之前聊了福州哪些二手跌的厉害，其中包括安置房、老破学区房、超级大盘、SOHO、高价次新等，伴随着东二环、高新区等保值区域大幅下跌，福州目前市场，抗跌项目实际已经不多，但是矮子里面总有一些相对的高个，下面就来聊聊。

项目位于鼓楼西区，高比例安商房，2023年毛坯成交3.5W，目前最新的成交3W左右。

融侨锦江悦府，这个主打改善的项目，当初靠着划片加持，二手成交来到5W+。

2年时间过去，项目近期成交已经滑落到精装4.1W，毛坯3.5W。

对比同户型2年前的成交价，下跌了近2W，幅度高达31%。

以181平精装为例，2年时间跌了300W，直接跌掉一套刚改房。

除了悦府外，另外一个受益的项目就是融信澜郡，相比于悦府的改善定位，澜郡就杂很多。

不过项目的价格也是突破4W+，最高成交甚至达到5W+。

目前二手精装成交在3.5W左右。

对比当时的成交也下滑了1.3W左右，幅度28%。

从怡山小+杨桥中的这个划片加持来看，三个不同的项目，最终反而安商房最抗跌，可以说也是很反常态。

从实际情况考虑来看，学区对于改善盘加分作用低于刚需盘，当初悦府+澜郡的大幅上涨，除了划片优势外，更在于鼓楼断供多年，改善新盘基本看不到，供需造就了一定的市场稀缺。

如今鼓台开启供应，加上新规后的改善产品，不管是户型，还是公区设计等，完全无法对比。

比如上图就是悦府181平的户型图，现在的新盘户型，随便选个150平左右的出来，都是吊打。

所以，这也就是改善二手在市场的痛点，过高的总价，本就客源少，加上新盘的集中供应，在市场更少难觅接盘侠，此时，就可以发现悦府的大平层跌起来的幅度比澜郡这种假改善还多。

作为安商房的榕发乌山郡，虽然也有所下跌，但是当初并没有受制于鼓楼的供需，加上更靠近刚需的产品定位，也是目前市场能够接受的价格区间，对于划片的加分也更明显。

项目位于五里亭，安商房定位，目前二手精装成交3W左右，对比2年前毛坯3W左右，下跌3K左右，考虑未满二溢价，跌幅15%左右。

对于项目而言，最大的优势在于108平做到一梯一户，虽然目前市场也有接近的产品，比如项目南面在售的左海星悦颂112平。

从户型对比来看，发现即便有时间差，这几年户型越来越卷，但是天璞的产品依旧还算能打。

加上自身地铁口的优势，300W左右的总价，对于东区的市场还是能够匹配。

目前板块最大的对比就是当初板块天花板的绿城美的桂语映月，项目售价从精装4W+一路下滑到3W。

最后楼王245平的房源上市，奈何市场早已经时过境迁，楼王如果放在最早开盘，不出意外总价会达到千万以上，目前给出毛坯售价2.4W-2.6W。

这个定价也远低于项目非楼王的房源，项目就是市场最直接的说明。

非核心产品，楼王的大户型，很容易成为下跌最大的存在，目前项目楼王即便跌到2.5W左右，奈何总价还要600W左右。

对于东区的购房者匹配度依旧不高，特别目前二环内大举供应，项目自身品质一般，更是难流通。

所以试想如果在2021年的时候，天璞3.2W，桂语4W+，谁能想到后来天璞还能3W左右，桂语的楼王居然跌到2.5W。

对于万科在福州目前唯一的关注就是城市之光，房企在福州也有不少项目，近期位于闽北CBD的万科金域中央，出现大幅价格下跌，高新区的万科又一城同样大幅下跌。

回顾万科在福州市场，代表项目到底是哪个，好像一时间也想不出来。

虽然房企部分项目在二手大幅下跌，但是依然有个别项目相对抗跌。

万科金域国际：项目位于排尾，当初也算是红盘，2T4的高层住宅产品，3.5W+的精装售价。

目前项目二手成交，精装在3.3W左右。

对比2年前的成交价，3.6W左右，下跌3K，幅度10%。

考虑未满二的差异，幅度15%左右。

这个巨型旧改的项目，项目其他区的安商房在市场夹击，这样的背景下，还能保持住这个价格，只能说还是略出乎意外。

至于为何能这么抗跌，只能说二环内的台江，目前新盘以改善为主，刚需没有选择。

总价300W-350W的价格区间，依旧是目前市场流通较高的区间。

福州这几年所剩不多二手比开盘价还高的项目，可能也只有这2个了。

祥浦苑：划片福高小初，地铁4号线，东办。

近3个月没有成交公示，年初二手精装成交价在2.9W，毛坯2.6W。

对比前3年的成交2.9-3.1W，下滑幅度在2-3K。

当然由于当初未满二，实际还存在5.3%的额外溢价。

按照这些计算，目前下滑15%左右。

目前周边同样划片的纯商玺湾，成交在2W左右，对于项目还是存在一定的冲击。

榕心映月：划片金闽小+金山中，地铁2、5号线，金山腹地。

近期成交均价精装3.35W，毛坯3.05W。

对比2年的成交均价毛坯3.35W，下滑3K左右。

与祥浦苑一样，项目当初也存在未满二的溢价，综合下跌幅度15%。

目前项目周边的其他次新二手，以绿轴为例，紫金九号目前毛坯2.4W左右，2年前2.8W左右，下跌幅度4K，加上未满二的考虑，幅度达到20%。

作为对比当初新盘售价，即便两年前紫金已经比开盘价跌不少，但是这2年在二手的抗跌还是低于榕心映月。

综上，这两个项目算是这几年少有能高于当初新盘售价，即便在周边次新的冲击，以及目前新盘的供应夹击下，抗跌程度还是稍强于同期新盘。

从它们的自身定位来看，最大的优势就是占据板块最核心的位置，不仅仅享受较全面的配套，在位置上也是难觅对手，加上偏刚需的产品定位，总价在300-350W，依旧是市场流通还能接受的区间。

对于目前市场的二手，可以发现对比2年前，没有下跌的次新基本是看不到，这些相对抗跌的次新，实际跌幅也在15%左右。

只不过这样的跌幅已经远高于市场。

目前市场很多项目，一旦出现偏差，跌幅都能达到30%以上。

从这些项目的情况也可以发现在目前市场抗跌要具备哪些条件。

大平层高总价，注定难流通，当初的高溢价，目前改善市场，产品内卷的严重，几年时间，产品迭代比前10年都强。

改善客对项目的要求又特别高，所以内卷下的市场，加上打破供应的背景，目前市场的二手改善，很多已经都是有价无市。

这个点很值得目前市场参考，整个福州新盘都在做改善产品，部分看上去配套还不错，存在所谓的划片加持，加上新规更好的户型，社区，只不过未来在二手市场，真正流通起来，难度并不低。

桂语映月，值得每个打算买楼王，买区域不匹配改善房源的购房者参考。

你意向的房源，是否会成为几年后的桂语245平。

目前市场流通来看，350W以下才是主力，此外项目自身必须占据板块的核心区位，还要有相对完善的配套加持，其中学区依旧是主要加分项，对于刚需房尚可的划片，一直是市场的主要卖点。

除此之外，就是项目的房源在周边的供应下，还有自身的产品优势。

综上，目前市场，350W以下，板块核心区位，尚可的划片，不错的配套，没有过多同价位新盘的供应，以及还算能打的产品。

这么多条件加持下，才能做到下跌15%。

所以这样的市场，买入期房需要多大的信心。