谢逸枫:历史性时刻再现!李嘉诚香港楼盘惊人折价!

谢逸枫 2024-04-12 23:17:48

文/谢逸枫

2024年2月28日,香港财政预算案指出,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施(俗称“辣招”),即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税,称为“撤辣”。

2024年3月1日-3月31日,香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗,创1998年后单月新高,十大二手小区成交量按月升约2.6倍至359宗。说明“撤辣”效果立竿见影,香港楼市极速反弹。

截至4月7日,香港逾110个新盘录得成交,合共录得约4888宗买卖,即平均每日约122宗。反映楼价走势的CCL已连升三周,确认楼价见底回稳。香港十大二手小区在4月6日、4月7日仅录得9宗成交,按周回落18.2%,相隔6周。

2023年8月3日,李嘉诚旗下企业新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单。最便宜的开放式单位实用面积210平方呎(约合19.5平米),扣除18%折扣后,折实售价为290万港元,折实呎价13810港元(约合14.87万港元/平方米)。

“亲海駅II”有400套房源向社会提供优惠出售,其中有一套是19.5平方米,最低的优惠价格是18%的向社会的优惠,可以理解是82折卖发房,82折优惠完之后价格是290万港币,需符合一定的条件。

最低折后价290万港元,这一售价较周边二手房便宜了三成,被称为回到了7年前的水平。实际上,82折优惠的房子只有这么具体的一套,不是意味着所有的其他400套房子都是要有82折优惠卖房。

笔者认为,李嘉诚香港楼盘首次被称7折卖房,这是因为“亲海駅II”400套中唯一82折优惠一这套房子价格和周边的二手房平均价格来做对比的话,比周边的房价低了大约30%,所以被称为李嘉诚楼盘7折卖房故事。

二次被称为7折卖房,实际上都是噱头。因为二次楼盘的售价未到成本价,不是所谓的7折卖房。第一次是只有1套小户型的房子,还是打82折优惠。第二次不是成本价,更不是新房打7折卖房(新房对比新房价格)。

李嘉诚香港楼盘再次被称7折卖房,是因为蓝色海岸均价2.19万港元/平方呎,与周边的二手房平均价格来对比的话,相当于打了7折,被称为7折卖房,与项目成本约2.8万港元/平方呎来看,就折让了22%,即7.8折卖房。

笔者认为,李嘉诚香港楼盘二次被称7折卖房,从逻辑、本质上说,都是避险,通过价格打折手法、集中开盘的营销策略卖房,快速卖房,快速回笼资金,实现现金流,稳定资金链,避免因销售回款缓慢产生债务风险。

李嘉诚打折卖房的背后,真正的本质是规避疯狂房价背后,存在巨大债务风险。因为谁手上现金流更充裕,就更能够抵抗风险。不排除想减仓回收资金,去投资回报率跑赢房地产的资产。

目前中国内地、香港楼市所处的环境来看,房企的现金流,资金链的稳定性大于一切。投资不是比谁跑得快,是比谁跑得远。从这个角度来看,李嘉诚是把安全放在第一位,背后是危险、机会的信号。

一是香港人口增长缓慢,住房需求下降。(2023年750.31万人(增加3.05万,增幅0.4%)、2022年747.26万人),2020-2022年香港人口已经连续3年负增长,累计流失人口18.73万人,按年分别减少9.38万人、2.52万人和6.38万人。

二是新房住宅供应创新高,库存持续上升。截至2023年12月底,香港未来3至4年住宅可供应的一手私楼单位约10.9万伙,创2004年有纪录以来新高,环比增长2000伙,味着未来几年香港私人住宅市场去库存压力加大。

潜在供应的10.9万伙私宅中,约有9.3万伙为实用面积少于约753方呎的中小型单位,占整体供应量约85.3%,比率按季回落约1%。2024年6月前,香港将有8幅住宅用地转为熟地,料可提供约4900个单位。

香港现楼新盘货尾达到2023年新高。2023年第四季度开始施工的私宅数量约为5500伙,同比增长1.9%,已落成的私宅数量为3800伙。2023年开始施工的私宅数量达到1.7万伙,同比增长54.5%,已落成的私宅数量为1.39万伙。

截至2023年期末已落成但未售出的一手货尾约有2万伙,兴建中的私宅约有8万伙,减去已预售的楼花9000伙,再加上已批出土地可随时动工的单位1.8万伙,达近年高位。毫无疑问,住宅供应持续上升。

2023年全年香港一手新盘成交量虽重回一万宗,创下10年第二低。二手住宅成交量则估计录得约3.6万宗,创28年以来最低记录。整体物业注册量预计仅录得约5.8万宗,创下近33年有纪录以来的历史新低。

三是开发成本上涨。一直以来香港土地开发率低,香港有1100平方公里,只开发建设了270平方公里,仅占总面积的24.3%,房屋用地更只占6.9%。四大地产商持有上千公顷土地,一直处于闲置、荒废状态,开发成本与需求下降压力加大。

四是未来土地供应加大,北部都会区的征地,正在大量建设新公营房屋单位,不排除还有更多征地与整改方案的出台。香港老龄化严重,香港住宅房子投资价值逐渐回归了居住属性,香港人口近三成居住在公屋。

五是以价换量,实际上就是去库存,带动尾货销售。受国内楼市下跌与互联网经济及美联储加息、企业需求下降对商业地产的冲击,香港房价势头将被进一步抑制。在这样的前景之下,折价出售是经营、营销策略。

六是逆周期买地买项目的投资抄底的机会。低价出售,现金在手。一来是快速回笼资金。二来是抄底土地、项目的机会。中国内地、香港楼市已经迎来大调整,国内万达在抛售股份,李嘉诚在抛售房产,都是信号与趋势。

笔者认为,香港开发商在市场行情不好的时候,能通过降价,快速出清,不是死扛之后砸在手里,既有利开发商稳定现金流又有利获得新的投资机会。不排除李嘉诚回内地投资的可能性。

2024年4月6日,李嘉诚旗下企业在香港港岛南港铁站项目Blue Coast(以下简称蓝色海岸)开盘,引发万人抢房潮,成为今年香港新盘“人气票王”。开盘当日晚10时,蓝色海岸首期422套房源全部售出。

蓝色海岸8天共计认购2.8万组,超额认购65倍,平均66人抢一套房,中签率约1.5%。均价2.19万港元/平方呎(成本2.8万港元/平方呎),折价22%卖房,按照成本是78折卖房。

首期422套房源户型(两房及三房,约七成本地客为主,内地客占近三成),套均总价约1777万港元,销售金额超过75亿港元,创下香港2013年4月实施《一手住宅物业销售条例》以来新盘单日销售金额的最高纪录。

2024年4月7日,项目再加推88套房源,市值超20亿港元,售价上调3%,均价2.3003万港元/平方呎。蓝色海岸是香港黄竹坑站上盖最大的物业,蓝色海岸是项目的第三期,共有房源1200户,另有商业部分。

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谢逸枫

简介:著名经济学家 中国城市房地产研究院院长