前天我去看了本周末即将开盘的热门楼盘梧桐星宸，进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、综合分析、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。

全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

梧桐星宸位于沙河高教园核心区，直线距离地铁昌平线沙河高教园站直线距离约600米。交通：

一轨: 昌平线，三站换乘8号线、五站到达西二旗，直连13号线、15号线、10号线。两横: 百沙路、北六环，互联昌平城区、海淀北部新城、顺义新城、首都机场。三纵：南丰路、京藏、京新高速，链接永丰产业基地、中关村软园、西二旗。

项目周边三维图

【教育】：

8所高校：中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学、中国矿业大学、北京科技大学、北京航空航天大学等。

4所幼儿园：北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园。

2所中小学：航空航天大学附属小学、北京师范大学昌平附属中学。教育资源有托底。

【生态】：

沙河高教园在城市公园规划上，预计2035年完成1所城市综合公园，6处社区公园以及3处游园，整体绿地面积不低于113.6公顷。项目建成后周边生态环境肯定很棒。

【商业】：

内部10万方的商业规划，直线距离约2公里内的玖耀里和隆兴购物广场，直线距离约10km外超级合生汇（建设中）、万达广场（朱辛庄）、海淀大悦城（建设中）等打造娱乐、购物、时尚为一体的都会商圈，多元化的繁华配套，高效率满足居住者的日常所需。

【医疗】

附近医院有：北京市昌平区沙河医院、北京大学国际医院、北京民康医院，对于新房来说，这个医院配套还算可以。

项目地址：沙河高教园核心区，昌平刚需盘。共31栋住宅，1243套房，项目一共分为6个小院。项目首开9号和12号地块，容积率在2.0，后面的地块2地块4地块容积率2.5、3地块容积率2.3、10地块容积率2.4。12号地块6栋楼（9-13层小高层），9号地块6栋楼（5-8层洋房+11-14层小高层），是一梯两户设计（100㎡以上的户型是两梯两户），得房率比较高78%，算上赠送面积得房率在84%左右，99㎡的户型得房率更高一些82%-89%。楼间距平均在40m＋，梧桐星宸销售指导价为5.5万元/㎡，未折扣总价范围在324.5-698.5w，折后基本在5.1-5.5万元/㎡，2026年6月底交房，本周末左右开盘。（北侧2、3、4三个地块是二期及现房房源，10号地块具体什么时候开盘暂时未知）

开发企业：首开股份、北京建工、越秀地产

占地面积：约6.15万平方米

住宅建面：约12.7万平方米

产品面积：约59-127㎡

容积率：2.0-2.5

楼层 : 5-14层

车位比：1:1.2

物业公司：越秀物业

物业费：4.29元/㎡/月

产品类型：一居至四居

交付标准：精装

项目地址：昌平线沙河高教园地铁站旁

综合来讲首开盘的9号地块比12号地块要好一些，据说也贵一些。

户型情况：

有59/75/85/99/124/127平的户型可以选择（主力户型是75㎡两居和85㎡、99㎡三居），首开的59、75、85平小面积户型主要集中在12号地块，124、127平户型集中在9号地块，99㎡的户型比较多，12号地块、9号地块均有99㎡的房源，首开的99㎡的户型大概有200套，85㎡的有50套、其他面积的户型都在20-30套。

建筑结合现代简约与东方气韵，整体以现代简约。公园里的低密住区，精研户型空间，建面约59-127㎡一至四居。

以下样板间实拍，装修标准还是挺高的。

先说结论：沙河高教园板块主体是高校＋住宅+公共配套服务模式，通勤上地铁可以轻松辐射到海淀甚至北四环北三环附近的工作群体，因此未来具有较好的流通性、保值性。

目前梧桐星宸周边还是比较荒的状态，空地居多，沙河高教园地铁站附近有一些小商业，但是规模不大，其他生活配套需要等到逐步完善吧。只要是有地铁配套，其他的都好说一些。梧桐星宸西侧北街家园、恒大城那一带是成熟的生活区。

梧桐星宸及其周边基本已经拆得很干净了。项目北侧是高教园中街（双向六车道的主路，据说车辆不多），项目北侧有一块停车场用地，再往北是商业综合体的规划。梧桐星宸的东侧是南丰路，是一条比较大的路，加上出地面的地铁昌平线（加罩处理了），会有一定噪音影响，不过首期卖的9、12地块不靠近那一侧，二期选房的时候要关注下这个情况。南丰路以东是北京邮电大学沙河校区，南侧是外交学院，西侧是市政公园留地，再往西是九年一贯制学校及幼儿园的规划（目前学校未定）。综合看整个小板块是挺完善的。

梧桐星宸二手房的竞品分析：附近的北街家园八区单价在4.8w（09-16年的次新房），恒大城6号院单价在4.8w（14-16年的次新房）这样看的话新房梧桐天宸的价格并不高。其他就没什么可以比较的二手商品房了。梧桐星宸新房竞品分析：六环里近一些的就是大华启宸府，大华启宸府到朱辛庄站600m，单价在6.2w，基本上就剩下尾盘了。相对近的其他几个盘基本就是尾盘了同时距离地铁站还比较远一些，价格的话基本也在5.0-5.5w。梧桐星宸距离地铁站近是非常明显的优势。

先说优点：

北京重点发展“三城一区”，提出统筹规划建设中关村科学城、怀柔科学城、昌平未来科学城、北京亦庄经济技术开发区的战略。“三城一区”的开发战略下，“昌平未来科学城”正高速发展，正在向下一个“中国海淀”靠近。

桐星宸位于昌平沙河高教园板块，是除了学院路外北京的两个大学城之一，还有一个房山良乡大学城。高教园建设的三大目标：一是努力建设“双一流”大学，二是推动高精尖产业发展，三是深入落实新一版北京总体规划。现今沙河高教园正在逐步走向世界大学城。

地铁、路网交通很方便，昌平线，三站换乘8号线、五站到达西二旗，直连13号线、15号线、10号线。便于通勤。

环境就不用说了，项目西侧就是市政公园，周边公园也会很多。

商业方面，内部10万方的商业规划，直线距离约2公里内的玖耀里和隆兴购物广场，高效率满足居住者的日常所需。

较低总价刚需盘，户型设计合理，装修挺好，得房率比较理想，是一个不错的选择。

再说缺点：

北五环外，更靠近北六环了，还好距离地铁站很近，这个缺点被拉回来很多。

好了，以上就是梧桐星辰的介绍了，全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。