最近万科城市之光传出有地铁噪音的事件，本就充满争议的新盘，一直销量又很充足，这一次的利空看来又是一大关注，这里就顺着这个噪音事件聊聊福州的TOD情况。

关于TOD的项目，3年前写过一篇，这里就简述一下，目前两种类型：站点上盖项目和车辆段上盖项目。

其中的车辆段上盖项目分成：停车场上盖项目、车辆段上盖项目。

举个例子：站点上盖==金山站的榕心映月，车辆段上盖==五四北的天空之城。

更粗的理解：站点上盖项目位于地面，车辆段上盖项目位于盖板上（盖板一般8-14米）。

其中车辆段上盖也是这次讨论的重点。

由于每条地铁线路基本配备：车辆段+停车场，这些区域又不像白白浪费，就会结合住宅出让做开发。

福州目前6条线路：

1号线：清凉山停车场、新店车辆段

2号线：竹岐停车场、鼓山车辆段、马尾停车场（在建）

4号线：洪塘停车场、前锦车辆段

5号线：塔前停车场、樟岚车辆段

6号线：樟岚停车场、横港车辆段

F1：东升停车场、文岭车辆段

这些上盖项目包括：

新店车辆段（1号线）：天空之城

竹岐停车场（2号线）：国贸上江原墅、金地自在城

洪塘停车场（4号线）：万科城市之光

前锦车辆段（4号线）：首开融创榕耀之城

樟岚车辆段（5、6号线）：大东海江山府

东升停车场（F1号线）：中骏世界城璟悦

回到这次的争议事件，即目前还在售的万科城市之光，项目的4号线的停车场上盖，目前给出方案就是开发商解决。

对于这种噪音，最近一次即榕耀之城，项目就更简单明朗。

整个项目分成多个区，各区之间存在悬空部分，这样就造就了地铁能直接在路面暴露出来，噪音就非常明显。

相当于你在家里就能近距离观看地铁进站。

所以关于榕耀之城的噪音问题，也就揭露了这种车辆段上盖的风险。

由于和地铁仅一个盖板之隔，盖板之下的噪音，如果没有太多遮挡，部分楼栋或者房源，是有可能存在噪音问题。

所以福州这么多年下来，那种地铁站上盖的项目不少，但是有噪音的情况基本看不到。

无非还是两种TOD的物理表现并不相同。

当然对于万科城市之光，能否有效解决，最少现在还在售，只能期望开发商能介入。

对于TOD项目，除了噪音外，其实这种项目在福州这几年的发展，更值得关注。

福州目前这几个TOD项目，最直观的体现就是都是超级大盘，这也是车辆段上盖无法避免的情况，除非做地块分割出让。

此外，这种车辆段大部分都位于末端，即城市边缘，区位相对一般，所以也造就了一个场景：远郊的超级大盘。

这种项目放在现在市场，基本是没人敢拿。

只不过在当初，好歹有地铁卖点，加上大部分都是纯商属性，依然有自身卖点。

只不过如今回首来看，这些TOD项目，目前的处境都略显窘迫。

万科：

如果说福州TOD项目，哪家房企最成功，无疑是万科。

不管是天空之城还是城市之光，顶着超级大盘，定价不低于市场，还能做到高去化。

对于天空之城，分区AB区，两个房企分别操盘，从精装2.5W一路下跌，卖到清盘。

伴随着所谓的莲花峰万寿园影响，以及最尴尬的是TOD但是没地铁。

至于原因为何，新店车辆段定位是1、3号混合使用，奈何3号线这么多年都没落地，导致市场少见的享受了TOD的利空，没享受到TOD利好。

对于城市之光，2268套的商品房体量，地处三环工业区附近，从精装2.7-3.1W上市，连续3年拿下福州销冠。

被无数看空，顶着无数冷嘲热讽，地铁4号线过江段施工问题等，项目价格还是没有暴跌，卖到接近清盘。

可以说是福州最强的新盘。

如今4号线即将通车，发现噪音问题出现，只能说当初的过江段施工延迟通车，实际是造福了万科。

远郊TOD：

作为对比，首开融创榕耀之城，当初首开以底价拿地，平均楼面地价10280元/㎡，土地面积：287.85亩，配建4万方限价商品房。

2022年1月项目开盘，优惠价精装2.1W，历时3年半，合计网签892套，今年网签107套，月均13套。

对比体量2549套，还有库存1657套，按目前的去化周期，还要10年。

除了榕耀之城外，还有一个大东海江山府，这个福州体量最大的TOD新盘。

2019年大东海一口气拿下两幅地块，楼面价1.09-1.2W。

2021年项目上市，主打清华附中二部，只不过清华附中当时已经被周边的滨江正荣府等操作过了。

最终精装2.8W+捆绑车位上市，历时4年，网签合计757套，今年网签30套，月均4套。

对比体量3673套，还有库存近3000套，按目前去化周期，还要60年。

这里相对特殊的中骏世界城，相比其他TOD盘都位于外围，项目区位不算差，当初一二期也不是上盖盘，依靠区位优势+地铁资源，做到精装3.2W+捆绑车位的高去化。

不过项目还有个三期地块，定位上盖盘，之前传出过消息，后来又没动静了。

从上面的盘点其实也能发现这种车辆段上盖项目的主要问题所在。

1、全部都是大体量的项目，大部分区位靠外围，大库存+远郊盘，去化周期压力巨大。

2、盖板施工影响项目的上市进度，不管是城市之光，还是江山府，都晚于同期新盘，很容易被市场走势拖垮。

3、自身地块的人流、噪音等都是后期的不利因素，加上还要与地铁联合开发，后续的相关配套不确定性较大。

对于TOD这个模式，目前在一线城市，以及香港等算是比较主流，因为房价较高，加上人口密度较大，TOD主打的交通做导向，在地铁上盖建造住宅，商业等一系列配套资源，形成自身的小居住圈。

只不过这也和这几年地铁上座率基本是一个方式，目前TOD能开发成型的城市屈指可数。

没有人流做支撑，这种TOD相关的商业基本无法形成预期的规划，最终带来的结局，就是常规化住宅，并没有让TOD形成真正的优势。

这时候再回头看，未来这种天空之城一样的住宅项目，如何进出项目，地铁运行的影响等，都充满风险。

对于开发商，被拉长的上市周期，巨量库存的压力，以及相关配套等一系列的资金投入，在这种房企资金背景下，无疑很容易拖垮自己。

综上，对于楼市一直都有各种新品出现，看上去是引入了一线城市的新模式，只不过任何东西的搬运，都离不开自身的环境因素。

如同那句：橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳。