房地产市场的输血资金陆续到位！

近期，碧桂园、世茂集团、中国奥园、金科股份等多家房企均宣称，旗下多个项目进入各地融资“白名单”，部分项目已经获得贷款。

相信，随着更多房地产项目贷款支持的落地，房企融资环境有望得到进一步改善。

日前，金融监管总局在2024年工作会议上再次提及，积极稳妥防控重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度。加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设、落实经营性物业贷款管理要求。配合防范化解地方债务风险，指导金融机构按照市场化方式开展债务重组、置换。

易居研究院研究总监严跃进认为，金融监管总局提及了非常具体的三项房地产金融工作，涉及保交楼、新发展模式和商办领域。

“近期可以观察到，包括房地产融资协调机制的贷款发放、城中村建设的贷款资金到位等工作都落地见效。”严跃进认为,“表明金融支持力度大、落地迅速，发挥了非常好的政策效应。”

可以预见，涉险房企“揪着的心”终于可放松一下了。

多家出险房企宣布旗下项目进入融资“白名单”

碧桂园超30个项目入选房地产“白名单”

2月3日，接近碧桂园人士处透露，首批房地产项目“白名单”落地后，碧桂园迅速行动，对符合要求的项目积极申报。目前，碧桂园确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目，均在属地政府“白名单”内。后续广东、湖南、东北等地的项目亦有望陆续进入“白名单”。

碧桂园方面表示，进入“白名单”后，公司相关项目将获得融资支持，有助于缓解资金压力，推动保交付、资产盘活，提升项目可持续经营能力。同时，公司深感保交付责任重大，保交付是公司必须坚守的底线。

分析人士认为，碧桂园多个项目入围首批“白名单”，说明公司虽暂时遭遇困难，但仍得到政府及监管机构支持和认可。

2023年全年，碧桂园累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平方米，涉及31省份249个城市，其中151个批次44521户实现“交付即办证”。碧桂园方面预计，2024年交付量超48万套。

世茂16个房地产项目入选“白名单”

2月4日，据世茂集团消息，公司在试点城市申报的40个房地产项目中，有16个项目成功入围由住房和城乡建设部制定的“白名单”。其中，武汉锦绣长江项目已经完成融资并实现回款。其余项目正在地方政府的支持下，与金融机构沟通融资方案。

这16个项目主要分布在广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁和山东等省市，包括广州院子、世茂锦绣长江、世茂城市之门、世茂江城铭著、世茂云著滨江、世茂起云湾和世茂四季莲花山等。青岛市根据住房和城乡建设部的要求，通过房地产融资协调机制，已经梳理出第一批84个房地产项目的“白名单”，总融资需求约为250.2亿元，涉及19家融资机构。

世茂集团的世茂璀璨倾城、世茂锦域和世茂悦海三个项目也在“白名单”中。这三个项目分别由建设银行、中国银行、农业银行和工商银行等10余家银行对接融资事项，保证交付的房源超过3300套。

龙湖、金科有项目入选房地产“白名单”

1月31日，按照住房城乡建设部专题部署会要求，重庆市通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构。

据悉，重庆市第一批“白名单”中，包括华宇城二期、龙湖海成青云阙、万科智慧谷等314个项目，融资需求约830亿元。

对此，龙湖方面表示，日前，重庆市住房城乡建委、国家金融监督管理总局重庆监管局向金融机构联合推送了重庆市第一批房地产项目“白名单”，龙湖青云阙项目在列。接下来，龙湖将积极与相关部门配合对接，积极推动政策落地执行，持续稳健经营，为房地产市场平稳健康发展做出贡献。

此外，2月4日消息，重庆首批房地产项目“白名单”中，金科股份对符合要求项目进行申报，目前金科确认已获批进入“白名单”项目超过20个。

奥园多项目入围首批“白名单”

如中国奥园于2021年底“暴雷”，用两年时间走完境内外债务重组所有流程。2月1日，中国奥园披露，广西南宁誉江南、重庆悦府、翡翠天辰、合川原著等项目入围首批房地产项目白名单。

据了解，过去的2023年，中国奥园总计完成3.54万套、413万㎡交楼面积，全年交付数位居2023中国房企超级交付力TOP50第44名。进入2024年，中国奥园双保行动更进一步，1月累计交付3285套，在常熟、佛山、南宁、柳州等地项目， 陆续兑现交楼承诺。

值得注意的是，房地产开发项目纳入“白名单”后，将通过各区县房地产融资协调专班，搭建政、银、企融资协调平台，指导项目“白名单”企业和主融资金融机构，积极推动项目融资。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。

国家统计局数据显示，2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年（2022年）下降13.6%。其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41989亿元，下降19.1%；定金及预收款43202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21489亿元，下降9.1%。

有分析指出，此次发贷支持总体上可以满足资金需求，有助于2024年房地产开工、竣工和交付等工作的推进。优质房地产项目加快审批流程，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳。

项目白名单落地背后的喜与忧

项目一旦进入“白名单”，对房企来说，境况将得到怎样的改善？

首先是房企项目将更容易获得新增融资。一名华东房企的内部人士对第一财经记者表示：“2023年以来，非国有性质的房企能明显感受到，新增开发贷都变难了，审批更严格；而对于出险房企来说，‘保交楼’主要就是通过政府部门的沟通协调，让银行不抽贷，原有开发贷能延期，新增融资就比较难了。”

对于不少出险房企来说，尽管近两年基本不再拿地，但是过去的存量土地还够开发好多年，个别超大项目的体量是以五年、十年来计开发周期的，但这些在建项目在公司出险后就较难获得融资了。接下来，只要这些项目资质符合文件的要求，开发链条就有希望重新转动起来，项目不会因集团的债务爆雷而遭到金融机构“一刀切”。

其次，“项目白名单”的诞生也将增强购房者信心，有利于销售情况好转。此前，房企债务爆雷后，不仅面临银行断贷，也面临购房者的不信任、销售额的滑坡。一位房企人士对记者表示，“项目白名单”能将资质还不错的项目与公司总部的信用风险做一定程度的切割，项目融资专款专用，能够进一步解决保交楼的问题。

也有房企人士担忧，项目保交付有希望了，但是房企集团层面还是“没人救”。

“之前就有这样的情况：项目上有钱，但是集团没法拿来自救，在房企纷纷出险后，许多地方加强了对项目资金的监管，甚至存在超额监管。”该人士表示，之前有消息说将推“房企白名单”，结果盼了两个多月也没看到名单，现在出了地产项目白名单，可能进一步加剧项目和集团资金状况分化的问题。

还有一位房企人士表示：“现在行业遇到的最大难题仍是销售恶化问题，伴随着销售的走低，能被金融机构认为‘优质’的项目越来越少了，市场回暖是解决问题的关键。”

中指研究院企业研究总监刘水则表示，目前各地都在加快房地产融资协调机制建立和落实，抓紧推送白名单，房地产项目贷款支持的落地，有助于改善房地产企业流动性，有助于缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资，有助于促进房地产与金融良性循环。

银行积极性如何？

1月5日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下称“《通知》”）中提出，协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强对此解读称，根据《通知》，由城市人民政府建立房地产融资协调机制，由城市房地产融资协调机制提出可给予融资的房地产项目名单，提供给金融机构，金融机构评估后，分类给予融资支持。

从上述信息可以看出，白名单实际上是“项目制”。据《中国房地产报》报道，1月26日的城市房地产融资协调机制部署会议上明确，能够获得融资支持的项目需要满足以下5个条件：

1、项目处于在建施工状态。如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入。2、有与融资额基本匹配的抵押物。3、确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。4、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。5、制订贷款使用计划和项目完工计划。

一位大型房企人士告诉21世纪经济报道，如果“白名单”及上述五个条件属实，则较具有实操性。一方面“避免一棒子打死”，例如一些整体财务状况并不太好的房企也会有个别较好的项目，银行可以给予资金支持。另一方面，相比支持特定的房企机构，支持特定的项目也减轻了银行的压力。同时，“项目制”还能调动起地方政府协调银行的积极性。

“白名单是供银行参考的清单，而非强制性规定，每个银行对于房地产贷款有自己的标准。”一位股份行人士告诉21世纪经济报道记者，例如有银行会考虑全国销售TOP50或者区域销售TOP10、TOP30之类房企，对于商业性质的房产，银行主要参考区域的租售比来评估。同时，银行还会按照常规的贷前-贷中-贷后来把控贷款风险，比如关注该房企是否有诉讼信息、媒体负面报道、拖欠供应商资金、失信情况等。在他看来，白名单相当于贷前风险把控的一环。

某股份制银行一分行行长向21世纪经济报道记者坦言：“很多银行地产贷款的权限都早就上收总行了，地方政府给银行的地方分行推荐，分行也无法独立做出能否给予贷款的判断。如果是地方法人银行，可能效果会更好。”

前述分行长也表示，“各家银行从来没有一刀切地停掉房地产的开发贷，但是具体基层执行，也要具体问题具体分析。”

“现在主要是要解决银行贷款的积极性的问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，一个项目属于“白名单”，并不是意味着政府给予保障的项目，而是表示该项目风险资金是可以平衡的。最终还是要银行自己来按照风控体系来决定要不要去给这类贷款和利率定价的问题。

多位银行人士对本报记者表达了担忧。他们表示，目前金融机构普遍对房地产贷款较为谨慎，主要担忧烂尾楼风险、监管账户、新房去化等一系列问题。不排除会有部分中小银行为满足信贷需求而积极给房企贷款，但从长远来看，银行配合的积极性源于房地产市场信心的恢复。

某银行副行长坦言，银行内部对房地产贷款最看着的是其去化能力。首先会看项目位置，因为位置会决定其销售前景，进而决定回款期限的长短；其次会看企业的性质，相比中小房企，一般银行都青睐于央国企。

一位银行副行长表示，例如一个房地产项目需要十亿元，除至少20%的房企自有资金外，剩下的资金房企一般会以项目土地及在建工程作抵押获取银行贷款。期房预售达到一定条件下，银行会解除其抵押。最终地产项目回款后，房企将本息还给银行，剩下的作为利润留存。前提是，项目的去化能力较好。

合硕机构首席分析师郭毅表示，白名单的实质是政府背书，只有这样才能让金融机构可给房地产提供更多金融支持。

李宇嘉接受21世纪经济报道记者采访表示，“白名单”设定的目的主要在于：一是保障银行的债权，二是加强住建部门和金融部门之间的协作，共同推动房地产融资能够落地。当前情况下，只有通过自上而下，自下而上相结合来落实白名单，才能提振市场的信心和预期。