就当下而言，全国的开发商、炒房投资客、银行、房产中介，甚至是各个城市的地方政府，都迫切期待房地产能再来一场久违的狂欢。

因为各大既得利益群体，都正虎视眈眈老百姓的钱包：开发商需要回款还债救命，银行贷款放不出去焦虑，房产中介没生意，地方的财政压力，更是已经到了开始影响公共交通的地步了。在有些地方，财政吃紧，正倒逼地方对机构进行改革，精简公职人员。

过去这一年多，为了救房地产，解除限购、取消限售、降低利率等常规手段，该用的全都用了，但效果微乎其微。居民现在不买房的真实原因，铁锤重复很多遍了，想买的买不起，有钱的不缺房。再加上房地产处于“寒潮期”，从一线到三四五线的房产都在阴跌贬值，这基本上宣告楼市没有投资价值，所以不管是有钱的没钱的，都在捂紧钱包观望。

所以，现在的楼市难以复苏，并不是供给端的问题，而是需求不足且没信心、没钱。当然，如果说没钱也不全对，提前还贷潮的发生，过去13个月居民存款增加24.04万亿，说明一部分人还是有钱的，只是这些存款两级分化严重。

说俗点就是，财富都流向了不缺钱的人。

这一点毋庸置疑，过去13个月，新增货币35.38万亿，平均每个人新增25271元，那么请问大家的工资上涨了吗？这些钱都去哪了？

这些钱其实都被很多我们看不到的黑洞吸走了，比如地方债务运行成本、地方冗余人员开支，以及地方的无效投资等等。

铁锤这么说并非毫无根据，今年1月份居民存款新增6.2万亿，这些存款是哪来的？是年终奖、工资吗？去年那么差的情况下，有多少企业真的发了年终奖呢？

说实话，现在为了救房地产，有点无所不用其极了。

通过两个例子，向大家阐述：

第一，2017年明令禁止的私募投资房地产，现在竟然又洞门大开了，不仅允许投资保障房、租赁房，还可以投资商品房；

第二，允许融资租赁公司购买租赁公司。提供的便利也非常惊人，允许贷款，贷款期限30年，贷款额度可以做到评估价最高的80%，且给的是经营性贷款。意思是融资租赁公司可以从开发商那里买下整栋楼，然后出租给租户，租户付不起房租也没关系，可以分期贷款。这等于是双向放水。

至于效果如何，铁锤觉得不容乐观，原因很简单，房地产的托底最终需要老百姓来完成。可现实是看，过去三年，很多家庭收入锐减。换言之“没钱”这个事实，不是短期可以改变的。

有人会说，在网络上，数据确实回暖了，很多地产人在狂欢。对此我只能说，盲目相信数据，你就落入别人的圈套了。很多数据本身跟某些电影的票房一样，是可以刷的。时间会慢慢给出答案。

2023年拼经济是重中之重，而经济的复苏本质上又受房地产的约束。所以及房地产和拼经济，是一条战线。

既然千条路都已经试过了，行不通，接下来该怎么办呢？在救房地产这件事上，我们主打的就是一个坚持：病不痊愈，药不能停。

于是我们看到，为了救房地产，为了拼经济，有人又在打老房子的主意了。

2023年3月1日，经济日报产经版面发布《老旧小区改造利于扩内需》文章，开篇重点提到“实践证明，老旧小区改造应该成为当前和今后一个时期扩大内需的重要支撑。高质量推进老旧小区改造，有助于为推动经济运行整体好转贡献力量。”

文章更呼吁“老旧小区改造对房地产企业而言，可以成为转型方向。”

其中还提到两个典型的案例：1、重庆南岸区南坪正街新街片区，吸引8000万社会资本投资养老、托幼等服务设施，带动居民出资350余万加装电梯、室内装修；

2、广州越秀区旧南海县社区，投资3000万实施改造后，带动居民装修、出租投资消费7500万，引入培训、餐饮民宿等社会投资消费1亿。

基于上述评论和两个案例分析，我们大概能读懂央媒的真正用意：提振内需，拉动消费，可以从老房子上做文章，老旧小区改造市场也是一块不可忽略的巨大蛋糕。

老旧小区改造确实不可低估。前住建部副部长仇保兴曾算过一笔账，从各地初步摸查情况看，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人，按照每平米投资1000元计算，未来5年旧改拉动投资高达4万亿元。投资范围涉及电梯、装修、拆违、装饰、水电气网等三四十个行业。其中仅电梯这一项，投资金额就高达1万亿元。

这一次瞄准老房子，为什么是"改造"，不是继续"拆迁"呢？主要原因还是拆不起，市面上剩下的老旧小区大多在城市核心地段，周边房价高昂，拆迁成本太高。当然，还有老旧小区密度大，拆迁后新建利润空间小，开发商不愿意参与的原因。

那么这一次央媒呼吁“老旧小区改造扩大内需”、“救房地产”，会起作用吗？

铁锤觉得，有用但作用不会太大。

第一，老旧小区不管是改还是拆，其实最核心的问题都是钱。开发商现在债务缠身，自顾不暇，叠加老旧小区改造属于民生微利工程，开发商参与的积极性非常低；

第二，通过透视老旧小区改造的整个产业链，不得不承认，这是短期拉动消费、扩大内需的重要抓手之一。但老旧小区改造的需求和难点更不能忽略：首先，改造就如同“老黄瓜刷绿漆”，大多时候做的只是面子，像老旧小区真正需要的加装电梯、停车位、拓宽道路等居民迫切需要的需求，却很难通过改造彻底实现；

其次，老旧小区改造，在法理上也存在问题，《民法典》《物权法》均主张维护居民的合法所有权，所以在现实中改造工作很难开展，因为居民意见很难统一。

第三，让政府完全承担改造费用，也极其不现实。所以现在老旧小区改造，主要走的是“居民自费筹资+补贴”的模式，换言之居民仍然要承担改造费用的大头。正因为此，很多城市大力推进老旧小区改造，但居民的热情怎么也调动不起来。

另外，改造和拆迁本质的不同是，一个是创造供给消灭需求，一个是消灭供给创造需求。

算改造的经济账确实能撬动其它行业的投资，但不得不承认的是，改造新增的供给，同时也分流了商品房的需求。

铁锤还是那句话，都在指望内循环来救经济、拉房地产，但现实却是，老百姓可能已经无能为力了。

事实上，现在出台的很多刺激性政策，确实有点本末倒置了——扩大内需的本质是提升居民的消费能力，然而我们现在在做的很多工作，比如基建+放水，最终钱并没有流到老百姓手中，而是都流到富人的口袋里了。然后现在又天天嚷嚷着，让老百姓花钱消费、买房去库存，这岂不是南辕北辙？