现在卖房明智吗？看看内行人怎么说

当前房地产市场持续调整已满三年，关于"是否该现在卖房"的争论愈演愈烈。有业主担心资产缩水急于套现，也有人坚信长线持有才是上策。究竟该如何抉择？本报记者走访多位行业专家，结合最新市场数据为您深度解析。

国家统计局最新数据显示，2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，新开工面积减少20%，商品房待售面积连续18个月保持高位。贝壳研究院报告指出，重点50城二手房挂牌均价较2021年峰值下降23%，平均成交周期延长至182天。

"这轮调整与过往周期性波动有本质区别。"中国房地产协会副会长李文杰分析，三大结构性变化正在重塑市场：

人口红利消退：2024年我国城镇化率达68.2%，增速较十年前下降40%；同时60岁以上人口占比突破22%，而25-35岁主力购房群体规模缩减18%。

金融属性剥离：住房贷款占比从2016年的34%降至2025年的19%，投资性购房需求减少63%。

消费观念转型：中指调查显示，38%的90后选择"租房结婚"，较2015年提升27个百分点。

卖房决策需因城施策

案例一（建议持有）：

北京西城区某学区房业主王女士，2024年以820万购入60平老房，虽当前估值780万，但月租金达1.8万元，租售比2.8%。"这类核心资产就像绩优股，短期波动不影响长期价值。"链家研究院院长张羽指出，一线城市优质地段房产仍具较强抗跌性。

案例二（建议出售）：

惠州大亚湾业主陈先生2018年以1.3万/平购入的三居室，目前挂牌价仅8500元/平，且近半年无带看。"非都市圈三四线房产正面临流动性危机。"易居智库总监严跃进警告，这类资产可能面临"有价无市"困境。

专业机构给出量化评估标准

仲量联行最新发布的《房产处置评估模型》建议业主参考三个维度：

持有成本率（物业费+折旧+资金成本）/当前市值＞5%需警惕

替代收益率：若其他投资渠道年化收益能超出房产收益3个百分点，可考虑置换

急用资金折价率：紧急出售通常需让价15-20%

"就像股票止损要设止盈点，房产也需明确交易阈值。"经济学家马光远举例，若持有成本持续高于租金收入，或同地段出现10%以上跌幅时，就该启动退出评估。

资金处置的三大禁忌

多位理财专家特别提醒售房资金管理要点：

避免单一配置：建设银行理财师刘芳建议，售房款应按"4321"原则分配（40%稳健理财、30%改善生活、20%风险投资、10%应急储备）

警惕高息陷阱：2025年上半年涉房资金诈骗案同比上升45%，常见套路包括"以房养老"理财、海外房产投资等

税务筹划前置：二手房交易可能涉及增值税、个税等，最高综合税率可达差额的20%

未来三年关键变量

国务院发展研究中心最新报告提示需重点关注：

2026年可能实施的房地产税试点

保障性住房供给量（预计占新增住房35%）

户籍制度改革进度（将影响人口流动方向）

"没有放之四海而皆准的答案。"中国社科院金融所研究员尹中立总结，决策时应问自己三个问题：卖房目的能否通过其他方式实现？持有成本是否超出承受能力？变现资金是否有更好去处？唯有理性分析个人情况，才能避免在市场波动中做出情绪化选择