作为地产大佬，冯仑写房子，可能是这本书里最受期待的部分。但我必须提前打个预防针，他的核心建议，很可能让你失望。

因为他劝年轻人，别太早买房。

这话不是站在开发商的立场说的，是站在一个见了太多人被房子困住的前辈立场说的。

1.中国人平均27岁买房，比德国晚了14年

冯仑给了一组数据，我读到的时候愣住了：

中国人平均买房年龄——27岁。

加拿大、印度——31岁。

美国、英国——35岁。

德国、日本——41岁。

一个研究生毕业25岁，工作两年，月薪几千到一万出头。想在北上广深靠自己买套房？除非你中了彩票，否则唯一的可能就是，六个钱包一起上。

首付掏空父母养老钱，月供吃掉你未来30年现金流。不敢辞职，不敢创业，不敢生病，不敢生娃。你的职业选择从“我喜欢什么”变成了“什么稳定、什么不裁员、什么公积金高”。

冯仑问了一个问题，替很多人问不出口：

在一个人创造力最旺盛、试错成本最低、体力精力最好的年纪，把一切都捆在一套房子上，值吗？

他没直接给答案。但他讲了一个故事。

他有一个朋友，新婚时老婆支持他拿买房的钱去创业。第一次创业失败了，继续折腾，第二次创业大获成功，后来不仅买了房，还买了车，事业也走得比同龄人远得多。

这个人，就是没有被房子困住。

冯仑说，房子只是一个住处。如果你把买房当成结婚、养老、安全感、幸福感的唯一来源，那买房确实能带给你安慰。

但如果你还有别的梦想，创业、旅行、求学、做一件自己喜欢的事，那房子就不该是第一优先级。

他甚至说得更直白：“如果你捡到钱了，那就买；如果是自己攒钱，那就不用太着急。”

这话2018年说的，后来被人反复引用。

他自己解释：不是不让大家买房，是让大家慎重一点。

2.疫情之后，租房还是买房？四个维度帮你判断

2020年疫情暴发后，很多租客被挡在小区门外，于是有人说：还是得买房。

冯仑没有否定这种情绪，但他给出了四个思考维度，帮你理性判断。

第一个维度：活法。

你是什么样的人，就选什么样的方式。

他讲了一个朋友，企业做得很成功，但从来不买房，一直租房住。一开始是创业期不想被房子拖累，后来发现租房省心，马桶坏了找房东，不用自己掏钱修；想换城市了随时走，不用操心卖房。

他也讲了一个大姐的故事。

她把北京不到100平的老房子卖了，拿一部分钱去大理买了300平的别墅，一部分钱理财，每年六七十万收益。然后用三四十万在北京租了一套豪华公寓，剩下的钱当生活费。

她用小房子换了大别墅+豪华公寓+七八百万现金。

如果她执着于“我必须拥有那套豪华公寓”，那她现在应该是背着贷款、日子紧巴巴的房奴。

选择没有对错，只看适不适合自己。

第二个维度：经济学。

冯仑说，买房划不划算，关键看你在哪个城市。

如果你所在的城市：

人均GDP不到1万美元

人口净流入，增长潜力大

新房主导市场，二手房占比低

买房大概率划算。

但如果你在一线城市或强二线城市：

人均GDP已超过1万美元

二手房交易占比超过60%

人口增长放缓甚至负增长

买房未必比租房划算。

很多人的焦虑来自“用一线城市的经验判断三线城市”，或者反过来。你先搞清楚你所在的城市处于哪个阶段，再决定上不上车。

第三个维度：体验与法律。

冯仑坦承，目前国内的租房市场，租客权益保障确实不如欧美日本。房东可以临时收房，租金说涨就涨，租客很难维权。

但他也观察到，趋势正在变。大型租赁公司入局，提供标准化服务、长租约、稳定租金。像龙湖冠寓、万科泊寓这类产品，已经在改变年轻人的居住观念。

当租房也能有尊严、有安全感时，“必须买房”的心理动因就会减弱。

第四个维度：便利度。

这个不用多说。十年前租房是啥体验？骑个破自行车满城转，看小广告打电话，中介带你爬八楼看个破单间，还要押一付三。

现在呢？手机App找房，VR看房，线上签约，线上付租。有些公寓甚至能做到拎包入住，床、沙发、冰箱、洗衣机都给你配齐了。

租房已经从“忍一忍”变成了“还不错”。

3.那到底哪里的房子值得买？

冯仑给了四个硬指标。

第一，人口增长。

这是房价最底层的支撑。一个城市人口持续净流入，新房需求就在那儿，房价就很难大跌。一个城市人口负增长、外流严重，再便宜的房子也别碰，它只会越来越便宜。

第二，经济成长。

有产业的城市才有未来。就业率在提高，人均收入在增长，改善型需求就旺盛，小房换大房，老房换新房，普通地段换好地段。

冯仑特别提醒，有些能源型城市，资源挖完了，经济就垮了。这种地方的房子，再便宜也不能要。

第三，配套设施。

地铁、学校、医院、商场。这四个东西聚集的地方，永远是硬通货。

疫情之后，冯仑加了一个新指标：医疗承载力。

他观察到一个现象：疫情之后，某些城市的房价不跌反涨。仔细一看，这些城市都有一个共同点，三甲医院多、医疗资源好、城市应对突发公卫事件能力强。

人们对健康安全感的付费意愿，比开发商想象的更强。

第四，个人偏好。

这个指标是留给“非理性决策”的。

比如你老家是个三线小城，产业一般，人口外流，但你就是想给父母换套电梯房，让他们买菜方便、看病方便。

这种钱，该花就花。

大环境是宏观，小环境是生活。你妈膝盖不好，六楼爬不动了，你给换到一楼带小院的房子，这个决策不需要用投资回报率去衡量。

4.冯仑对行业的预言：房地产的后开发时代

冯仑写房地产行业，最精彩的是他对后开发时代的预判。

过去二十年，中国房地产是开发时代。

核心逻辑是：买地、盖房、卖掉。

核心竞争力是三个词：规模、成本、速度。

你地拿得多，就能摊薄成本；你周转快，就能用更少的钱做更多项目；你规模大，银行就敢借钱给你。

这是制造业的逻辑。

但冯仑说，这个时代结束了。中国的人均GDP已经突破1万美元，户均住房1.1套，人均面积超过40平方米。大多数人不缺房子，缺的是好房子。

什么叫好房子？

健康、绿色、智能、舒适。

他举了一个例子。日本高级公寓的空调，几乎听不到声音，感觉不到风，空气吹出来很干净，人在里面呼吸没有压力。

他曾经想从日本进口这种空调到国内，一算成本，放弃了。太贵了。

这个细节暴露了差距：我们的房地产还在拼有没有，人家已经在拼好不好。

冯仑说，后开发时代的核心竞争力，不再是规模、成本、速度，而是运营和资产管理能力。

就是你盖完房子不是卖完拉倒，你要管它，管租金、管设施、管服务、管客户关系。

你不是开发商，你是空间服务商。

这个转型，对大部分习惯了“快周转、高杠杆”的房企来说，是生死大考。

5.城市更新：从大拆大建到小拆小建

冯仑还预测了未来城市更新的方向。

过去三十年，中国城市更新的主流模式是大拆大建。

一片老城区，铲平，盖新的。快，见效快，GDP也快。

但冯仑说，这种模式有三个前提：

土地必须是公有的（国外土地私有，拆不动）

政府必须有钱投基础设施（很多国家财政不行）

经济必须高速增长（配套联动得起来）

现在这三个前提都在变化。更重要的是大拆大建不环保，碳排放太高。

他算了一笔账，国外很多城市，房龄八九十年以上才允许拆除。我们呢？20年的房子，说拆就拆。这种浪费，不可持续。

所以冯仑判断，未来中国城市更新的主流模式会是小拆小建，有机更新，微改造，留得住历史文脉，也保得住烟火气。

像广州永庆坊、成都太古里，都是在老城区基础上做针灸式改造。不是铲平重来，而是修旧如旧、功能提升。

这种模式更难，需要更长时间的规划，更精细的运营能力。但它更文明，也更可持续。

读完这一章，我最大的感受是：

冯仑谈房子，没有唱多或唱空的立场。他把规律讲清楚，把选择权还给读者。

房子是生活的一部分，不是生活的全部。

这句话，从地产大佬嘴里说出来，分量不一样。

他不是让你不买房，他是让你别被房子绑架。

前者是消费决策，后者是人生观。

（下一篇预告：伟大是“熬”出来的——冯仑的“挺住”哲学）