《中华人民共和国民法典》第二编物权，第三分编用益物权，第十四章居住权，第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。

本条是关于居住权概念的一般规定。

本条为新增条文，《物权法》对此未作规定。

关于我国是否应当引入居住权制度，早在《物权法》制定时就存在争议。基于对弱势群体利益保护的考虑，2002年至2005年《物权法(草案)三次征求意见稿》中均就居住权作出规定。但在2007年正式颁布的《物权法》中还是予以删除。当初删除的主要理由是认为居住权的使用范围可能较窄。如基于家庭关系的居住问题可适用《婚姻法》有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题可适用《合同法》等有关法律的规定，这些情形都不适用《物权法(草案)》关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过有关法律规定的救济渠道加以解决。

一段时期以来，我国房屋供应体系主要采用商品房购买和房屋租赁二元结构，并以经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房为补充。其中，商品房购买能够保障购房人长期、稳定的居住权益，但由于价格因素，难以满足中低收入社会成员的居住需求。房屋租赁虽然价格低廉，但又存在期限较短等不确定因素。经济适用房、两限房、廉租房申请条件较为严格，对于户籍、收入水平等不符合条件的“夹心层”无能为力。

近年来，以分时度假、以房养老等为代表的新型住房市场不断发展，传统的住房供应体系已经越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求。党的十九大报告指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”本次《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，体现了以人民为中心的发展思想，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。从《民法典》第三百六十六条至三百七十一条这6个条文规定来看，我国的居住权既沿袭为达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度基础，又拓展了其社会保障属性，还凸显了房屋价值利用多元化的功能，具有鲜明的时代特征。

本条的规范目的，是解决无住房之人的居住需求而明确其可以通过约定等方式对他人所有的住宅进行居住的权利。本条规定虽然是从居住权人的权利享有角度进行规范的，但它实质性地阐述了居住权的内涵。本条开宗明义，阐明居住权是对他人的住宅享有占有、使用的权利。对他人住宅占有、使用的权利，既可以是债权性的使用权，也可以是物权性的使用权，本条明确将居住权确定为一种用益物权，这对保障居住权人对他人住宅居住权利的稳定性具有非常重要的意义。

2007年颁布的《物权法》并未规定居住权制度，但在我国现实社会中对居住权的需求是客观存在的。对居住权的需求主要包括以下几类：

(1)年老父母在将住房赠给子女的同时希望对房屋保留居住权。(2)老年人再婚时将自己住房的所有权给予子女或者孙子女，但想让再婚老伴对房屋享有居住权。(3)缺乏劳动能力又无生活来源的人对父母等近亲属的房屋居住权需求。除上述三种居住权需求情形外，我国当前正在大力提倡公租房市场建设以解决人们的居住需求。在对公租房的居住使用中，民众更希望自己获得的是一种对房屋的物权性居住的权利，以防止合同关系下因租赁合同被随意终止致使自己对房屋居住的权利无法获得保障。《民法典》中规定居住权制度是对社会现实住有所居需求的反馈，为人们提供了一种对非自己所有住宅的物权性居住权保障。

本条规定属于不完全法条中的说明性法条，它阐释了居住权的内涵。

居住权制度滥觞于罗马法，其与用益权、使用权共同构成罗马法人役权的主要内容。在古罗马帝国市民经济的发展过程中，对丈夫财产不享有权利的婚姻日益增多，同时也有更多奴隶被解放出来。当丈夫或者家主亡故时，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的妻子或者奴隶就会面临生存困难。因此，为了解决这些人的生存问题，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。这就是居住权制度的最初产生。

罗马法时期的居住权由受遗赠的妻子或者被解放的奴隶终身享有，这种居住权不能被赠与或转让他人，也不因居住权人未行使或人格减等而消灭。

随着东罗马帝国的灭亡，罗马法日趋衰微。在沉默了几个世纪之后，罗马法于11世纪、12世纪开始复兴，其所蕴含的先进私法理念、成熟完备的民法理论与制度渐为欧洲大陆国家和地区所传承。《法国民法典》《德国民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等都规定了居住权制度。

《法国民法典》在近乎完整地移植罗马法居住权制度的同时，也对其有所突破，最典型的就是居住权的设立不再局限于遗赠方式，契约成为居住权设立更普遍的方式。而在德国，居住权分为两种：一种是《德国民法典》第1093条所规定的传统居住权，即作为一项限制的人役权，是将建筑物或建筑物的一部分作为住宅而使用并具有排除所有人效力的权利。此种居住权不得让与和继承，未经所有人同意也不能出租。

另一种是《住宅所有权及长期居住权法》所规定的长期居住权，长期居住权是以居住或使用土地上已建或将建的一定建筑物为目的之物权性使用权。长期居住权一般通过契约方式设定，期限由当事人约定，居住权不仅可以让与和继承，居住权人还有权进行任何合理的用益，并享有出租权。

东亚国家和地区虽然在民法制定的过程中普遍继受了大陆法系的物权制度，但在西法东渐的过程中，居住权制度却销声匿迹了，日本、韩国和我国台湾地区都没有规定居住权制度。在我国《物权法》制定的过程中，是否规定居住权就存有争议，这次则响应多数学者建议将居住权制度纳入《民法典》物权编之中。

从本条的规定可以看出，居住权是指根据双方的合同约定，由居住权人为满足生活居住需要对他人所有的房屋进行居住使用的权利。对居住权的理解，应把握如下几点。

第一，居住权在法律性质上属于一种用益物权。

对于居住权的法律性质，有学者主张应定性为一种用益债权，是对房屋进行用益的债权，通常以附负担的赠与方式作出，是用益赠与的一种表现。但也有学者认为，将居住权作为债权，仅着眼于设立人与居住权人之间的相对关系，却忽视了房屋交由居住权人占有、使用和收益的事实。仅承认居住权是债权，难以有效地抵御第三人对标的物主张物权或者第三人实施不法侵害。

这次《民法典》编纂中，明确将居住权规定为一种物权。居住权是为了满足居住权人的生活居住需要而设立的，是对他人住宅的占有权、使用权。对于居住权人对他人住宅的这种占有权、使用权，本条规定将其确认为一种用益物权，具有排他性，既排斥第三人也排斥住宅所有权人对其居住权的非法妨碍和侵害。

第二，居住权的利用对象是他人的住宅。

设立居住权的目的在于为没有住房的人解决生活居住需要，这一目的需要借助于他人的住房才能实现，故是设立在他人的住房之上。对于自己所有的住房，对该住房进行占有、使用是房屋所有人当然的权利，无须在所有权之外为自己另行设立居住权。居住权的利用对象，既可以是他人住房的全部，也可以是他人住房的一部分。同时，既包括房屋本身，还包括房屋的附属设施。

第三，居住权人对他人住宅的占有使用仅限于生活居住这一目的。

设立居住权是为了满足没有住房之人的生活居住需要，是为了解决其基本生存问题，因此其对他人住宅的占有使用只能出于生活居住这一目的，不能用于商业经营等非基本生活居住的活动。如果为商业目的需要使用他人的房屋，完全可以通过订立租赁合同的方式实现，而不能设立居住权。

第四，居住权的权利主体只能是自然人。

如上所述，设立居住权的目的是解决没有住房之人的生活居住需要，只有自然人才存在生活居住需要，因此居住权人只能是自然人，不能是自然人之外的其他组织。而居住权的义务主体则没有此限制，既可以是自然人，也可以是法人和非法人组织，只要是设定居住权的房屋的所有者即可。

第五，居住权的设立原则上建立在房屋居住需求人和住房所有人协商一致的基础上。

因居住权是对他人的住宅为占有使用，基于权利处分规则，居住权的设立原则上须经住宅所有人同意。因此，居住权主要体现为一种意定物权。但是，居住权是否只能是意定物权？或者说，在满足法定条件的情况下，住房所有人不同意时能否在其所有的住宅上强制性确立居住权？

在欧洲主要国家，基本上都承认居住权可依法律规定设立。例如，《法国民法典》第625条规定居住权依用益权相同的方式设立与丧失，而第579条规定用益权依法律设立或者依人的意思设立。《意大利民法典》第1026条规定在不相抵触的情况下用益权的规定适用于使用权和居住权，第978条规定用益权或依法设立，或依据人的意思设立，还可以通过时效取得。

为了弄清楚在我国是否存在着法定居住权的需求土壤，笔者进行了相关案例的搜集工作，查阅发现，家庭成员等特定亲属之间往往存在较强烈的居住权需求，在一些案件中，住房所有人并不想为他们的亲属设定居住权，甚至对亲属提出的居住权主张强烈反对，有居住权需求的亲属不得不向法院提起诉讼。法院审理后认为特定家庭成员之间有相互照顾的义务，相关家庭成员有客观的居住权需求且无法通过其他途径解决，他们的居住权需求应当依法予以保护。

因此，即使房屋所有人不同意为他人设立居住权，法院也可以通过裁判方式在其所有的住宅上为满足法定条件的人创设居住权。从本条规定的表述“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”来看，它只是表明了在双方协商一致的情况下，居住权人有权按照合同约定享有居住权，但并没有排斥居住权可以依法定产生。因此不宜依据本条规定而否定居住权可依法产生。

另外，在实践中还要注意对居住权和房屋租赁权加以区别。居住权是对他人房屋占有使用的权利，而房屋租赁权也是对他人房屋占有使用的权利，但这两种房屋使用权并不相同。二者的区别主要是：

(1)权利性质不同。居住权是一种物权，具有对抗第三人的效力；房屋租赁权则为债权，一般在相对人之间发生效力，其效力通常不及于第三人。

(2)主体方面的限制不同。居住权的权利人具有限定性，只能是自然人；而房屋承租人并无此限制，自然人、法人和非法人组织皆可。

(3)对房屋的使用目的不同。居住权人对房屋的使用只能限于满足生活需要的居住；而房屋租赁人对房屋的使用并无此限制，既可以用于满足生活居住需要，也可以用于经营活动。

(4)有偿与否不同。房屋租赁权的获取一般是有偿的，租赁人在获得房屋租赁权时需向房屋所有人支付租金等费用；而居住权根据我国法律规定以无偿为原则，以当事人约定有偿为补充。通过对居住权和房屋租赁权的比较我们发现，二者在房屋使用市场中发挥着不同的功能与作用，它们之间不可相互替代。房屋租赁权难以发挥居住权的制度功能，债权性租赁权相较于物权性居住权存在如下不足：租赁权作为债权不足以有效制约所有人；在使用人对房屋具有长期利益的场合，租赁权难以起到稳定使用人预期的作用；作为相对权，买卖不破租赁等特殊规则不足以赋予房屋承租人对抗第三人的全面效力；占有保护仅为弱保护，占有制度对于承租人的保护极其有限。

“每一次发展的法律体系，都必须经过一段由司法判决形成法律的时期。”在《民法典》颁布前，居住权一直未被我国民事立法所承认。但面对实践中涉及居住权的诉讼纠纷，人民法院并不能以法无明文规定为由拒绝裁判。

司法实践中，涉居住权案件主要集中在离婚、继承、赡养以及涉公产住房、投资性住房纠纷等相关社会生活领域。如离婚后无住房一方及其未成年子女的居住权问题；订立遗嘱或遗赠人对房屋的处分意愿与居住权人的住房需求冲突问题；子女不履行赡养义务导致老年人无房可住的问题；公产住房居住人权利义务划分不明问题，以及将居住权作为投资方式进人市场流通引发的相关权利争议问题。在法律适用方面，各地法院在处理相关案件时适用法律也不统一，可供适用的法律包括《民法通则》《合同法》《物权法》《老年人权益保障法》《婚姻法司法解释(一)》等。

从裁判思路来看，人民法院对于涉居住权的案件主要有两种思路：一是基于物权法定的原则，将双方关于居住权的约定解释为所有权等其他类型的物权。二是通过法律解释确认居住权的不动产物权属性。此外，对于有偿设定居住权、保留居住权的所有权交易、赠予所有权中的居住权保留、集资购房中的居住权、通过遗嘱分割居住权和所有权、共有物分割中设定居住权等均有相关司法裁判予以认可。

《婚姻法司法解释(一)》第二十一条关于“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”的规定，首次通过司法解释为离婚案件生活困难的配偶一方的居住权提供了裁判依据。这些司法实践探索，都为此次《民法典》关于居住权的制度设计提供了有益的实证依据。

值得注意的是，一方面，《民法典》明确规定居住权制度为今后相关案件的审理提供了法律依据，避免裁判者花费大量时间精力用于文书说理；另一方面，也大大限缩了裁判者自由裁量的范围。