，后来开启了自己的主题乐园业务。海昌海洋公园的创业源起，也是由于华侨城提出的建议。

湖南株洲方特欢乐世界

华侨城开创的“旅游+地产”模式，一度是旅游业大厦的根基，被众多文旅企业、地产企业奉为宝典。然而，过度依赖“旅游+地产”，也造就了华侨城今日的困境。

一方面是经营巨额亏损，华侨城最核心的上市公司华侨城A，2022年亏损109亿元，2023年亏损65亿元，加上2024年，三年合计亏损260亿元（往期回顾：3年亏损260亿！华侨城A路在何方？）。这个亏损纪录，创下了文旅行业之最。

另一方面是产品和业务模式的转型之困。主题公园产品，在国内已经极度饱和，国家多次颁布主题公园限制令（往期回顾：警惕“城投+主题公园”酿成投资泡沫！）；华侨城的特色文旅小镇、美丽乡村等产品，也由于房地产市场的下滑，越来越难以为继（往期回顾：甩卖！央企华侨城梦碎北京斋堂文旅小镇；重磅！永州城投拖欠华侨城1.5亿元账款被起诉）。

大型主题公园云集警惕投资泡沫

其实，华侨城很早就意识到过度依赖“旅游+地产”的弊端，一度开展转型，然而转型效果并不理想。例如，华侨城曾重金押注自然山水和人文历史景区，成立华侨城旅投公司，签约投资和托管运营剑门关、山海关、麦积山等20多个景区等。然而后续结果证明，这一方向的转型并不成功，知酷文旅获悉，华侨城旅投公司目前正面临解散和清算。

华侨城旅投公司托管运营的剑门关景区

华侨城也曾大搞数字化和品牌化，成立旅游电商和会员平台花橙旅游，建立新时代旅游消费的线上入口。在全国推动华侨城文化旅游节，树立华侨城的品牌价值，成为线下消费的入口。通过线上线下消费入口，为庞大的重资产构建轻资产的驱动。

应该说，华侨城有过未雨绸缪的努力，但种种举措未取得明显成效。

回顾华侨城这些年的发展，知酷文旅认为其有两个战略失误。

第一，华侨城没有打造出自己的头部IP。欢乐谷主题公园是非常好的产品，但是随着时代的发展，机械类主题公园的进入门槛越来越低，同质化程度越来越高。没有自己的IP，那就没有护城河。

美国的迪士尼、环球影城长盛不衰，全靠IP的吸引力。与迪士尼同时期崛起的过山车之王六旗集团，则几度濒临破产，如今半死不活（往期回顾：美国过山车之王，正在沦为时代的眼泪？）。原因就在于，迪士尼、环球影城首先是影视娱乐公司，通过IP和游客建立深厚的情感链接。六旗集团只有过山车等机械类体验项目，太过同质化，游客无法对单纯的过山车产生向往。

华侨城曾经的供应商华强方特，不断打磨熊出没这一IP，成功讲起“中国的迪士尼”这一品牌故事，在二、三线城市快速布局项目，目前已有40多座主题乐园项目。

“熊出没”IP元素随处可见的荆州方特东方神话

没有打造自己的头部IP，是华侨城的一个战略失误。

第二，太过追求跨越式发展，激进地拥抱房地产。

华侨城曾经是中国旅游业的引领者，但过去二十年里经营房地产业务越多，享受了房地产的短平快和高回报，在重仓房地产的道路上一路狂飙猛进。

其中，最重要的抓手是华侨城的成片开发模式。2017年前后，华侨城宣布将投资陕西2380亿元，投资深圳2000亿元，投资四川2000亿元，投资云南超千亿元，此外还在郑州、北京、湛江、无锡、衡阳等城市各有数百亿元的投资计划。这些投资计划加一起，已经超过万亿规模。这个庞大的投资计划中，旅游项目只是点缀，房地产是绝对主角。

华侨城2017年前后投资的冰山一角

事实上，另一旅游央企中国旅游集团，也没有多少旅游景区项目，几乎全靠免税店业务撑排面。中国旅游集团也曾有过大量房地产业务。曾经的团中央企业中青旅，靠会展、营销、彩票业务和旅行社业务拉流水，其重仓的古北水镇项目已成为业绩拖累。后续中青旅由于规模体量太小，被划拨给了光大集团，成为央企旗下不太受重视的子公司。

从普遍经验来看，深耕旅游业确实不够划算，风险高、回报低、发展慢，只有积极拥抱房地产，才能实现跨越式发展，才能向国资委证明自身的价值，避免被其他央企吞并。

旅游业的土地虽然贫瘠，但认真深耕，依然有回报。而靠地产模式支撑的跨越式发展，一旦房地产周期下行，再大的规模都是泡沫一场。

对比来看，深耕旅游业的长隆集团，凭借广州、珠海两处项目，2023年客流量（3609万人）已经超过华侨城旗下欢乐谷集团（3571万人）。在知酷文旅看来，长隆集团是中国唯一能和迪士尼乐园一较高下的主题公园企业。

珠海长隆海洋世界

另一深耕旅游业的华强方特，凭借供应链优势和自有IP优势，在二、三线城市攻城略地，旗下项目也多达40多座，2023年合计客流量（8569万人次）是华侨城欢乐谷集团的2.4倍。以客流量排名，华强方特在全球范围内仅次于迪士尼集团。

曾经的旅游业一哥华侨城，放松了在旅游核心赛道上的深耕，其主题公园业务，先后被长隆集团、华强方特超越。

如今，华侨城迎来新的掌舵人，华侨城也到了十字路口。是转向深耕旅游业？还是找寻房地产业务的替代品？城市更新、文商旅综合开发，能否为华侨城提供旅游业务和房地产的交叉点和平衡点？哪些业务能为华侨城开启新的增长点？这些问题对于新掌舵人，或许并不好回答。

未来，华侨城这艘文旅巨轮将驶向何方，这考验着新掌舵人的能力和智慧。知酷文旅也将长期关注。

作者｜吴莫言

编辑｜小知知

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