地产股不是无缘无故上涨。昨天传闻的楼市利好政策出来了，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，主要内容是： ✦ 01 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 ✦ ✦ 02 中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。 ✦ ✦ 03 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比例。 ✦ 政 策 分 析 01金融政策力度大。 给居民加杠杆，提升购买力。单是首付比例下调对买家而言月供压力在增大，所以要配合房贷利率的让步，适度降低月供压力。15%首付的门槛并不高，对于想入市的买家而言诱惑力很大。对购买二套房的买家而言25%的门槛也不算高，只要想买，不用置换，直接买二套房都可以。 当然，也可以反过来理解，银行可以用这么低的首付比例，说明对抵押物的价格有足够信任度，相信以后房价下调幅度有限，否则对银行而言会有风险。这也是政府层面释放出的积极信号。 02提升市场预期。 近期政策利好的传闻不少，资本市场已经有所表现，地产股连续反弹好几天。说明市场希望利好政策出台，结合今天公布的房地产开发投资数据以及70城房价指数来看，市场比较疲软，需要力度大的政策来提振预期和信心。 市 场 影 响 1心理预期上的强化 当预期利好兑现时，买家会有信心下场。在因城施策的思路下，各城市会抓紧时间研究自己的具体政策，预计政策尺度会有所不同，二线以下城市会比较宽松，一线城市会适度宽松。 楼市调控力度大的政策一是限购，二是信贷，二线以下城市除了天津和海南省其他地方限购都取消了，所以这方面的“牌”已经打完，能动的只有信贷层面。相对而言，一线城市尤其是北京和上海会保守些，但是在宽松的政策指引下，调整的空间已经出来。目前上海首套房首付比例是30%，二套是40%-50%。尤其是二套房，腾挪的空间不小。 2政策一旦落地会引起一波集中释放 现在买家观望的氛围还是比较浓厚，主要担心楼市下行趋势没有得到有效改观。这一政策力度大，会有部分符合条件的买家响应，相对而言，二线城市或一些强三线城市政策尺度宽，市场反应会比较显著。当然，一线城市预计会有适度宽松，成交量能反弹多少，就看宽松的尺度有多大。如果上海二套房首付最低能降到30%，一些外环外的刚改类产品会有一波释放。 3成交量的反弹还不足以让房价扭转，但有望跌幅趋缓 目前库存量处于高位，即便有购买力的释放还不足以让库存由过剩转不足，所以价格方面还不会出现扭转。但在持续的政策推动下，高库存压力会有所缓解，房价跌幅会逐步趋缓。