一声长叹，刚刷到郑凯捷代表的发言，她竟指出上海有些沿街商铺空置四五年没人接盘，商业生态精致得像“盆景”，烟火气都快散了。   2025年到2026年初的数据显示，上海非核心区零售物业空置率在13%左右徘徊，部分老街区沿街底商长期空置的情况更突出，有些街巷，你逛几遍也记不住有哪些店，因为压根没开张。   核心商圈首层平均租金虽有小幅回调，但非核心区降幅更大，整体仍维持在较高水平，比如非核心区首层日租金在14元/平方米左右，而核心区接近42元/平方米。   业主的逻辑很简单：大幅降租等于承认资产价值永久缩水，直接影响银行估值和贷款安全线。   很多沿街商铺背后是贷款买的，或者开发时就背着高额融资，银行当初放贷，主要看预期租金收入来锚定物业价值。   一旦业主主动把租金基准拉低，银行就会重新评估，要求追加抵押或提前还款，业主的现金流和资产负债表瞬间崩不住。   所以宁可多扛几年持有成本，也不想让整个投资逻辑崩盘，这就是为什么空置四五年，租金报价还死扛着不降的根本原因。   过去几年电商、外卖、线上消费把实体流量抽走大半，疫情后社零增速放缓，普通人捂紧钱包，餐饮零售这些沿街主力业态最先受伤。   商户生存空间被压缩到极致，高租金占营收比例动辄三四成，稍有风吹草动就撤，撤一家，空置率再升一点，剩下商户压力更大，形成死循环。   2025年上海零售市场虽有政策刺激，消费电子、运动服饰、宠物、平价餐饮等新兴业态拉动部分需求，但传统沿街小店很难分到一杯羹。   非核心区新增供应还在放量，未来几年核心商圈外供应量预计远超核心区，竞争只会更白热化。   这种“宁空不降”的僵局，表面是业主在硬扛，实际上暴露了整个商业生态的脆弱。   街头烟火气一点点淡掉，本该接地气的巷子变得冷清，剩下的店面高度同质化，缺少让人停下来的情绪价值。   曾经“一铺养三代”的故事彻底翻篇，现在更多是“一铺拖三代”的现实，商户试错成本高到不敢碰，业主持有成本也在涨，双方的预期都在崩，信任链条断了。   要真正破局，光靠业主单方面让利不够，租金模式得从单纯收租转向内容运营+风险共担，比如引入分成、联合营销、业态引导，甚至政策推动部分物业功能转换，盘活存量。   前提是所有人都得面对现实：高租金时代结束了，客流、消费力和业态匹配才是物业真正的价值锚。   否则继续这么耗下去，城市基层活力会被进一步抽空，街头只剩“盆景”般的精致，却没了活生生的温度。   你最近逛街的时候，有没有发现自家附近类似长期关门的沿街铺面？ 个人观点，仅供参考！