最近随着部分新盘上市，都冠于新规新盘，大家对于新规的讨论也越来越多，特别如今每个项目标配会所，鼓吹得房率等，让新规看上去溢价变得容易，对于二手的冲击越来越大。
伴随着这么大的讨论，正好昨天福州发布十六条新政，两个群的网友都进行了讨论，一个群在讨论赠送的限制，一个群在讨论会所公区的实用性。
然后刷个老剧《九五至尊》这个20年前的电视剧，剧情里面居然已经提出了如今第四代住宅的设计，可谓超前。
下面就水一篇。
十六条新政
对于16条新政，在容积率这块，第六点提到空调外机搁板的投影面积做出限制。
简单做个对比：
以群友分享的云玺公馆124平赠送面积为例，外端多了一个竖窗，最终设备平台赠送面积达到6.34平，飘窗赠送6.61平，最终得房率97%。
这里就能看到端倪，对比新的政策，云玺外端的赠送已经比5.5平超出近1平方。
虽然从实际的影响来说不算太大，但是这个限制的出台，其实也和群友所说的其他城市相仿。
比如广州：
1、飘窗必须采用外挑设计。禁止通过内凹方式变相增加室内面积，但允许在洗手间、厨房设飘窗
2、天井尺寸必须严格符合消防规范：100米以下建筑，天井宽度不小于2.4米。100米以上建筑，天井宽度不小于6米。
3、所有外立面结构柱（承重柱、剪力墙等）全部计入容积率面积。
比如天津：
1、不超过该套型总建面15%，且不应大于30㎡
2、设备平台有了新规定，要求：必须凸出主体结构之外，且凸出部分应至少两边临空，凸出深度应大于凹入深度。
关于近期这些城市的收缩限制，主要有两大原因，借鉴相关文章。
1、安全隐患：所谓的赠送面积，需要后续改造，导致楼栋承重变化
2、公平性：冲击二手和旧规项目，市场陷入内卷，越靠后优势越强
当然最重要还是在于新规的目标是已经定调的好房子，而好房子的标准并非是所谓的得房率。
设备平台做赠送，最终只能做中央空调，这样的赠送，看上去也是房价畸形的体现。
只不过在市场里面，得房率成了最主要的衡量标准，其他提高居住舒适度的改变，都不如关注得房率。
那就会让市场逐渐偏离主题。
就像当初的第四代住宅，提出的时候，可能也没想到市场都只关注一个话题，就是以后能否封闭起来使用。
虽然这次的限制对福州影响并不大，只不过后续是否还会对飘窗等加大限制，不得而知，最少是给新规得房率做了个提醒。
这里再展开一个目前主打的L型主卧的话题，原来都是大户型的主卧做这个设计，后来逐步下层，优势很明显，开窗更多，赠送更多。
只不过从户型图来看，为了更好的视野，基本就把床改成贴着次卧墙，这样就很容易损失储物。
当然对于大户型，面宽进深都较大，可以通过其他位置弥补。
这时候对于小一点的户型，比如图右的户型，最终这个采光面，依旧只能贴着床。
这时候敏感人士，传统风水认为床头宜靠实墙，象征“有靠山”。
还有后续的窗帘等要如何设计，以及隔音与保暖都需要注意。
当然对于市场而言，相比于这些，得房率的优势已经足够弥补，只不过这其实可能也是在追求得房率上的偏离。
会所问题最近的新盘，特别是改善盘，基本标配会所，不少还是下层式会所，在会所里面会设置，恒温泳池、健身房、私宴厅、会客室、咖啡厅、影音室等。
相比于以往新盘，除了个别高改盘有特意做会所外，剩余项目基本就是架空层做一下打造，比如设计儿童学堂、健身房等。
整个的视觉体验还是差异不小。
伴随着近期国贸在环南新盘的规划草稿，其中提到一个会所使用费每户一年1W。
伴随着这些消息出现，群友提出一个疑问新小区公区的讨论，部分亮眼留言如下：
确实目前的新盘会所相关的配套，在未来交房后，如何使用以及维护费都是很大的疑问。
以往在高改盘出现，除了提升项目逼格外，还有一点是业主有足够资金支持。
只不过如今降级到刚改盘起步就有会所，面对如今物业费大家都苦不堪言，那后期再来一笔和物业费一样的会所使用费。
估计最终的效果也因人而异。
此外，如果无法满足日常运营，要是最终对外使用，那对于小区而言，是否反而变成利空？
当然还有一点，虽然这些不计容，但是实际它也是霸占公区面积而来，并非凭空产生。
就像群友说的，如果一个小区不大，还要做个下层会所，那最终小区连一个大点的空地都没了，小朋友都没地方玩了。
当然这时候再做联想，如果这些配套后期都要收费，那么自己家旁边要是有个小型商业。
比如建发和玺、旭辉江山云出等，把这些收费的配套都移到隔壁商业体，同样能做到付费体验。
那不是即保留了社区的基础空白，又能近距离体验，还保留社区的隐私。
只不过在如今的售楼部，很少会提及未来使用的问题，只会用包装，让业主觉得这些配套档次足够高。
盘点总结每次新品新规的出现，都伴随着自身的目标，如同如今的好房子标准到底是什么？
至少目前的市场，就是两点：得房率要高，会所要炫。
就像前2天群友说到：新盘怎么就不实地结合福州的电动车高频场景，来做优化。
最终得到群友回复：别人会客厅，恒温泳池，你来个电动车厅，立马不上头了。
这就是市场的写照。
售楼部的作用是为了更好的卖房，新规条目很多，只会往要如何更好卖房引导。
只不过作为购房者，一定要考虑清楚，有些配套是否真的实用，以及契合你的居住需求。
如同江景房，为什么都看江，乌龙江就不值钱？