四月楼市数据出炉,再难看也得看看

谢晖购房论 2024-05-08 03:26:38

五一刚刚过去了,四月份的楼市数据也已经发布了,可以说新房的销量还是没能得到恢复,甚至可以说依然在下跌,而二手的话是有增长的,但更多还是在以价换量,新房和二手的相互竞争已经是进入到白热化的状态了,而政策高潮期也可以说正式拉开序幕了,而且是一线和重点二线城市的主场。

就在近日,根据克而瑞的数据来看,四月百强房企实现销售操盘金额3121.7亿元,环比是下降了12.9%,同比降幅达到44.9%,累计业绩1.09万亿元,同比跌幅也是46.8%,很明显,房企现在是非常的压力山大。咱们都知道,去年的三月是小阳春,今年大家渴望的小阳春没有如期的出现,因为大家都知道去年四月已经是小阳春的尾巴了,所以今年4月同比降幅超40%可以说是比较明显的下滑了,虽然去年是基数比较高一些,但是接近腰斩的幅度还是不太说得过去的。

当然,大家也会很纳闷,政策都已经出了如此之多了,为什么购房者还是似乎无动于衷,是政策不给力吗,还是说价格的下行让大家感觉到等待是值得的。其实主要原因来说,一方面是楼市下行后,大家的购房预期和信心是不够的,因为买涨不不跌变成了买跌不买涨,只有继续下跌才可能触动大家的内心;其次是二手房的价格下探不断吃掉了新房市场,因为新房是期房,二手是天然的现房,加上配合的降价优势,新房曾经高高在上的姿态已经黯然失色了,而且很多新房还是以外围区域的库存为主,想让刚需去接盘难度也非常之大,因为谁也不愿意接盘一个持续下行的烫手山芋。

而在二手层面,4月16个重点城市的二手成交面积预计为796万平方米,环比是上涨12%,但是同比下跌了9%,很明显,4月的二手数据比3月更好一些,增长幅度达到了两位数,这已经表明后续二手的增长还会是一个大概率的事情,这里面主要是以价换量的功劳,还有学区房的成交在触动,因为马上过几个月就临近开学了,家长这段时间也在集中出手。

当然,在现在这个楼市环境下,只要能出现成交方面的增长,其实对市场来说还是一定的安慰,当然这是成交方面,在价格层面的话咱们可以看出端倪。根据中指研究院的数据来看,4月百城新房价格为1.63万一平,环比是上涨了0.27%,同比上涨1.08%,因为我们之前也分析过,3月改善性的项目不断加推,而外围郊区项目的萎缩,一升一降就直接拉动了市场新房的价格,反而呈现出了一种结构性上涨的状态,当然这不是市场购房的回暖,而是很多地方或者开发商都拿出了自己压箱底的地块和项目,一方面吸引开发商拿地,另一方面出售核心区楼盘拉升价格,维持利润。

因为地方卖地在5月前还没有被太限制,所以当时都是掏空家底还在卖核心地块,因为左手倒右手的土拍已经玩不转了,城投的负债已经被拉到比较高的位置了,现在也到了降杠杆的时候,所以只有好的地块才可能有真实的开发商来拿地,但是5月后自然资源部也发文了,库存超36个月的地方连土地出让的权利都没了,那就比较尴尬了,只能老老实实先去库存卖房,而现在最好的方式其实也就是学二手以价换量,一手和二手互相抢客户,看谁能更卷过谁,所以一些二手业主还不舍得降价甚至扬言要涨价的,后续面对的对手就不只是同一小区的低价房源了,还有来自外部的新房竞争。

而从土拍方面来看,截止4月25号,全国300个城市经营性土地成交规模为4189万平方米,同比基本持平,但是平均溢价率已经下降到3.5%,一线城市4月成交了69万平方米,同比是下降了79%,成交金额136亿元,降幅也达到了84%,可以看出,一线现在推地节奏还是比较遏制性的,主要以上海为主,其他三个老大哥没推出宅地进行拍卖。而二线城市来说,成交面积达到了827万平方米,同比下降了29%,而楼板价只有5554元一平,降幅达到了8%,杭州和成都还是卖地的主力军,其他城市的土拍热度都比较低,溢价率多为0。

三四线就更加惨一些了,楼板价下跌到1547元一平,成交面积3293万平方米,降幅也达到了31%,所以大家才发现有些小城市已经在开始试水个人土拍买地了,因为可能两三百万就能买到一亩地了,现在敢于去三四线拿地的开发商都是十分有勇气的,因为被套牢的几率还是不小的。

所以现在大家可以明白,现在地方的土拍价格也在实打实的降价,而很多新房项目其实还在过去几年高价拿的地块,现在降很多的就是亏本,不降的话又很难出手,加上后续低价地块的入市,也会让这些房企非常的难受,只有在临近危机的时候才可能破价了,现在就看哪家房企能熬得更久一些,而二手房现在也没办法玩涨价的套路了,一涨价的话,可能半年或者一年都没客户来看房,更别说想卖出去了。

因为现在一线在虹吸二线,二线虹吸三四线,地段好的小区在虹吸周边的购房需求,地段差的小区降价也无人问津,目前的市场,以价换量是最现实的做法,大家对价格有自己心理的预期,后续一线城市如果全部松绑结束了,楼市的价格也跌到一定的水平后,那才可能是达到了一个价格收入平衡点,多数人买房已经不会抱着炒作和涨价的心态了,都是用自住的态度去考虑,因为买的时候就清楚后续可能会出现的贬值,包括新房也是一样,过去拉横幅去开发商闹一闹的那套操作也没用了,房价下探调整是综合因素影响的,不是老业主的意志能够转移的,而能够支撑起高房价的城市其实是比较稀缺的,多数的城市终究会加速回归到触底的水平。

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谢晖购房论

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