就在昨天，楼市传来三个重磅消息：

一是最高层会议开会，对房地产有了新的表述；二是北京针对五环外调整了限购政策；三是天津放松了大户型的限购。我们一起来聊聊。

关于房地产，会议是这么说的：

要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

重点有两个，一是保交房，二是去库存。

保交房已经提过很多次了，第二个去库存是本次的新提法，也是接下来一段时间房地产工作的重中之重。

这次定调去库存的意义重大，标志着关于楼市的政策有了重大变化，上面要开始出手救市了。

前两天地产股无差别大涨，估计是和这个也有关系，有聪明的资本提前嗅到了变化，率先入场。

这里说的去库存，不仅指的是存量的二手房，还有待售的新房。

为啥突然开始提这个事情了？因为近三年市场低迷，积累了巨量的库存。

截至3月底，全国商品房库存量为7.4亿㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存3.9亿㎡，同比增长23.9%。

这个数据已经创了历史新高，甚至超过了2015年的库存量7.2亿㎡。当时是通过棚改、涨价的方式消化了库存。

但这个方法现在肯定不适用了，因为人口、市场、信心和预期等各种因素都发生了变化。

本次去库存，要采取什么样的措施呢？前两天传了一篇比较准的小作文，里面有说道：

一是淡化三大工程：建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；

二是让城投公司等收购存量房转成租赁房，参考江苏模式；

其实就是江苏苏州、南京一些城市搞的以旧换新，城投收购旧房源，置换新房源，但目前规模还并不大。

三是需求政策能放尽放，放开限购，取消价格限制；

这点已经在实行了，目前全国29个特大城市中，就剩7个还没全面取消限购政策。昨天北京和天津又放松了限购，所有城市放开限购目前已经是时间问题。

四是契税统一调降到1%。

目前首套房的契税90平以下的是1%，90平以上的是1.5%；二套房分别是1%、2%；第三套房无论平米多大契税都是3%。

如果下调，能减少购房成本，增加买房的需求。

那去库存对楼市有啥影响呢？首先，肯定是有积极的作用，会增加购房需求，成交会回暖，跌幅会收窄，房子降价可能不会那么猛了，利好手里有房要出货的朋友。

但是，房子大涨是不会了，核心城市的核心区可能会有波小涨，至于一二线的郊区、三四线城市，还是要以价换量。

所有还在这些区域有投资的朋友，别再想着后面能增值了，能卖尽卖。

因为现在买房的逻辑和背景已经完全变了，换在2015年，大家会毫不顾忌买新房、期房，现在恐怕很少的人会买，更多的是买现房。

而且人口也出现了历史性下跌，城镇化率已经在65%左右，上升的空间并不大了。

没有什么因素能支撑房价大幅上涨了。

在会议之后，北京昨天放开了五环外的限购：在北京已经有2套房的并且是本地户口的家庭、已经有1套房的单身人士、或者在京缴了5年以上社保或个税的已经有1套房的非本地户口人士，允许在五环外买1套房。

虽然只是局部放松限购，但这是北京13年来力度最大的限购调整，具有非常重要的意义。

这波政策也很精准，主要意在刺激新房的需求。

根据中原地产研究院统计数据，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外，该政策非常利好北京郊区新盘，特别是改善型新盘。

对于市场来说，当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。

除了北京，天津也调整了限购：

天津户籍居民在天津市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

北京、河北户籍居民以及在北京、河北就业人员在天津购房的，享受天津户籍居民购房政策。对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。天津这波操作，还是没诚意，没全面放开，对楼市影响不大。从其他城市取消限购的经验来看，天津应该是想逐步放开，比如成都，之前也是先取消了大户型的限购，过了一段时间，才全面取消的。这么多政策的调整，接下来的楼市一定会出现新的变化，具体效果怎么样，就看后续执行的情况了。