2025 年10月，全国城中村改造进入“冲刺期”：住建部明确在新增100万套改造规模的基础上继续扩围，且货币化安置比例超过60%。西安已率先尝到甜头，城中村改造带动周边楼盘去化率涨30%；广州、杭州等10个城市陆续公布新一批改造名单，涉及居民超50万户。这场体量庞大的“城市更新运动”，不仅改变着城市面貌，更悄然重塑着楼市格局。货币化安置的拆迁户会买哪些房？哪些板块将迎来价值重估？普通人该如何把握机会？

此次城中村改造最值得关注的变化，是货币化安置比例从过去的 30% 左右提升至60%以上。这一调整直接为楼市注入增量需求，尤其是二手房市场。

所谓货币化安置，即政府直接向拆迁户发放补偿款，由其自主购房。以上海浦东某城中村改造为例，每户平均补偿款约 800 万元，较2024年增加20%。“拿到钱后肯定要买房，周边的次新小区是首选，离原来的生活圈近，配套也成熟。”一位拆迁户的想法颇具代表性。

数据显示，实行货币化安置的城市，二手房成交量普遍增长。西安莲湖区改造后，周边 3 公里内的次新二手房成交均价较改造前微涨0.8%，但成交量增长30%；广州白云区某改造项目周边，9月二手房带看量环比增长52%，其中拆迁户占比达35%。

“60%的货币化安置比例是平衡‘去库存’和‘稳房价’的关键。”中指研究院城市更新事业部负责人分析，“过高容易引发局部房价暴涨，过低则难以发挥去化效果，60%的比例既能消化存量，又能避免市场过热。”预计10月全国将有超20万拆迁户拿到补偿款，为楼市带来约1600亿元的购买力。

拆迁户的购房选择具有鲜明的 “刚性需求”特征，主要集中在三类房源，这也为普通购房者提供了参考。

第一类是 “地缘性”次新二手房。拆迁户普遍不愿离开原有生活圈，优先选择改造区域3公里内、房龄5年以内的次新小区。这类房源通常配套成熟、户型合理，且无需等待交房，成为拆迁户的首选。以上海闵行区为例，某改造项目周边的次新小区9月成交量增长45%，其中85-100平米的三居室最抢手，占比达60%。

第二类是 “低总价”刚需新房。对于补偿款较少的拆迁户，单价低、首付比例低的刚需新房更具吸引力。广州增城、杭州临安等近郊板块的新房项目，近期接待的拆迁户客户环比增长38%。这些项目多推出“首付20%以下+送装修”的优惠，精准对接拆迁户的需求。

第三类是 “带学区”的老破小。部分有子女教育需求的拆迁户，会优先选择学区房，即使是房龄较长的老破小也愿意考虑。北京海淀某学区内的老破小，9月成交均价环比上涨1.2%，成交量增长28%，其中拆迁户占比达25%。

值得注意的是，拆迁户对期房的接受度较低。数据显示，拆迁户购买现房的比例达 78%，远超普通购房者35.4%的平均水平。“经历过拆迁，更希望看到实实在在的房子，不想承担烂尾风险。”一位拆迁户的话道出了心声，这也倒逼房企加快现房供应。

城中村改造不仅带来即时性的购房需求，更能长期提升周边板块的价值。以下三类板块值得重点关注：

一是 “核心城区”的改造周边板块。核心城区土地稀缺，城中村改造后通常会配建商业、学校、医院等配套，直接提升周边房源的附加值。北京丰台丽泽商务区周边的城中村改造项目，规划建设3所学校和2个商业中心，周边次新二手房价格已提前上涨2%；上海徐汇滨江的改造区域，未来将引入高端产业，周边房源的长期保值能力被看好。

二是 “地铁沿线”的改造板块。交通是影响房价的关键因素，地铁沿线的城中村改造后，周边房源的通勤便利性大幅提升。广州地铁18号线沿线的改造项目，周边二手房成交量9月增长40%，不少购房者看中“30分钟到珠江新城”的通勤优势；杭州地铁3号线延伸段的改造区域，新房去化率从50%升至75%。

三是 “强二线城市”的近郊改造板块。强二线城市人口流入量大，近郊城中村改造能有效缓解住房紧张，同时带动板块配套升级。成都天府新区的城中村改造项目，规划建设大型商业综合体和体育中心，周边新房均价较去年上涨5%，且仍保持较高去化率；武汉光谷的改造区域，因产业集聚效应，周边房源的租赁需求旺盛，投资回报率达3.5%以上。

但需警惕 “远郊无人区”的改造板块。部分三四线城市的远郊城中村改造，缺乏产业和人口支撑，即使配套再好，也难以形成持续的价值增长。这类板块的房源看似价格便宜，但入手后容易陷入“有价无市”的困境。

对于普通购房者而言，城中村改造带来的不仅是竞争，更是机会。把握好以下三点，能借改造东风买到合适的房子。

首先，提前布局 “规划明确”的改造周边房源。城市更新规划通常会提前公示，在公示后、改造启动前入手周边次新二手房，成本较低且升值潜力大。建议通过政府官网查询改造规划，重点关注配建学校、地铁的项目。

其次，优先选择 “现房+次新”的房源。这类房源既能满足拆迁户的需求，未来转手时也更容易卖出高价。同时，关注房屋的户型和物业，南北通透、物业口碑好的房源更具竞争力。

最后，避开 “短期炒作”的板块。部分中介会借改造概念炒作房价，导致房源价格虚高。判断是否炒作的关键看配套落地进度，若配套建设周期超过5年，短期入手风险较大。建议选择配套已开工建设的板块，安全性更高。

100 万套城中村改造带来的，不仅是楼市的短期热度，更是城市人居环境的长期改善。货币化安置释放的需求，让部分板块迎来价值重估，但这并不意味着所有改造周边的房子都会升值。

对于购房者而言，无论是拆迁户还是普通家庭，都应回归居住本质，理性看待改造带来的影响。配套、交通、品质才是房子最核心的价值支撑，盲目跟风炒作改造概念，容易陷入投资陷阱。

城市更新的终极目标，是让人们住得更舒适、更便捷。希望这场规模庞大的改造运动，能真正实现 “居者有其屋，居者优其屋”的美好愿景。你所在的城市有城中村改造项目吗？周边房价有变化吗？欢迎留言分享。