从去年开始，网上就出现一种声音，说是老旧小区遭到疯抢，而且有些数据，也证明了这一点。

比如去年7月份，苏州成交量比较高的二手房都是老小区，其中还有房龄超过40年的老房子。

到了今年就更夸张了，疯抢的声音不仅涉及到老旧小区，甚至还把城中村也牵扯进来。

最大的原因，离不开国家的三大政策，第一个是城镇老旧小区改造，第二个是超大特大城市的城中村改造。

先来说旧改。

一部分人认为，老旧小区的房价普遍较低，但在旧改后，小区环境和配套会有很大程度的改善，房价也会有较大的上涨空间，所以想低买高卖，赚个差价。

此外，国家虽然提倡改造，但对于阻碍城市规划发展的小区和风险程度较高的危房，大概率会进行拆除，因此，购买可能被拆除的房屋，未来不论是哪种补偿方式，都是利大于弊。

再来说说城中村改造。

《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中提出：城中村改造分为三类，具备条件的实施拆除新建，不具备条件的经常性整治，介于二者之间的，实施拆整结合。

也就是说，城中村改造也会存在拆迁，而且根据各市城中村改造规划来看，这次改造以“拆”为主。

比如深圳市，公布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），实施意见中，将4类城中村优先纳入拆除新建范畴。

其中第四类最吸引人，是指那些存在显著的公共卫生安全隐患、房屋安全和消防问题频发、配套设施严重滞后、环境条件恶劣且亟待改善，或经相关权威部门评估确认为急需改造以解决社会治理难题的区域。

很显然，这是城中村的通病，现在将这类区域优先纳入拆除新建范围，可见拆迁范围已经放宽到最大限度。

所以说，相比于旧改，城中村改造的拆迁可能更大一些，因此才会有人把“疯抢潮”波及到城中村。

楼市状况有多差，大家心里都有数，二手房价格已经连续下跌超过20个月。

在这种背景下购买了老旧小区，旧改后房价就一定会涨吗？这恐怕就很难说得准了。

此外，想赚差价就需要交易，而交易最害怕的就是流通性差。

国家统计局数据显示，我们的成交规模在持续缩小，2023年商品房销售面积下降8.5%，销售额下降6.5%。中指研究院数据显示，今年1月份，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%。

未来暂且不说，但最起码在现在，房产的流通性很差，如果仅凭旧改政策而去投资买房，很不理智。

除了市场环境这个关键因素外，法律规定也不可忽视。

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

说得简单些，就是房屋在确定拆迁后不能再动，也不能进行交易，这也意味着想要购买老旧小区搏一搏拆迁，需要具备极好的眼光和运气。

此外，城中村的自建房一般都是在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，所以在交易时有极大的限制。

根据规定，宅基地使用权可以在村村民之间流转，但是不能转让给非本村村民；房屋买卖需要取得“五证”，否则就算是签了合同，也不具备法律效力。

如果在这种情况下买了，那么拆迁后可能遇到原房主上门索要拆迁补偿的情况，而且自己大概率会输官司。

综上所述，想在老旧小区改造和城中村改造中分一杯羹，并没有想象中的那么简单。

第一类，老旧小区和城中村的居民。

通过改造，部分居民直接搬进新家，留在原处的那部分，生活环境也会变得更好。

很多人不看好旧改，认为旧改是“老黄瓜刷绿漆”，然而从去年的文件来看，旧改的力度在不断加强。

具体内容上，不单单是粉刷外墙，搞搞绿化照明，还包括燃气、供水、供热、排水、供电、通信等管线管道，楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，甚至还有适老化和适儿化设施等等。

当然了，不同城市在具体实施时可能存在差异，想要旧改真正意义上落实，就要加强监督，完善举报机制。

第二类，房地产开发商。

有拆迁就会涉及到安置，一方面，我们的安置房项目，基本上都是建设单位公开招标，选择具备资质的开发商进行建设，开发商可以从中获益。

另一方面，如果拆迁采取货币补偿，或者是房票安置，拆迁户可以拿着钱和房票去市场上买房，利于开发商尽快清掉手里的库存，减小资金压力。

第三类，参与改造项目的其他公司企业。

在中国政府采购网上，【吉州区旧改项目公共空间照明设施路灯和楼道灯采购】的公开招标公告中显示，预算金额为800万。

细想一下，在旧改过程中，管道线路的维修更换；养老、托育、助餐、便利店等适老化和适儿化公共服务设施的建设维护；绿化照明的维护等等，这些改造项目需要不同的公司企业负责，肯定会给这些公司企业带来利润，自然也带动相关行业的发展。