2025年12月，广西柳州东悦佳苑小区46部电梯一夜停摆，上千户业主被迫爬楼。起因是业主长期拖欠0.8元/平方米的物业费，电梯成了物业与业主博弈的筹码。截至2026年2月12日，小区仅恢复23部电梯。

这一事件撕开了社区治理的一道伤口：物业催费的边界究竟在哪？

两种立场，针锋相对

深圳市物业管理学会会长曾滔指出，电梯停运的核心争议在于“是谁停的”。如果因年检不合格被监管部门责令停用，那是依法行事；若是物业擅自停梯，则涉嫌违法。北京市隆安律师事务所高级合伙人陈旭强调，物业作为电梯使用单位，不能让设备“带病运行”，否则将承担法律责任。

但嘉冠律师事务所律师余云艳持不同观点。她认为，根据民法典第九百四十四条，物业公司不得以停供公共设施的方式催交物业费。电梯属业主共有部分，物业无权擅自限制使用。“物业公司不能因为部分业主没交费，就不服务全体业主。”

物业行业人士舒可心更直言，小区采用包干制收费，物业公司自负盈亏，“赔钱也得把电梯运营下去”。

“物业没有义务当雷锋”

然而，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜认为，从市场角度看，物业做法不无道理。“当收不上物业费导致入不敷出，履行合同义务就无从谈起。”他将此比作“手机欠费停机”。

陈旭也强调，业主不能以拒交物业费的方式“破罐子破摔”。“你不交费，物业服务就难以为继，最后埋单的还是业主。”他说，物业后期通过法律途径维权周期漫长，降低服务或拒绝垫资，都是为了及时止损。“物业没有义务当雷锋。”

业委会缺位，系统失灵

更深层的问题在于，东悦佳苑的业委会未能发挥作用。按制度设计，业委会应监督服务、发动交费、充当沟通桥梁，但该小区首届业委会成员对自身职能知之甚少。

曾滔指出，这是一个综合的系统性问题：业主公共意识缺乏、业委会角色缺位、物业服务质量低下、政府引导监督不足。“物业行业没有能力独自解决社区治理问题。”

张红喜将物业行业形容为“跛脚的市场”——甲方业主基本缺位，监督不够，双方互不信任。当业委会作为一个松散的非专业组织，与具备法人身份的物业公司对话，平等博弈从何谈起？

回归法治，方能破局

东悦佳苑的停梯风波，折射出城镇化进程中回迁居民的转型阵痛。张红喜建议，地方不能一股脑将村民推向市场，应“扶上马送一程”，通过补贴和就业帮扶，帮助其适应物业消费观念。

曾滔强调，解决问题的根本出路在于回归法治轨道：物业企业依法经营，业委会依法履职，政府依法监督。“不能通过粗暴方式破罐子破摔，最终没有赢家。”

当46部电梯停摆，爬楼的不仅是业主的双腿，更是一个亟待修补的社区治理系统。