继续楼盘分析，三远旧改除了福厝远山拾里外，板块也上市了另外一个项目，价格更低，号称三环内新盘单价最低的一个，下面来聊聊。

新投映万合：尚峰公馆，地处：三远旧改，福光南路与远洋路辅路交汇口。

项目规划10栋高层住宅，其中商品房4栋+安商房6栋，其中922户安商房、344户商品房，合计1266套，项目实行软隔离，购房者需要特别注意。商品房主推：81、102，113、114平。

2022年9月29日，福州三江口建设发展以底价9.09亿竞得宗地2022-46号，楼面地价8419元/㎡。土地面积：55.85亩，容积率：2.9以，限高：100米，商品房销售指导均价：33000元/平方米。

地块须配建安置型商品房67500平方米，销售均价为16700元/平方米，由福州市土地发展中心回购。

分析：3年的一场土拍，当时已经是国企兜底的市场，当天土拍，三远首次推出，以安商为主，三幅地块分别被福厝、左海、新区拿下，其中福厝拿下纯商，楼面价13468，左海安商，楼面价6940。

对于新区这幅地块，配建6.75万方安商房，比例达到61%。

对于安商房的回购价1.67W，对比楼面价存在利润差，目前可以发现商品房的售价和安商房回购价基本一样。

很明显安商房的市场，已经彻底改变，以往回购价远低于市场，如今甚至比市场还高，只能说福州房价下跌的实在够快。

换言之，安商房的实际价值已经低于回购价，拆迁户上靠面积补差价，实际是亏本生意了。

对于三远旧改，后来全部上架出让，剩余的纯商地块被榕发一家全部拿下，楼面价1.3W左右。

面对这种天量库存的外围地块，最终两幅地块被回购，也让这个巨型旧改的供应一下子压缩了不少。

对于新区集团，相比于其他国企，在土拍市场拿地并不算高调，只不过拿地的情况都比较糟糕。

项目主要以兜底三江口周边地块为主，2022年拿下的巨型纯商，最终住宅部分被回购收回，算是幸运。

其他地块，最成功的就是南二环的映南台，最晚上市，去化最快，也是房企难得可以赚钱的项目。

作为对比，在五四北1.8W拿下的映悦湖，已经注定是亏本了，剩余的项目主要是安商，最后一幅三江口纯商，预计也是艰难，就看能否在被回购了。

综上，房企在福州这几年的兜底过程中，参与度不高，基本拿不到优质地块，对房企未来在市场的品牌效应也没有太大帮助。

81平：三房两厅一卫，位于中户，非连廊产品，北向不通风，主打紧凑三房的刚需产品，优势是没有过多空间浪费，劣势在于厨房、北面卧室开窗过小，不过介于项目定位，这个产品预计也是最吸引客源。

102平米：三房两厅两卫，进深大面宽小，客餐厅一体，两个阳台，劣势在于两个卫生间面积都偏小，这个面积段的三房对于刚需吸引力相对一般，加上非主流布局，市场吸引力偏低。

113平/114平：四房两厅两卫，一梯一户，主流布局，三开间朝南，主要缺点餐厅没有独立空间，影响整个房间动线，次卧隔断客厅电视墙，双卫面积都偏小，还对着餐厅。

至于两个户型的差异在于113平位于内端，公卫采光偏小，北向卧室面宽变小。

分析：对于项目的户型，2T4主打刚需产品，不过由于面积不大+高层，公摊不低，其中端头户型又非主流，只有81平的产品相对吸引刚需，对于113、114的独梯产品，这个面积段在市场还是有吸引力，只不过安商房的属性，让总价会过高，抗性太大。

项目位于三远片区，距离地铁2号线800米，4号线1.2公里，算不上纯粹的地铁房，对于刚需加分不高，周边有宜家、台江万达，休闲购物尚可，项目南侧就是光明港，有一定的河景资源。

项目西南侧存在一边存在庙宇、一边存在祠堂，对于商品房9#、11#存在一定影响。

由于项目是安商，虽然也给了所谓的软隔离，但是福州这么多年市场下来，除非马路硬性隔离，否则安商闹剧就结束不了。

特别是商房的套数远高于商品房，最终闹起来，结局也不要多想。

最后就是划片争议，隔壁的福厝划片了鼓山苑、鼓山新区、远洋小，三所任选。

项目对外宣称是还没批下来文件，大概率也是一样，只能说目前周边的划片，福厝仅仅是特殊情况。

所以这个安商房有个最大的问题存在就是，如果给这个项目同样的划片，那意味着拆迁户只要把户口迁移到安商房上，同样可以划片进去。

那届时北侧的左海安商的拆迁户，预计也会闹，所以远洋小学该如何存在？

介于这么多隐藏问题后，这个划片还是建议和福厝一样，除非售楼部能给出文件，否则不确定性太大。

综上，对于项目而言，地处三远片区，刚需配套加持并不大，划片预期并未明确，安商隐患较大。

项目已经上市，目前均价在1.6W左右，最大的对比就是隔壁的福厝远山拾里1.9W左右。

两个项目都存在刚需产品，福厝有79的三房一卫，87的三房两卫，对于新投的81平三房一卫，是直接竞品。

新投总价130W，福厝79-150W，87-165W，差价20-25W，存在一定价格差，不过差异并不算非常大，特别87平的两卫产品，在市场的流通性以及居住性都明显更优。

至于项目113平的一梯一户，由于福厝的89-四房已经没有库存，其他同面积产品是2T4的端头，所以存在一定稀缺，只不过210W总价，这个区位的安商存在产品不匹配的情况。

整体来说，项目对比福厝，只能靠低价破圈，奈何拉不开过大的差距，安商在现在市场，已经是变向稀缺的存在。

历史的过多经验表明安商二手杀伤过大，现在买安商，已经不是49年入国军了，而是入清军的感受。

对比周边定价：周边老旧二手在1.5W左右，不过有划片加持，没有划片的安置房三远佳园这些，已经有挂牌8.6K的高层存在。

综上，对于项目而言，目前最大的预期就是划片，如果划片能够明确，对于81平的刚需产品，对比目前周边二手，价格还算不错，只不过隔壁有福厝存在，库存又不少。

所以目前最简单的方案就是等市场变化，目前1.6W的价格完全是基于划片了，后续多等就是了。

项目位于三远片区，优势在于价格比较贴合刚需，部分产品有自身特色，劣势在于周边硬性配套不足，划片不明确，安商隐患过大，隔壁存在纯商竞品，板块供应不低，后续二手压力也不小，房企在福州市场的品牌效应不高。

综上，这个项目目前来看等划片明确，等价格平稳到正常流速后再考虑81平的产品。

对于刚需市场，近期个别项目推出80平以下的三房一卫，不过从大部分项目的去化来看，极限刚需产品市场反而并没有买账，案例比如榕发揽湖77平去化低于89平，榕发北源的76平去化低于89平。

从这些去化就能刚需市场，89左右的三房两卫才是主流，多一个卫生间，对于居住和流通加持并不低。

对于购房者，买房过程，可以通过其他新盘的户型去化差异，去发现自身的选择侧重点，毕竟这些户型面积差异导致的总价并没有过大。

此外就是目前市场，很多房子，特别是安置房，已经跌到没有流动性了，这对于刚需买房尤为重要。