昨天，居然在头条热榜看到这样一个问题“外资买走万达，会买万科吗？”很难想象国内的财经专业人士会问这样一个问题，因为“万达”和“万科”除了名字很像之外，几乎没有任何共同之处。

从二者的投资领域来看，万达多年来专注商业地产开发，而万科则专注于居民住宅型地产开发。

这两大市场目前虽都处于颓势，但二者衰退的原因并不一样。商业地产目前之所以不景气，主要是受互联网经济浪潮对实体商业经济冲击的影响，以及目前经济增长放缓，投资和消费有所减少的影响。

从长期来看，商业地产的这种不景气是相对短暂的。在不远的将来，随着经济形势的好转，投资和消费的逐步恢复，商业地产很有可能依然为所有者带来可观的租金收入。所以，外国投资者基于对中国经济增长潜力的信心，当然会认为万达手中的商业地产是未来能够为他们挣钱的优质资产，而趁着价格低位购买。

然而，与商业地产面对的短暂不景气相比，居民住宅型地产却面对着更为严峻和长期的挑战。

首先，居民住宅型地产的发展和盈利是严重依赖人口数量的增长的。然而，目前中国的人口却在逐年下降。在如此趋势下，不仅未来买房、租房的人会越来越少，而且现有房屋的空置率也会逐年增加，居民住宅型地产终将成为失去发展基础的“夕阳产业”。

其次，目前，万科等居民住宅型房地产开发商的开发规模过大，普遍存在负债严重的情况，且融资成本不低。

在目前国内居民住宅型房地产业如此艰难的境况下，万科等以居民住宅为主要投资方向的房地产企业是很难会被外国投资者看好的，更不可能成为其投资的对象。对于正在寻求出路的居民住宅型房地产企业而言，想要自救，恐怕还得别寻出路。