浙江一个大哥，房贷208万。他每月往银行卡里还9100块，雷打不动，存了整整9年，一天都没逾期过。算下来，快100万砸进去了。可这天他看单子上“剩余本金”那一栏的数字，竟然和他九年前刚贷款时差不了多少。他彻底懵了。 这背后压根不是银行算错了账，也不是大哥还少了钱，核心原因就在他当初选的房贷还款方式，等额本息，这也是现在银行最常推荐给购房者的方式，尤其是普通上班族，大多会被“月供固定、压力平均”的说辞打动，却没人主动说明这种方式的还款猫腻。 根据人民银行发布的个人住房贷款管理办法，贷款期限超过1年的，需按月归还贷款本息，而等额本息就是最主流的还款方式之一，它的核心逻辑的是前期还的钱里，绝大部分都是利息，真正用来冲抵本金的部分少得可怜。 咱们拿大哥的情况具体算笔账就清楚了，他贷208万，大概率是选了30年的贷款期限，也就是360期，九年前也就是2017年左右，商业房贷利率不算低，普遍在5.3%-5.5%之间，折算下来月利率大概在0.44%-0.46%之间。 按照等额本息的月供公式计算，他每月9100块的月供里，刚还款的前几年，每个月的利息就占了85%以上，甚至接近90%。比如按5.4%的年利率计算，月利率就是0.45%，刚还款时，每月的利息就是2080000×0.45%=9360元，这就意味着，他每月还的9100块，竟然还不够支付当月的利息，还差260块需要从本金里抵扣，前期本金不仅没减少，反而会轻微增加，只是后期利息逐渐减少后，本金才会慢慢被冲抵。 就算过了几年，利息有所减少，本金的占比依然很低，比如还款3年后，剩余本金大概还在205万左右，每月利息约9225元，月供9100块里，本金依然只占175块左右。 这样累积下来，9年108期还完，他总共还的近100万里面，利息就占了90万以上，真正用来冲抵本金的部分，可能也就几万块，剩余本金自然还在200万上下，和刚贷款时的208万差不了多少。 这种情况并不是个例，之前有个苏州的购房者，贷了200万房贷，同样是30年等额本息，每月月供8800块，还了8年，总还款近85万，剩余本金还有192万，和大哥的遭遇如出一辙。 银行之所以更倾向于推荐等额本息，本质上是为了保证自身的利息收益，这种还款方式能让银行在贷款前期就收回大部分利息，就算后期购房者提前还款，银行也已经赚足了核心收益。 反观另一种还款方式等额本金，虽然前期月供高，但本金占比高，后期月供逐渐减少，总利息也会少很多，只是大多上班族承受不了前期的高月供，所以很少有人选择。 很多购房者当初贷款时，要么是没了解清楚两种还款方式的区别，要么是被银行工作人员误导，觉得等额本息更省心，压根没意识到前期还的钱几乎全是利息。就像浙江这位大哥，九年如一日按时还款，没一点逾期，却没想到自己辛辛苦苦攒的钱，大部分都成了银行的利息，本金几乎没怎么减少。 这种情况在现实中太普遍了，尤其是贷款年限长、利率高的购房者，前期还款几乎都是在“给银行打工”，也正是因为这样，大哥才会出现还了9年房贷，剩余本金却没怎么变的困惑。
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