2026年新春来临之际，中国房市呈现出“冷热不均”的鲜明特征：一线城市二手房成交淡季回暖，核心板块优质房源议价空间收窄；三四线城市房价持续承压，部分区域回调至2016-2018年水平。面对央行降息、限购放松等政策利好与人口收缩、库存高企等现实压力，“中国房市还能走高吗”成为全民关注的核心命题。答案清晰而明确：全面普涨的时代已彻底落幕，房市正进入“总量趋稳、结构分化”的新阶段，所谓“全面走高”已无现实基础，唯有核心城市、优质资产仍存温和增值空间。

房市难以全面走高，核心在于支撑过去二十年普涨的底层逻辑已彻底逆转。曾经，住房市场化、城镇化红利与土地财政的共振，造就了“闭眼买房赚大钱”的神话，但如今，“人口顶+杠杆顶+预期顶”的三顶叠加，彻底锁定了趋势性调整态势。从人口维度看，全国新生儿数量从2016年的1786万腰斩至2022年的956万，25-45岁主力置业人群持续萎缩，联合国与国家统计局预测，到2035年总人口将降至13.5亿左右，购房需求中枢呈“L型”回落，2026-2030年年均新增住房需求仅9-10亿平米，远低于过去15亿平米以上的峰值，没有足够的人口基数，房价便缺乏全民接盘的动力。从城镇化维度看，2025年末我国常住人口城镇化率已达67.89%，根据发达国家发展历史，城镇化率突破70%后增速将明显放缓，未来新增城镇人口主要集中于中西部省会及城市群卫星城，整体增量需求大幅减弱，依靠城镇化高速扩张拉动房价普涨的时代一去不返。从供需格局看，全国住房建筑面积已超540亿平米，人均住房面积突破40平米，达到发达国家水平，而住房空置率预计升至20-25%，总量平衡乃至结构性过剩的格局已形成，叠加保障房覆盖率提升与年轻人“租购并举”观念普及，刚需释放节奏进一步放缓，房价缺乏全面上涨的供需支撑。

政策导向的重构，进一步堵死了房市全面走高的可能，“托而不举”成为调控底线。2026年开年的政策组合拳，无论是首套房贷利率降至3.5%-4%的低位、部分城市低至“2字头”，还是换房退税政策延长至2027年底，亦或是“好房子”建设导则的出台，核心目标都是“防风险、稳预期、促转型”，而非重回大水漫灌的救市老路。政策红利精准倾斜于刚需与改善群体，坚决抑制投机炒房，房地产税试点扩至10省的信号，更释放出长期抑制投机、引导市场回归居住本质的明确导向。这种政策逻辑下，杠杆投机、囤积房产等待升值的模式已彻底失效，房子的金融属性持续弱化，居住属性重新凸显，即便政策持续发力，也只能实现市场底部支撑的逐步形成，而非推动房价全面走高——2026年全国新建商品住宅均价预计跌幅收窄至 “稳”而非“涨”。

结构性分化仍是2026年及未来十年房市的核心特征。这种分化既体现在城市层级，也渗透至板块与产品类型，形成“冰火两重天”的格局。一线核心城市凭借稀缺资源与稳定需求，成为资产保值增值的核心载体：2026年1月，北京二手房网签量连续三个月稳定在1.4万套以上，上海连续三个月成交超2.2万套，深圳成交创近10个月新高，核心板块的优质次新房、学区房、TOD地铁房，在政策托底与需求释放的双重支撑下，预计2026年前后筑底完成，2030年前实现年均2-4%的温和上涨，但仍难掩房市整体颓势，更惶论非核心城市。