关注世界楼市的都知道，最近几年一些主要国家的房价涨疯了，像美国、日本、加拿大、新西兰、澳大利亚等国都是轮番上涨。有的是涨几个月休息一下，然后又接着继续上涨，有的甚至就没停歇过。

比如美国，房价上涨时间几乎与疫情同步，期间房价有1-2个月的暂停上涨，可累计上涨时间也有2年多，全美中位数房价比疫情前涨了40%左右，年化有15%左右的涨幅。而小弟日本也不甘落后，首都圈的房价连续上涨了5年，东京23区新建公寓均价比2022年上涨了39.4%，房价远超2022年创造的历史高点。而且，市场普遍预期美、日的房价还将延续涨势。

而我们呢？

房地产快速发展的二十多年里，我国的房价也如坐上了火箭一样往上蹿，中间虽然也经历过3次调整，但调整时间相对较短，且幅度也不深，但从2021年下半年开始，全国楼市开始降温，房价开始了一波下降。就当一些人准备抄底市场时，没想到2023年又来了一波猛降，很多城市的二手房价格有30%左右的跌幅，用亏得一塌糊涂来形容一点也不为过。

要知道，2000年到2021年的二十年时间，我们的房价增长被很多国际投资客羡慕，但最近几年却明显跟不上节奏。原因与国家“三道红线”调控楼市、经济增长压力、就业受拖累收入受影响等因素有关，但根本的原因还是房地产本身。用业内研究人士的话说，我们房价长期涨，积累了不小的泡沫，而人家房价大多时候变动都很温和，现在“我们跌，人家涨”，是我们在还债、在挤泡沫，别人不过是补涨而已。

不过大家也知道一个现实，无论是在楼市热市还是冷市，都有买房的人，像2023年新房市场虽然不咋地，但二手房成交量却同比上升了四成，两者成交面积加起来甚至比上一年还有微增。现在的问题是，这么多人仍旧在市场调整期买房，即便自住占比大，但他们就不考虑房产的保值属性吗？毕竟，房产对大多数人而言，基本都是家庭的最大资产。

一般来说，即便市场调整，只要市场波动幅度小，自住者应该没什么意见，怕就怕在买了之后再大幅下跌，本来以为抄了底，没想到底下还有两层地下室，岂不悲哉？正如有网友咨询的问题所言：现在买房，过两年会不会“亏得一塌糊涂”？对此，在房地产界，有着内地房地产“教父”之称，其财富还在2015年超越过李嘉诚而荣登华人首富的万达王健林，事实上他已回答了这一问题，可以说是一语说破，一解释就懂了。

王健林在接受每日经济新闻专访，说了这样一段话，原文：

未来10年一、二线城市房价还是会缓慢上升。中国现在的城镇化率只有52%，但如果只计算有城市户籍的居民，可能严格意义上的城镇化率不到40%。未来还有3亿~4亿人进城，这些人的住房需求旺盛，尤其是对一、二线城市，所以这些城市的房价还会缓慢上涨。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。

这段话是啥意思？

都知道，王健林领导的万达，早在2015年就宣布说，今后万达可能会去掉“地产”二字，其实就是后面万达走的轻资产之路。一个不打算在这个行业继续干下去的企业家，还能说出比较客观的话，从侧面也说明王健林的话难能可贵。那么，他的这段话为什么说得有道理呢？有3个方面。

一是看到城镇化对房地产的影响。当然，王健林说这段话已经有些时候了，当时说户籍人口城镇化接近40%，现在这一数据约48%左右，但仍还不到总人口的一半，这应该是未来房地产发展的最大支撑。

二是“一涨俱涨”的时代过去了，城市房价将产生分化。这个其实没什么好说的，楼市与人口有关，而人口又与产业与配套资源相关，所以，人口流动一直遵循“马太效应”，越是经济发达、科教文化资源丰富，越能吸引人口安家落户，这就是为什么大城市越来越大，一线城市还控制人口落户，而小城市，特别是县城老龄化越来越严重的原因，因为留不住年轻人，但凡有点经济实力，基本都奔着大城市去了。

三是王健林的结论很明确，考虑到房地产发展黄金期已过，再高速发展已经不可能，但考虑到住房需求，这里面有刚需，也有逐渐增多的改善需求，这些都是支持一二线等大城市继续缓慢上涨的基本因素。他强调了人口净流出三四线城市难再涨了，我们要面对这一趋势，当然，这里也隐含了一层意思，并不是所有的三四线城市不行哈，比如依附在强城市群中的三四线城市，由于地理位置（附近大城市产业转移进来）、经济发达因素，它们应该是跟随大城市的行情。

不得不说，王健林虽然目前因文旅等多元化经营原因欠下不小的债务，不得已出售部分万达广场解困外，但他对房地产老本行的判断还是具有独到的眼光的。从长期看，他是看好大城市的房地产市场，大城市要比小城市更有潜力一些，这决定了不同城市的房产价值也不一样。所以，万达广场主要也开在大城市，即便是中型城市，也是选择相对核心的地段，眼光不言自明。

长期趋势如此，那么，大家关心的今明两年楼市怎么走呢？

除了持续不断地救市政策跟进，相信大家最关注的就是这次大会了。网上相关的解读很多，就不赘述了，笔者主要解释一下关系到楼市走向的部分，可看下方2024年国家要实现的量化目标：

由此看出，今年7大数字目标，有4个指标与房地产市场有直接和间接关系，再加上1个货币政策工具。具体而言：

经济上，与去年的目标是一致的，都是5%，但由于基数又增加了，其经济增长绝对值肯定比去年还高些。经济增加值多，对各行业包括房地产都是利好的，没什么好解释的。

收入这块，国家发改委此前吹过风了，今年要努力提高居民的收入预期，这次也明确今年城镇就业新增加1200万，这个数据其实是很厉害了，有收入的群体大幅增加，并强调收入增长与经济增长同步，举个例子，假如一个家庭3个劳动力，每人每月增加500元，一年就是1万8，这对住房等消费自然是利好。

上面都是常规解读，有数就行，但对房地产市场影响最大的讯息，其实是图中的另外两个，一个是居民消费价格（物价）增长目标，另一个是货币政策，对比一下就理解了。

2024年物价增幅3%，什么概念？

根据统计部门的数据显示，2023年全年物价增幅为0.2%，实际上2020年、2021年、2022年的物价增幅也不过分别为2.5%、0.9%、2%，也就是说，今年的物价增幅目标要比最近几年都要高很多，特别是比去年，我们将有2.8个百分点的增幅。都知道，一旦物价涨起来的话，我们实际感受应该要比这个2.8大很多，按照以往的经验，实际商品价格应该要比统计数据高出2-3倍，甚至更多。

实际上，早些时候有这方面的政策吹风了，像今年1月份，央行潘行就公开表示过，“当前物价水平与价格预期目标相比仍有距离”，只是有的人没想到，物价增长目标会定这么高。既然有目标了，最直接的货币政策配套自然是少不了，所以，在货币政策工具箱这块已明确“积极的财政政策要适度加力”，以往一般都是说稳健的财政政策，现在不仅要实行积极的财政，还要在此基础上加力。自身可以感受一下，本应严谨的表述如此张扬，其实是透露着拳头的力量。

反映到现实中，很多小区的价格其实已经开始企稳，跌无可跌了。若无意外，房子作为商品，自然也会享受到物价上涨带来的溢价。

这一点，可从美、日这轮房价大涨得到启示，它们均主要也是基于货币超发和建材价格上涨的原因。对我们低迷许久的房地产来说，随着楼市支持政策以及今年的物价、经济、货币政策等目标政策加速落地，市场信心也会随之而来。

加之，进入3月份以来，从各地公开的楼市快报数据显示，香港、北京、上海、广州、深圳等城市的周环比数据都呈现数倍的增长。如果说房产中介一直有造势之嫌的话，但各城市异口同声的说感受到市场升温，应就不是个别现象了。正如一向观点比较中立的某资深房产研究人士所言：

种种迹象表明，楼市“小阳春”虽稍迟但还是来了。这意味着经过自上而下、全方位地提振楼市措施，在开始起作用了。更为重要的是，购房者信心已开始回暖，这往往是楼市反转最为关键的先行指标，也预示着楼市调整已告一段落，挂牌的二手房业主最近可以乐观一点了。