作为中国特色社会主义先行示范区和超大型移民城市，深圳始终将解决住房问题作为最重要的民生工程之一。面对约70%的常住人口租房居住的现实需求，深圳以“住有宜居”为目标，将保障性租赁住房（以下简称“保租房”）置于住房供应体系的核心位置。
通过系统性的政策创新与大规模建设筹集，深圳正致力于为新市民、青年人筑起坚实的安居屏障，为城市的高质量发展与人才吸引力提供关键支撑。
780个深圳集中式公寓明细（不完全统计）
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01
政策演进
“租购并举”到“四位一体”的先行探索
深圳的住房保障体系演进，是一部紧扣城市发展脉搏、持续先行先试的改革史。
奠基与探索（2018-2020）：2018年，深圳在国内较早提出“租购并举”的住房制度，并推出“稳租金商品房”试点，为市场化租赁监管探路。2019年，发布《深圳市关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，明确增加租赁住房供给。
系统化构建（2021-2023年）：2022年以 《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》为总纲领，明确“十四五”筹建不少于60万套（间）的目标，并确立其在“四位一体”保障体系中的核心地位。《保障性住房规划建设管理办法》与《保障性租赁住房管理办法》两大纲领性文件，系统性地规范了规划、建设、运营与监管。同时，极具深圳特色的《城中村改造指引》和《“工业上楼”实施方案》发布，为规模化供应与产业空间优化提供了特色路径。
持续深化中（2023至今）：2024年的《社会主体出租管理细则》细化了社会房源的租金备案机制。2025年修订的《既有非居住房屋改建通知》则通过放宽范围、简化流程，标志着存量资源盘活政策进入更加成熟和高效的阶段。政策重心转向运营精细化和效率提升。
URI认为这一演进历程表明，深圳的住房保障政策是一个动态迭代、持续优化的成熟体系，为目标的实现构筑了坚实的制度保障。
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市场体量
保租房成稳定超大型租赁市场的“压舱石”
深圳住房租赁市场是国内最发达、最活跃的市场之一，全市约70%的常住人口通过租房解决居住问题。住房租赁市场在解决深圳市的住房问题中起着至关重要的作用。深圳市2024年末的常住人口为1798.95万人，根据测算，租房人口规模约为900万人，庞大的需求与市场结构的特殊性，赋予了保租房至关重要的调节使命。
23年深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将原来规划的建设和筹集保障性住房54万套（间）的目标，调整为不少于74万套（间），大幅增加的20万套（间）。与广州并列成为全国城市“十四五”保租房筹建目标第一。截至2024年，深圳市已建设筹集保障性住房53.7万套/间，完成了“十四五”计划建设筹集54万套/间目标的99.4%。（2025年完成度暂未披露数据）
保租房正在以规模化、高品质的供应，已成为关键的“压舱石”。以南山区的安居高新花园、深铁阅山境花园等项目为例，它们紧邻科技园，为高薪人才提供了核心地段的高性价比选择，显著平抑了片区租金预期。同时，在光明区、龙华区等重点发展片区，如东明公寓、中海明德里等大型社区集中入市，为产业工人和新市民提供了稳定、优质的居住主渠道，有效承载了城市新增住房需求。
图：安居高新花园项目、深铁阅山境花园项目、中海明德里项目
03
产品矩阵
“一张床、一间房、一套房”满足全周期需求
深圳保租房精准对接不同阶段、不同群体需求，构建了多层次、可衔接的产品供应体系。
此外，深圳“深梦扬帆”公益计划提供15天免费住宿服务，“深梦扬帆”公益活动房源已覆盖深圳市9个行政区，开业47家门店，投入运营5万套（间），其中“一张床”约2100张、“一间房”约3.6万间、“一套房”约1.6万套，为成长型新市民、青年人等群体打造有品质的“来深第一站”。
04
空间布局与租金策略
产城融合导向与精准价格管控
深圳保租房布局与租金政策深度融合城市“20+8”产业集群规划和“一核多心网络化”空间结构。空间布局深度践行着“四跟”发展战略（跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走），旨在实现保障性住房建设与城市发展、产业发展的同频共振，最终达成产城融合、职住平衡、供需匹配的目标
01
空间布局：职住平衡与产业协同
“核心产业与总部聚集区”（南山区、前海合作区）紧贴企业总部，重点服务高端科技与国际人才；而“重点发展与制造承载区”（龙华、宝安、龙岗、光明区）作为供应主阵地，大规模集中建设，承载产业人才安居与城市功能疏解，共同构建了“核心服务、外围承载”的职住平衡新格局。
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租金策略：“双轨定价”
深圳市保租房出租和租金定价都极具“深圳特色”。在出租方面，深圳市保租房分为政府配租和社会主体出租两类。在政府配租中又分为面向企业配租和面向个人配租两种情况。在2024年市级及各区的政府配租保租房房源中，87%的房源面向企业配租，仅有13%的市级配租保租房房源面向个人出租，二者的主要区别如下表所示：
深圳保租房的租金并非“一刀切”，而是根据供应主体和性质，执行截然不同的定价标准，以实现精准保障与激发市场能动性的双重目的。2023年8月1日正式实施的《深圳市保障性租赁住房管理办法》。
URI城市租住观察发现，深圳的租金策略通过清晰的 “60%保障线”与“90%市场线” ，既构筑了坚实的保障底线，又为市场化、专业化的租赁住房发展预留了空间，是“政府保障基本、市场满足多元”原则的生动实践。
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管理服务与政策支持
全链条数字化与机制创新
深圳通过全链条、多维度的政策创新，构建了独具特色的保障房支持体系。
在土地供应上，以“独立选址+存量改建”双轮驱动扩大来源；金融方面，以“专项贷款+REITs”创新投融资模式；分配上，以“企业+个人”双向配租增强普惠性；服务上，通过政企协同实现流程极速提速。
URI认为，这一系列举措系统性地破解了房源、资金、分配与效率难题，形成了可复制的“深圳模式”。
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市场影响与未来挑战
01
关键影响：规模、模式与温度并举的“深圳实践”
1. 深圳市安居集团累计建设筹集约32万套，占全市总量1/3。创新“双主体开发”等5种合作模式，盘活学校、交通等8类存量资源。成立“安居乐寓”平台收储城中村房源1074栋（133万㎡），该模式获住建部全国推广。
2. 构建多层次REITs体系，发行的深圳安居REIT创造三项全国纪录。采用工业化建造技术，华章新筑项目用365天建成5栋百米高楼，工期仅为传统方式的1/3，成为全国工业化程度最高的保障房项目之一。
3.推出“深梦”系列品牌活动，累计服务近5万人次。其中“深梦扬帆”为毕业生提供15天免费住宿，吸引超3.83万人报名；“深梦团聚”助力650户城市建设者家庭团圆。
02
面临挑战：结构分化与体系转型中的新考题
1. 供需矛盾突出：保租房市场呈现明显“两极分化”。核心区项目因地段优势仍具吸引力，但资源紧张，而远郊大盘则面临滞销和空置风险。以南山区为例，2025年保租房中签率低至3.8%，而光明区等远郊供应量较大，但通勤成本高，难以有效缓解核心区域压力。这种分化不仅影响资源高效配置，也加剧了职住不平衡问题，部分居民被迫承受长通勤之苦。
2. 新旧制度衔接阵痛：深圳已全面转向“配售型保障性住房”新体系，人才房和安居房建设已基本停止。未来保障房供应将主要由封闭流转的配售型保障房构成，这要求现有保障对象、申请标准和流转机制进行重大调整，政策过渡期可能引发市场不确定性。
3.价格优势减弱：随着商品房价格整体下调，保障房原有的价格优势正在收窄。同时，配售型保障房虽价格较低，但采用“封闭流转”模式，不能取得完全产权，这可能降低部分群体的购买意愿，影响其市场接受度。
03
未来展望：从规模扩张到品质效能的新征程
“十五五”期间，深圳保租房发展将从“增量建设”为主转向“增量提质与存量优化”并重。通过优化空间布局、升级产品服务、创新市场机制，旨在系统性解决职住平衡与可持续发展问题，夯实城市竞争力与民生幸福基石。
结
语
从“来了就是深圳人”的城市口号，到“让新市民、青年人住有宜居”的坚实行动，深圳保租房的发展实践，彰显了一座超大型城市以人民为中心、锐意改革创新的决心与担当。近65万套（间）保租房的背后，是数百万奋斗者安居乐业的梦想照进现实。
面向未来，深圳将继续在住房保障领域先行示范，为中国的超大城市治理贡献宝贵的“深圳方案”。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:树懒