【老旧小区“原拆原建”探讨与思考】 城市更新是近十年的主要任务和经济增长的主要抓手，老旧小区的改造更是新的经济增长点和突破口，危房、预制板房、砖混结构的房屋已经跟不上抗震、便利等生活的要求和需求，改造也就是必然的迟早的事情！那么如何分期分批有序的推进才能使效果最大化呢？下面我们来探讨探讨。 从2007年初步提出到2018年全面推进主要是增加外墙保温、外墙涂料、屋面处理、小区绿化铺装、室外管道更换等局部处理，没有增加电梯、没有更换窗户、没有更换室内管道和电线！ 为了增加就业和拉动经济，为了找到新的经济增长点和突破口，老旧小区的更新还需要有计划的分批分期进行“拆除重建”！ 2025年以来，很多地方明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，多省市已出台细则或指导意见，2026年确实是该政策的集中落地年。 一、核心定义 “原拆原建” 不是单纯的拆迁，而是在原址推倒老房建新房，产权不变、位置不变，彻底改善居住品质（如加装电梯、适老设施）。 简单来说，原拆原建的核心是“原址、原面积、原层数”，不是重新开发，不能随意增高、增密，也就是说要“保持原样”！层数和面积不得擅自增加，更不能将多栋合并改为高层。一旦合并加高，容积率、日照、消防、公共配套都会彻底改变，这就不是“原拆原建”。 二、准入条件（必须同时满足） 1. 房龄结构：优先2000年前建成的预制板或砖混结构危房。 2. 安全等级：经鉴定为C级（局部危房）或D级（整体危房），且“修不如新建”。 3. 业主同意：这是最难的一关。通常要求本栋楼业主同意率达90%-100%，或“双三分之二”参与表决且同意。 4. 产权合规：产权清晰，不涉及文物、拆迁红线等。 三、资金与福利（重点针对老年人） · 出资模式：“政府补助+业主分摊+政策让利”。政府承担电梯、管网等公共部分，业主仅承担主体建安成本（约1500-3000元/㎡）。 · 适老倾斜：50岁以上业主、退休职工等可享受分摊费用减免（10%-30%）；新房强制配电梯、防滑、助老扶手等。 · 面积赠送：允许增容不超过原面积20%（一半用于配套，一半计入产权），相当于老房换新房免费变大 。 · 资金支持：可全额提取公积金（含子女公积金），还可申请低息长期贷款。 四、容易解决的问题: 1、没有电梯(好解决)。 2、没有保温(好解决)。 3、钢管和铸铁管(好解决)。 4、预制楼板(好解决)。 五、不容易解决的问题: 1、没有地下停车场，地面停车位严重不够。 2、绿化率严重不够。 3、变压器容量小，没有充电桩。 4、有的地方新开发商品房出售价格低于“原拆原建”住户承担的价格！这一点极难平衡！极难把控！ 【免责声明】：小编对分享的内容保持中立，不对任何内容的准确性保证，仅作为技术性的探讨，供读者参考。如无意中侵犯了媒体、公司 、企业或个人等的知识产权，请联系删除，小编不承担任何责任。 关注小编不迷路，可以随便查阅往期文章！欢迎评论区留言互动！@明垣大基建将为你持续分享大基建的最新消息，做一个正能量的传播者！