又一记大锤狠狠落下。

继官方“去库存”指令发出后，相应的落地政策也跟着来了：商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停新增商品住宅用地出让。

文件明确，对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回，继续大力支持保障性住房用地的供应。

截至今年3月，根据第三方研究机构统计，去化周期超过36个月的城市有41个，其中就包括武汉和无锡这两个之前集中供地的二线城市。

而减少供应量，等于直接将楼市去库存的任务狠狠扎进土里。

说起来，这政策也算是老瓶装新酒。

早在2019年，自然资源部就曾经发过类似文件，对城市库存分档更细，要求也更加严格。

但因为后来很多城市并没有严格遵守，甚至还在持续灾难式供地，导致这项政策一直没有落实到位，而这波政策重申，主要也是基于目前地产库存的新高。

截止2024年2月末，全国商品房的库存量高达75969万平方米，同比增长15.9%，远远超出了2015年的71853万平方米。

3月末稍有下降，库存量为74833万平方米，，同比增长15.6%，其中住宅库存39458万平方米，同比增长23.9%。

库存量高居不下，导致去化周期也在不断变高。

根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，在100个被纳入统计的城市中，新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月，其中有41个城市去化周期超过36个月。

从数据端能直观看出，目前的市场仍然处于一个去库存的大周期当中，从城市供需关系的结果看，土地供应仍大于市场需求。

以武汉来说，2022的供地面积为993万㎡，2023年更是干到了1387万㎡，大环境走弱的情况下，光是拍地同比就增加了近40%，对比它成交量就弱多了。

一般而言，地方政府越是缺钱，就会加大供地，在这种情况下，楼市越差、卖地越多、群众越不敢买房，最终只能是把路走死了。

再具体说下这项通知，整体概括为2个要求：

一是超过36个月以上库存的城市就不要供地了；二是18个月至36个月库存内的城市只能“替补”不能新增。

至此，其实就已经把土地库存敲死了。

因为库存18个月以内，就已经处于良性的供求区间，12个月内是供小于求的局面，而控制在12到18个月，则是楼市想要维持供地水平的均衡阶段，这时候大概率也会出现“内热外冷”的分化行情。

当然，拍地是减少了，与此同时也意味着土地财政收入的锐减。

那么，对于普遍缺钱的地方政府来说，他们会怎么做？

最大的可能，就是在今后的土拍中，地方城市一定会推出核心地块，推高地价，只有这样，才能确保他们的核心资产实现增值，才能真正自负盈亏。

长远来看，土拍只会越来越卷，好地也会越来越多。

对于暂停供地，香港比内地早一步就脱光了。

在今年1月初，香港的卖地名单上就只有1块工业地皮，并宣布今季不再推住宅地。

对此，香港那边也是非常坦诚，之所以暂停供应住宅用地，就是近月市场投地氛围较为冷淡，全年商品房供应和市况饱和，就是目前商业楼面的空置率仍然在较高水平。

再直白点，市场行情不好，咱就开源节流呗。

根据中原地产的统计，去年香港整体楼宇买卖一共有58035宗，总成交4779.03亿港元，成交量连续2年下跌，成交宗数创1991年以来新低，成交金额也是创2013以来的10年新低。

这时候，香港是装也不装了，直接收紧了住宅、商业用地供应，给楼市垫了层保温棉。

如果说暂停供地是一种节流，那么吸引人口就是另一种开源。

近几年香港的常住人口也是呈现逐年下降的趋势：

2020年减少了4.65万人；2021年减少了8.71万人；2022年减少了6.83万人。

但随着香港推出优才、专才计划后，香港人口便出现了快速的反弹，到2023年中，香港人口749.81万人，同比增加了15.2万人，增长幅度高达2.1%。

放至全国来看，这个增长幅度也是最高的，2021-2022年，内地人口增长最高的长沙和杭州，增幅也不过是1.77%和1.41%。

这一出手，直接让香港扭转了过去2年多的人口下滑，将流失掉的人口重新补了回来。

参考香港的经验，暂停供地只是减少库存的前置条件，但库存该怎么去，却不仅仅只是暂停供地。

那么，现在该如何消化现有存量住房呢？

其一，是亟需破除限购限售，加快市场流通速度。

想要去库存，就得将真正想买房的群体释放出来，比如近日北京放松五环外限购，天津宣布取消120平方米以上的限购等，核心都是鼓励有钱人多买。

截至目前，一二线城市中，广州、天津、苏州、成都、苏州等众多城市都已经取消或局部取消了限购，接下来就看其他一线城市的跟进了。

其二，是靠持续吸引人口，创造最根本的内需。

光减少供地，难以解决最或缺的购买力问题，以香港来说，在经历一系列历史性变化后，它正在迎来新一轮居民置换，留下的大多是内地的优秀人才，这时候对香港来说，它便是不缺购买力的。

要有足够的人口才能支撑起一个城市的购买力，所以，抢人口仍是大势所趋。

其三，是针对不好卖的存量房，国资下场，收购将其转为租赁房和保障房。

除了靠正常销售途径处理库存，有些难卖的房子还需要政府的推动，比如说由政府牵头引出的“以旧换新”模式：

就是将市民手中的二手房置换国资公司指定的新房，而被收购的旧房就可以用于人才公寓和保障房供给。

国资亲自下场，因为更有公信力，相对更容易激发市民的内在需求。

接下来，仍是大水漫灌式的放开。

在4月30号的会议上，官方除了提出“去库存”的大指标，还提出了要优化增量住宅，提高今后的商品房品质。

我觉得，这对于大多数人都算是一个好消息。

首先，是以后各地政策将越来越松。

比如买房就能落户、取消限价限购、降低购房成本等，对于二三线的中产家庭来说，这或许是重整资产的好时机。

由二线置换到一线，不管是子女教育还是个人资源都会有很大的提升。

其次，是商品房的品质会越来越内卷。

现在不少城市已经都在行动，比如赠送面积、调低容积率、放松车位等，以提高产品力来吸引购房客户，相当于变相的降价更容易让客户接受。

更高的住房得房率、更多的赠送面积、更宽尺度的阳台进深……这些能得到的最直接的东西，事关几乎所有购房者的利益。

最后，是选择越来越多了。

随着新房的持续内卷，不管是选择核心地段的房子，还是郊区的刚需房，当品质有了标准，我们大可以放心的选择自己想要的生活方式。

总之，让子弹再飞一会儿，期待未来的好日子。