转自大胡子看深圳

不知道大家有没有注意一个问题：

深圳很多新房，在开发商的喜报中，似乎都卖得很好

但到了最后你又会发现：

这些对外宣传卖得很好的项目，往往是卖了好几年都还有存货，动不动就来几套特价房。

所以你也别怪现在很多人会对开发商公布的数据产生怀疑。

毕竟有些开发商为了卖房，真的会不择手段打造一个新房很抢手的假象。

前两周深圳刚好有好几个新盘同时开盘。

开盘之后，根据开发商公布的数据，去化结果都还不错。

具体开发商公布的数据如下：

万丰海岸城瀚府二期，官宣卖了7成，约90套房、吸金6亿元；

前海时代尊府二期，官宣去化82%，约282套，收金 27.39亿元；

中洲湾·迎海二期，官宣销售27.1亿，大约去化一半左右；

金众云山海公馆，官宣劲销19.3亿

一个周末就狂炫了80亿，怎么看怎么诡异。

毕竟3月份的小阳春行情明显是越走越弱，到了月末，热度是明显不如月初了。

在二手行情开始下滑的情况下，市场信心回落，新房反而开始走红，这确实有点和市场情绪唱反调。

那这些开发商公布的销售数据到底准不准确呢？

房子真的卖的那么好吗？

为了验证一下这个数据的真实性，我到房地产信息网查了一下官网的备案数据。

毕竟时间已经过去两周，新房开盘认购的房源按正常流程应该都已经在官网上做了认购书登记或者是备案。

但一看这些项目的备案和签认购书的情况，果然发现了不对劲。

卓越珺奕府，龙华上塘片区的新盘，靠的是比周边低1-2万的单价吸引买家。

官方说开盘卖了305套，实际官网上已签约+已备案的只有107套，

实际销售量比官方公布的数据少了将近200套，开发商数据泡沫（少的套数÷实际成交套数）达到185%；

卓越珺奕府官网备案情况

鸿荣源珈誉府二批，西部热度最高的新房之一。

官方说开盘卖了645套，实际已签认购书或者备案的只有476套，数据泡沫达到35.5%。

中洲湾迎海二期，福田上下沙的项目，多数总价都在1000万以上。

官方说开盘销售额27.1亿，按照套均1000万来换算，至少卖了271套；

实际官网已签认购书或者备案只有61套，数据泡沫达到344.3%。

金众云山海，官方说开盘卖了178套，实际到目前为止已签认购书或者备案数据只有29套，数据泡沫达到513.8%。

也就是假数据比实际成交多了5倍。

数据稍微合理一点的新房是前海时代三期。

开发商官宣是卖了282套，实际已签认购书或者备案的数据大概是240套，数据泡沫只有17.5%。

和其他项目动辄3倍、5倍的差额相比，前海时代三期的数据相对来说已经算是比较靠谱的了。

前海时代3期多数房源都已经签认购书

盘过一轮数据之后，你就会发现：

现在深圳几乎所有新盘的去化数据都有注水的情况，大家的数据全都发大水，差别只是注水量多少罢了。

所以大家看到开发商发的喜报、成交量数据，还是要多一个心眼。

现在市场整体还是比较低迷的状态，开发商为了卖房用假成交数据营造一种火热的市场氛围，也是很正常的招数。

毕竟如果开盘都卖不好，后面大概率也会卖不好，除非是打骨折降价促销。

当然，即便是报了假数据，也没有意义。

因为当下的市场行情并不会因为一两个新盘的热卖而反转。

就拿卓越珺奕府的例子来说，之前没开盘的时候我就已经去看过项目。

当时还不是周末，售楼处看房的人就已经很多了，看起来确实是会大卖的样子。

但是最后实际成交，依旧惨淡。

这说明此刻很多买家就是喜欢看房看着玩，营销中心的茶水和点心是要吃的，但是房子就未必买了。

对于现在市场纷繁复杂的现状，有几个观点可以分享给大家：

1、行情一般，买新房其实并不一定需要抢着开盘打新

现在除非是核心地段稀缺项目，绝大多数新房其实都不会日光。

因此如果你不太重视楼层朝向的话，其实真不需要急着开盘就去认筹打新。

等它一段时间，很多新房都会熬不住降价的。

2、多对比信息，不要盲目只相信一个信息源

市场上的中介和销售渠道很多，其实可以多了解一下各个渠道的信息，没有必要一棵树上吊死。

单一的信息源往往很难验证信息的准确性，万一他给你的信息是有诱导性的，那你很容易就会被信息差割韭菜。

因此，我建议大家可以多多开拓一些市场最新信息的信息源。