作为最早聚焦“南泰地块”并预测其住宅属性的房产博主（图一），也是最早判断海富小学将并入昌岗中教育集团的人http://t.cn/A6swAUiu，我一直在留意海珠西片区的土地潜力，尤其是那些还没被人注意到的片区（地块）。

以下四个地块从未被媒体分析/预测过，即使是公开渠道的相关新闻、历史资料也很少，但我认为它们都有很大的改造潜力，且有机会成为海珠西最耀眼的新星。

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❶ 礼岗路以南（原万宝家用电器一厂）

1979年至1983年之间，万宝电器一厂作为广州早期大型家电制造企业，随着“万宝”品牌崛起而建成投产，成为广州工业现代化进程的标志性项目之一。

1995年开始走下坡，1990年代末至2000年代初，随着广州“退二进三”政策推进和制造业外迁，万宝生产线逐步转移至郊区或外地。该厂区最晚在 2005年前后已基本停止生产，原有工业功能正式结束。

2005年后，厂区建筑未拆除，逐渐分割成“餐饮、办公、文创、仓储”等用途，形成当前低效混合状态。整体业态较为分散，利用率有限。除了“天成酸菜鱼”、“寒阳画室”等企业人气不错，其他的运营状况普遍一般。

目前，该地块的产权可能仍属国资或万宝集团，若纳入海珠西连片改造计划，未来可通过 “工改商住”或文创综合体的模式重生，但需依赖政策推动与规划调整。

❷香江家居品牌工厂批发城

江南大道南一带自1990年代末起逐渐形成家居建材商圈，香江家居、金海马等品牌卖场相继入驻，成为广州早期的家居集散地之一。

该地块最早是金海马家居的卖场，属于香江集团旗下的老牌家居品牌，以仓储式销售模式闻名。

随着集团战略调整，该卖场在2012年前后进行了品牌升级，从“金海马家居”更名为“香江家居品牌工厂批发城”，主打“工厂直营、厂价直销”的新模式。香江家居经营多年，也曾经辉煌过。

但近年来受“电商兴起、消费模式变化以及地产行业周期”等影响，家私行业萎缩明显，该商圈传统卖场业态人流减少，加上自身缺乏创新和竞争力，家私生意门可罗雀，面临巨大的转型压力。

❸汇普中心（江南大道南小学旧址）

1973年，江南大道南小学（公立学校）成立。

2002年5月8日：学校从原址搬迁至海富花园内的新校舍，并更名为“海富小学”。

随着小学撤并，旧校舍地块空置约2-3年后启动商业改造计划。

但因结构限制（占地面积小且不够方正）、装修设计陈旧、业态规划未能匹配消费趋势，开业后人气始终不旺，不瘟不火，商铺空置率和商家换手率较高（麦当劳算是经营时间最久的商家）。

汇普中心的商业运营未能完全激活地块价值，成为区域低效用地的典型案例。

但如果未来纳入海珠西连片更新，通过重新定位、功能重置，则有望激活该“片区的活力”和“地段的价值”。

❹ 燕汇广场

燕汇广场地块在开发前，其主要功能之一是广东省机械进出口股份有限公司（GMG）的外贸仓库或相关物流储运用地。该公司是广东省大型国有外贸企业，在江南大道沿线曾拥有多处仓储、加工基地，以适配其进出口业务。

随着2000年后广州城市扩张、外贸业态升级和“退二进三”政策推进，这些位于核心区的低效仓储用地逐步外迁，地块被收储整理后，出让开发为商业综合体——燕汇广场，并于2009年正式开业。

如今燕汇广场坐拥双地铁交汇的黄金区位，天然客流远胜前述几个地块。可惜其外观陈旧、内装平淡、设计滞后，与汹涌人潮并不匹配的硬件，成了价值兑现的瓶颈。

如果能借鉴“乐峰广场+中海橡园国际”的成功范式，推动燕汇广场向 “高端商业+品质住宅” 一体化的综合体形态升级——不仅将彻底激活地铁枢纽的集聚效应，更能在有限土地内实现功能与价值的双重跃升，让黄金地段真正产出黄金效益。

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二、我的分析并非凭空推断，主要基于以下几点判断：

第一，学位需求的潮汐变化

不同学段的教育资源正面临“短期紧张”与“长期过剩”的结构性矛盾。幼儿园近年出现缩并，小学整体学位需求渐趋平稳，而中学则因人口结构影响正处于扩招周期。此前我判预测南泰地块可能引入五中初中部，正是基于中学学位需求仍在增长的考虑而提前布局。若新建社区过度配置小学用地，在未来入学人口回落阶段就难以饱和。

第二，低效用地盘活是趋势

城市核心区土地资源日益稀缺，原有低效工业、商业用地通过功能重置然后释放价值，已经成为区域发展的常见路径。这不单是城市界面的提升，更是经济活力与居住品质的双重迭代。

第三，房企拿地更聚焦核心潜力地段

当前市场环境下，开发商更倾向于选择地段成熟、流通性好的地块。海珠西目前成规模的储备用地以南泰、广纸为主，而广纸片区历经多年开发，其进度与成熟度仍有较大的提升空间。相比之下，位于成熟城区内部、交通便利的低效用地，如果能通过连片改造提升功能，其变现路径会更清晰，开发风险也会更低。

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三、这些地块何时能“动起来”？

第一看“龙头”——南泰商业的成熟度

只有南泰的商业氛围真正做旺，形成强势“虹吸效应”，燕汇广场、汇普中心、家私城等现有商户才可能逐步迁入，为老旧地块释放出空间与改造动力。

第二看“产权”——业主的共识与意愿

地块权属是国企、民企还是分散小业主，直接影响更新谈判的难度与速度。产权越集中，推动越高效。

第三看“东风”——政策与资金的合力

是否纳入区重点更新单元？有无国企或品牌开发商牵头？政策力度与资金体量，往往是项目从“可能会干”变为“很快会干”的关键推手——点金胜手。

因此，这些地块的更新不会一蹴而就。若一切进展顺利，保守估计也要等到4-5年后，才会见到实质性动作。城市更新是一场耐心与时机并重的“棋局”，需要边走边看。

若上述地块能实现统筹更新，我期待在燕汇广场、汇普中心、南泰地块等人流密集的交汇区域，系统规划 “空中步行连廊”网络。这不仅能立体分流人车、缓解路面拥堵，更能以安全、连贯、舒适的步行体验，串联起割裂的商业节点，激活街道活力，最终实现从“地段”到“目的地”的价值跃升。（图三）

以上，个人观点，仅供参考，具体要以官宣或实际情况为准。