仔细看上图！

面积：128㎡

单价：4051元/㎡

总价：52万这是哪里的房子？南龙湖？绿博？平原新区？还是哪个县城？都不是，这是郑州主城区内的一套房子，绝对的主城区，绝对的的三环内，绝对的金水主城三环内，绝对的一梯二户多层洋房。金水主城三环内一梯二，4000元/㎡。这房子咋样？捡漏？哄抢？看看挂牌日期，2023年11月30日，已经快二个月了，并没有成交。

正文

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。这个小区就是丰乐机电城小区，住宅！这个信息是刘飞发给我的。这房子不是他的，但他也有一套这个小区的房子在卖，125平米，高峰时11000元多的单价买的，目前挂牌78万。前几个月有人给他出75万，他没卖，而现在，他思考很久后第二天就给那个出价的人联系，假装“急用钱”，签了买卖协议，以总价75万甩出。这个跌幅是多少？我大概算了一下，大概是45%。同时期，南龙湖很多楼盘，目前售价相比高峰期跌了30%左右。远郊组团vs核心主城，谁更抗跌？99%的人依旧认为核心主城更抗跌，但事实上，那些以“老破小”为主的“核心主城”，这几年的跌幅才是最猛！目前，郑州房价最低的就是“核心一环”！下图是郑州“核心一环”大致范围。上图：郑州主城一环在这个片区，我框了一下三个片区。在贝壳二手房的实时房价里，情况如下：备注：选取日期2024年1月24日上图：郑州主城核心区小片区均价上图红色和绿色都是六七千的小区。上图：郑州主城核心区小片区均价2上图的黑色都是五千多的小区！核心一环啊！上图：郑州主城核心区小片区均价3以上三图：

黑色是均价在4000元/㎡+的小区

红色是均价6000元/㎡+的小区

绿色是均价7000元/㎡+的小区。这就是郑州核心一环目前房价。从最高峰到目前，“以老破小为主的核心一环”，其跌幅是超过南龙湖，白沙等地区的。主城老旧片区和新区的跌幅是怎样的特点？为了让大家更好理解，《楼八》做二张图吧！假设下图是郑州郊区和主城区2个片区里楼盘跌幅情况。

上图：郊区主城跌幅关系图郊区组团：总体跌，差距小基本控制在20%-40%之间。为什么？因为郊区的大背景决定了它跌幅的起点就是20%，而那2个跌幅只有22%和24%的是靠产品在支撑。主城组团：有涨有跌，分化大有的只要5%和10%的跌幅，但有的可以达到52%和47%的跌幅。为什么？因为主城区的优势控制住了跌幅，但是，你的产品烂，一样跌死你！我想应该不止我一个人知道北龙湖也有单价5000多有房本的小区吧！也不止我一个人知道象湖正对面，整个白沙最好的位置小区单价也就五六千吧。其实，不谈产品，主城区没资格嘲近远郊。

主城+产品，二者缺一不可。

不是主城，都要被割肉，产品不行，再牛逼的区域也挡不住你狂跌。

过去3年，跌幅最小的就是主城+产品。

楼八的话

抖音有很多喜欢一句话直接否定整个区域的博主，这是没道理的！比如某某片区不能买，比如某某片区就是割韭菜，比如买某某片区的都是傻子，太绝对。这种话听说了，人就真傻了。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。