这几天看到了这么一则消息，有媒体报道上海一房产中介惊呼，“疫情三年，涨回来只用了一周”，搞得好像房价真的连跌三年，一个礼拜就全部涨回来了一样。更加夸张的是有媒体居然开始担心起房价重新回到过快上涨的轨道了。
恍惚之间我好像回到了2015年那个楼价狂飙的年代，但看了看周围仿佛觉得又不是那么一回事。中国老百姓买房基本上要靠房贷，所以房贷的需求往往能够体现楼市的热度，最近关于房贷的新闻不少。
比如，提前还贷潮来袭，搞得银行不得不设置各种障碍延缓提前还贷申请，据说现在申请提前还贷至少要等两个月以上才能轮到；又比如，南宁、成都的部分商业银行延长了可贷款年限，贷款时的年龄加上贷款年限低于80周岁或者90周岁就能从银行借到钱，前提是得有子女作为共同还款人，好一个“贷贷相传”。
这两件事情均反映出房贷市场的萧条，银行急着把钱借出去，生怕房贷持有人提前还款后没人来借了。
一方面，中介和媒体渲染房价反弹、一房难求，另外一方面，房贷需求量处于低位，魔幻的是两者发生在同一时空里，到底哪种情形才是真实情况。
不可否认，上海、苏州、成都、深圳等地2023年1月的新房和二手房成交量确实有所放大，可我们必须认清两点，否则很容易被带到沟里去。
1.成交量是环比上月提高并非同比上年提高
环比指的是2023年1月的成交量与2022年12月的成交量比。去年12月你在干嘛呢？大部分人不是阳着，就是在等待感染的路上，每日单位在岗人数不足三分之一，马路上连房产中介的影子都找不到，房产交易所处于半工作半休息状态。
交易者阳了、中介阳了、交易中心工作人员阳了，可想而知12月的成交量有多么的低，今年1月相比于那时有所提高真不能说明楼市由衰转盛了，1月的成交量里有不少是12月落下的。
2.个体与整体有差异，个别城市无法代表全国情况
上海和深圳是一线城市，苏州和成都是强二线城市，或者可以称为新一线城市，它们有一个共同的特点，即不担心年轻人口的净流入。一线城市就不多说了，吸引着全国人才的涌入；新一线城市至少在区域上有得天独厚的优势，以成都为例，除了省内人才向其流动外，周边的甘肃、云南、青海、贵州甚至是陕西省也在“贡献”人才，成都与重庆凭借着规模效应成为了西部地区最有吸引力的城市。
几个经济最具活力、就业岗位丰富、对人才吸引力强大的城市即便呈现楼市小阳春局面也不能代表全国整体情况。事实上中国大部分地区属于三、四线城市，它们更具代表性，就好比年薪百万的人毕竟是少数，他们的生活状况无法代表全国人民，而月薪三千到五千之间的人群更有参考意义。
所以小部分城市成交量和价格出现反弹不意味着全国楼市走出萧条，更不能由此推断出一周就把三年的跌幅涨回来了。
老百姓如何判断楼市可能转衰为盛呢？我认为至少需要出现三个迹象中的一个。
第一，对收入增长的预期上升。前面说过大部分人买房需要贷款，背上二、三十年的负债后每月都会有月供支出，只有大家预期未来的收入相比于当下有所提升或者至少不会下降才敢背上房贷。目前不少企业还在裁员降薪，我没观察到人们对收入增长抱有太大的期望。
第二，高层给出明确方向，超发的货币进入楼市。根据央行数据显示截至2023年1月末，M2余额为273.81万亿元，同比增长12.6%，为2022年GDP的2.26倍。为刺激经济，近几个月的货币政策稳中有进，只有钱流入楼市才可能推高房价，就像2015年那样。目前来看还没有出现这种苗头。
近期的另一大事件出现在资本市场，证监会宣布全面实施注册制，股市对货币同样也有需求，也许高层还没做出让哪个市场成为本轮货币超发的蓄水池。
第三，住户存款余额增速下降。2022年住户存款余额增加了17.84万亿元，比2021年多增加了将近8万亿元。超额存款的势头延续至今年，1月住户存款增加6.2万亿元，创历史同期新高。
可能有的朋友对6.2万亿元的新增住户存款没什么概念，对比一下你就知道最近大家有多爱存钱了。2021年住户存款增加9.9万亿元、2022年增加17.84万亿元，今年1个月增加的6.2万亿元达到了2021年全年的63%，2022年全年的35%，由此可见住户存款的增加额有多夸张。
老百姓“疯狂”存钱是因为消费需求下降，买房至少得付个首付，极度消耗家庭存款，所以住户存款增加额下降是楼市复苏的另外一个重要迹象。
大家觉得上面提到的三点里哪一点实现了呢？没有一点正在发生吧？
因此，不要听中介嘴里说什么，也不用看媒体如何报道，更不要信所谓的房产专家的忽悠，用自己的眼睛观察市场就可以了。三个迹象中只要有一个出现了就得做好进场“抄底”的准备，出现两个表明楼市正式逆转，大部分地区的房价将要或者已经开始反弹，三个迹象均出现的话房价可能已经上涨过一波了。
很多专家在去年下半年就开始唱多楼市，类似建议居民拿出三分之一的超额存款买房等，只可惜这届网友没那么好忽悠了，哪怕要买也得看到明显复苏迹象出现后而不是给点阳光就急着冲进去接盘。
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