保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）近日发布关于2025年度向特定对象发行可转换公司债券申请文件审核问询函的回复公告，就上交所提出的募投项目、业务经营等问题进行了详细说明。公司明确本次募集资金拟投向9个在建房地产开发项目，均为普通住宅项目，旨在保障“保交楼、保民生”，并对项目资质、资金管理、风险控制等方面进行了全面披露。
募投项目聚焦“保交楼”9个住宅项目覆盖多城核心区域
根据回复，保利发展本次发行募集资金拟用于“杭州保利天奕项目”“石家庄保利裕华天珺”等9个在建房地产开发项目，总建筑面积达147.60万平方米。这些项目均为面向刚需型或改善型客户的住宅项目，平均单套建筑面积115.58平方米，平均成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，符合“保民生”特征。
项目筛选遵循四大原则：发行人全资持股、已取得合法证照并开工建设且已预售、面向刚需或改善型客户、预计收益良好。截至2025年12月31日，9个项目平均开工面积进度约为96.76%，其中8个项目已100%开工，全部项目均已开始预售，累计签约销售金额达796,052万元，平均签约销售比例约45%。项目预计交付时间集中在2026年12月至2027年12月之间。
9个募投项目基本情况
序号
项目名称
城市
平均单套面积（㎡）
容积率
全盘平均预计销售单价（元/㎡）
累计签约销售金额（万元）
预计开始交付时间
1
杭州保利天奕
杭州
123.00
2.40
35,800
108,100
2027年12月
2
石家庄保利裕华天珺
石家庄
133.12
2.59
17,695
63,566
2027年6月
3
广州保利辰园湖境
广州
88.27
2.07
46,329
69,650
2027年12月
4
中山保利琅悦
中山
142.08
2.50
18,107
91,108
2027年4月
5
长春保利景阳和煦
长春
124.00
2.00
11,370
133,360
2027年6月
6
佛山保利锦鲤堂悦
佛山
95.98
3.10
16,621
84,023
2026年12月
7
上海保利虹桥和颂三期
上海
102.80
2.00
36,700
120,133
2027年8月
8
天津保利珺璟和煦
天津
110.00
1.55
19,517
51,445
2026年10月
9
石家庄保利长安琅悦
石家庄
121.00
1.96
16,720
75,667
2027年9月
资金缺口159.93亿元募资使用严格受限
保利发展表示，本次募集资金总额不超过50亿元，将全部用于上述项目的建设安装工程费及配套设施建设费。经测算，在不考虑本次融资及其他新增融资的前提下，公司2025年至2027年资金缺口合计为159.93亿元。截至2025年9月30日，公司可自由支配资金1,152.63亿元，未来期间经营性现金流入净额191.55亿元，但需覆盖最低现金保有量需求933.05亿元、新增最低现金保有量需求106.37亿元、预计现金分红12.70亿元及有息债务利息451.99亿元，资金存在一定压力。
为确保募集资金专款专用，公司已建立《募集资金管理办法》，本次发行后将设立专项存储账户，接受保荐机构、开户银行及交易所监督。所有募投项目均已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及预售证等现阶段所需全部审批文件，后续证照办理不存在重大法律障碍。
项目收益测算谨慎毛利率区间11.21%-21.98%
公告显示，9个募投项目预计销售毛利率位于11.21%至21.98%之间，销售净利率位于3.53%至9.49%之间。其中，上海保利虹桥和颂三期项目预计销售净利率最高，达9.49%，主要得益于土地成本较低及品牌优势；石家庄保利长安琅悦项目净利率最低，为3.53%，系受当地市场下行影响售价预期较为谨慎。
公司强调，效益测算已充分考虑市场价格波动、政策调整等因素，与华发股份（3.16%-4.51%）、招商蛇口（5.65%-15.79%）等同行业公司募投项目净利率水平基本一致，具备合理性。
经营稳健性获认可风控体系完善
针对上交所关于业务经营情况的问询，保利发展披露，2022年至2024年及2025年1-9月，公司营业收入分别为2,810.17亿元、3,468.28亿元、3,116.66亿元及1,737.22亿元，毛利率分别为21.79%、15.78%、13.71%及13.35%，业绩变动趋势与行业整体下行态势一致，与中国海外发展、华润置地等可比公司不存在显著差异。
公司表示，业绩下滑主要受房地产行业深度调整、市场销售承压及结转项目毛利率下降影响。截至2025年9月末，公司剔除预收款后的资产负债率63.29%、净负债率65.02%、现金短债比1.02倍，均处于行业合理水平；银行授信总额8,300亿元，未使用额度4,055亿元，偿债能力稳健，不存在大额债务违约或逾期情况。
此外，公司已建立覆盖资金管控、拿地拍地、项目开发建设及销售全流程的内部控制制度，2024年度内部控制审计报告显示其财务报告内部控制有效。
本次回复进一步夯实了保利发展再融资的合规性基础，公司将继续聚焦主业，通过优化资源配置、强化成本管控等措施，保障募投项目顺利实施及经营稳健发展。