2024年3月1日，国务院常务会议审议通过了《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》。2024年4月12日，商务部等14部门印发《推动消费品以旧换新行动方案》对外发布。

《方案》的实施能够释放市场需求，并利好循环经济等相关产业的发展，对于稳定市场预期、提振消费信心具有重要意义。也是畅通国内大循环、推动中国经济高质量发展发展的必由之路。

此次国家推动大规模设备更新，就是要适应制造业高端化、智能化、绿色化和数字化发展大趋势。推动大规模设备更新必然会带动产业链的升级，包括终端产品质量的提升。

同时，以旧换新也是培育形成新质生产力的重大举措，设备更新和以旧换新会不断扩大市场容量和市场空间，让各种新技术能够竞争成长，让国内市场成为新质生产力的孵化器、加速器、放大器。

笔者认为，此次以旧换新行动除了实施设备更新和消费品外，更应该加上住房。因为，当前我国房地产已经跌至冰点，房价仍在继续下跌之中。而随着民众生活水平的提升，大家对住房需求标准也在提升。人们向往的理想住房是“好房子”。

何谓“好房子”？目前，中央有关部门在关于房地产政策的表述中，曾多次提到“好房子”这一概念。按照住房和城乡建设部对于“好房子”的解读，“好房子”概念包括：好房子、好小区、好社区、好城区，在4好纬度的基础上，还给出了相应的标准。

即强化科技驱动好房子的建造技术，提高住宅建设标准，包括隔音、绿色、智能、无障碍等。这意味着中国房地产未来的发展趋势发生了转变，建设“好房子”将成为楼市未来的发展方向。

住建部部长倪虹则表示，未来房地产业的发展方向是，“谁能为群众建设好房子，谁就有未来”。而“住房发展归根到底还是要让人民群众住上更好的房子，好房子意味着绿色、低碳、智能、安全，能够让群众住得健康，用得安全方便。

与此同时，也意味着老房子将会进一步贬值，而意味着新房子会更贵、更好。未来，90平方米以下的刚需住房以及“老破小”会加速贬值，即使是一二线城市也难以避免这一趋势。数据显示，深圳各种户型房屋成交价，除了优质学区的小户型外，90平方米以下户型房屋的成交价低于指导价的幅度达20-30%。

3月26日，深圳取消了已执行多年的“7090政策”。从出台“7090政策”的背景及拟达到的目标来看，该举措是在当时条件下，从供给端进行的调适，以更好匹配当时市场需求。

7090政策是指新建住宅项目的户型比，即套型建筑面积在90平米以下的房屋户型必须占据整个楼盘项目的70%以上。这项政策的主要目的是通过对房地产市场供应结构的调整和规范，使得房地产的住宅产品更加合理，以满足刚需人群的需求。

国家当时出台7090政策的核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买得起房子。

然而，目前7090政策已经无法满足目前购房者的实际需求。由于7090政策的出台，现销售楼盘中，70%以上的房屋都是70平到90平米的，只有剩下的是30%是可以满足大多数人群需求的大户型房屋。

这就导致楼市中形成了一种局面，那就是小户型房屋买得起，但是满足不了自己的需求，而大户型房屋可以满足需要，但是却买不起的尴尬局面。

不仅如此，在容积率变得越来越高的情况下，很多地块受限于7090政策，使用率不仅达不到75%，梯户比也变得非常高，有的户型竟然达到了两梯7户。按照楼市目前及未来走向，按照“保障+市场”的供给新体系，未来刚需家庭的购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房将满足改善性住房需求

所以，笔者认为，国家应该将以旧换新作为房地产发展新模式，推广到住房领域中去。有关部门应该考虑在此次以旧换新行动中，增加住房以旧换新这一项，并尽快出台相关文件予以落实。

住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。具体如何操作，不同城市、不同楼盘并不相同。

以江苏南通主城区为例，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。

事实上，今年以来，随着房地产市场供求关系变化，我国有许多地区已经开始了住房的以旧换新行动。包括山东淄博、济南、青岛，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水等地在内的多个城市开启房产“以旧换新”活动。

由此可见，从目前房地产发展趋势来看，今后我国楼市需要满足大多数已有住房民众的改善性需求，而住房的以旧换新正好可以满足他们用小房子换大房子、用旧房子换新房子的这一需求。

总之，把住房加入到此次以旧换新行动中，不仅十分必要，而且还将成为推进房地产发展新模式的一次有益尝试，如果在实践中被证明可行，那么它必将对促进房地产改革，助力楼市早日摆脱当前困境起到积极的推动作用。

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