近日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组关于印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》的通知。主要内容涉及阳台、飘窗、TOD项目停车配比、社区配套用房、住宅商业配套比例和后置出让金等。

根据通知，进一步优化阳台等空间面积计算规则。

因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的 1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积 20%控制。

还提出优化飘窗和设备平台设置要求。

合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

湖南中原研究院分析认为，该政策主要影响到三个层面：

之前封闭阳台是全计容的，现在也能做到半赠送；

而居住阳台的赠送面积由阳台的半赠送提升到套内建面的20%；

飘窗不计入面积，还可以做到与房间等宽，意味着房间还可以多做0.8米进深；设备平台不计入赠送面积，最多还能赠送4个平方。

以上累计赠送大概可以做到30%左右，而一般住宅的公摊多在15-20%左右，这样算来，长沙新房有望迎来“负公摊”时代，长沙市住房和城乡建设居官方微信公众号也以“重磅发布 | 长沙开启0公摊时代！”发布了这则信息！

其实长沙住宅的得房率一直是非常高，上图是长沙某招商楼盘114平、132平和143平高层的户型图，算上飘窗、阳台、空中花园、设备平台等不计面积或计半面积区域，赠送面积非常多，让得房率高达约92%。

其中114平为经典四叶草空间，做到了三房两厅两卫，采用LDK一体化设计，并且三面南向采光，宽景阳台也没有缺席。132和143平则是四房户型，南北通透，空间均非常阔绰。

相比较合肥目前除了8层及以下洋房有半封闭阳台和赠送面积，8层以上阳台都是全封闭，除了有不计容的飘窗外，封闭阳台全部算产证面积（前两年封闭阳台算全面积但只算一半容积率，也导致小面积大阳台的不合理户型频频出现），也没有空中花园和设备平台这些赠送和半赠送面积。

上图是合肥某盘的118平户型，我们对比长沙114平的户型图，可以直观看出来得房率和使用空间的差距，即便这个项目半封闭阳台的8层洋房，算上阳台赠送约6㎡和飘窗赠送约7㎡，得房率也只有94%。

所以合肥新房得房率问题，一直是大家关注的焦点，毕竟这是直接关系到居住体验，以及实际房价的。去年7月，合肥也曾提到关于公摊的问题，指出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。