北京买房|海淀区西二旗片区小区踩盘分析-刚需和改善盘都有

我刚毕业的时候，就在上地这块工作，当时租房就在这个位置来着，对西二旗我还是很熟悉的，有群友呼吁我写写西二旗，也有很多群友在关注这边，那作为宠粉博主，清明期间我就去看了。这次踩盘跟一个能力很强的中介姐姐一起看的，把这块的小区又梳理了一下，其实西二旗的范围很小，值得买的小区也不多，这次主要是看了2个刚需盘：智学苑、铭科苑，4个改善盘：领秀硅谷、领秀新硅谷、博雅德园、燕尚园。

全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、地理位置

西二旗位于北五环外，清河以北，紧邻回龙观，属于昌平和海淀的交界处，得益于海淀北部互联网公司的发展，这块就是产业中心，快手，百度，腾讯等等互联网公司离这都很近，所以很多刚需或改善的客户在这边买房，或者刚毕业的在这租房的很多，大家都知道，这我就不多说了

2、生活配套：

西二旗这边周边高新企业环绕，全是科技公司，在这边上班是很方便的，小米科技，快手，联想，滴滴，贝壳等大型互联网公司都在附近；

离得近的医院有八珍堂融泽中医院、积水潭医院（新龙泽院区）等

生活也很便利便利，临近益民市场；有亿鲜源佳生活超市、首农生活益民e购、华联超市等

附近还有快乐成长家庭人口文化园、安宁庄公园，农作物观赏园等，遛弯、散步都不错

3、学校情况

西二旗片区其实是属于清河学区，关于清河学区，我们以前都写过详细的文章分析，6000字，把小区和学校都挨个分析的，感兴趣的可以去翻翻我之前的文章，可以看看我的主页，也可能知乎上被删了，这几个小区对应的分别是：

中关村一小西二旗分校：智学苑、铭科苑、燕尚园、博雅德园

北外附校：领秀新硅谷和领秀硅谷

这片对应的学校都不是买房群体重点考虑的因素，咱们不作重点介绍

4、小区踩盘分析

咱们先来看一个地图，我把各个小区都圈出来了，然后我们会挨着介绍。

1、智学苑

智学苑小区于1998-2005年建成，均价6.5 W/平，以前是一类经适房。共16栋楼房，7栋塔楼，9栋板楼，共计2318户，集中供暖，人车不分流，地上停车位，停车有点小紧张；物业是北京东居物业，物业费7毛钱，物业管理一般。

小区有个花园，绿植较多。

小区内有普惠幼儿园——美和园幼儿园，还有中关村第一小学西二旗分校，孩子们上学非常方便，就是小学一般般，考虑这边的一般都不考虑学区。

出行很方便，步行路程大约930米就是地铁13 A号线西二旗地铁站

缺点：西边两个楼临近京新高速，会有噪音影响，大家可以注意下。

小区户型多样，板楼多为两居室的小户型，南北通透，居住舒适；塔楼多数为两居室和三居室，各个朝向都有

下面这个88.5平的两居室，高楼层/共6层，报价558w

2、铭科苑

铭科苑1994-2002年建成，总共14栋楼，北面三栋塔楼两梯八户均为商品房，其余都是板楼，一梯两户，其中4、5号为本地居民拆迁分房，其他9栋为医院、学校等企业员工分房和自行购买的商品房，共计2136户。集中供暖，物业是东居物业，物业费7毛，物业管理一般，小区里面还算干净；板楼呈U字型排列，每栋之间都有个小的绿化带，旁边有长椅可以休息，天气好还可以晾晒一下被子。均价6.6 W/平。

铭科苑和智学苑可以对比着看，差不太多

人车不分流，地上停车，车位相对有点紧张；也有好多自行车和电动车

小区有普惠幼儿园

距离地铁13 A号线西二旗站，步行大约距离1.2 km。

下面这个71平的两居，报价475w，中间楼层/共6层

3、领袖硅谷（老硅谷）

领袖硅谷，2003-2005年建成，43栋，小区有洋房和别墅，洋房5层或8层、10层，5层的没电梯，8层和10层的有电梯，共计817户，集中供暖，封闭小区，北京金地物业，物业费2.36元/月/m²。物业管理很好，大门口有保安执勤，有门禁，外来人员登记，均价8.5 W/平。

老硅谷相对新硅谷而言最大的优势就是一家自带两个车位，停车很方便，但是全部地上车位，人车不分流，又显得有点乱，生活成本等各方面比新硅谷更有性价比一些，就是楼龄老点。

小区整体环境优雅，居住人员素质不错，还比较安静，绿化率高，绿植多，间距大，居住舒适

小区居住密度低，有洋房，有联排别墅，还有双拼的，别墅有很多自建

小区还有一个幼儿园——凯尔宝宝婴幼园

小区距离地铁13 A号线西二旗站稍远一些，步行1.3 km左右。

还有要注意的一点是，有3栋10层的洋房北边是临街的。

下面这个126平的3居，报价950w，中间楼层/共8层

4、博雅德园

博雅德园，2005年建成，4栋板楼，总高10到16层，共计576户，小区得房率在90%左右，集中供暖，封闭小区，人车分流，地下地上都能停车；楼间距大，采光好，居住也很舒适。均价7.8 W/平。

均豪物业管理，物业费2.2元/月/平。物业管理还不错，门口有保安，有门禁，进出登记

小区绿化好，中间有个广场，周围绿树环绕，有健身设施，有篮球架；

离地铁站远一些，距离地铁13号线西二旗站大约步行路程1.4 km。这小区北边就是昌平了。

小区户型，94-120平米的两居室800-900 W/平。

5、领袖新硅谷

领袖新硅谷，分为1号院和2号院，两个院子都是单独院落，中间隔条大马路。1号院于2010-2012年建成，分为C区和D区，共63栋，1599户，自采暖，半人车分流，封闭小区；2号院也是同时期建成，分A、B区，共85栋板楼，共计1223户，集中供暖和自采暖，封闭小区，半人车分流。新硅谷停车会稍微紧张一些，这点不如老硅谷豪横。