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龙湖观萃苑：民企“孤勇者”的精准一击

在2025年深圳土拍市场几乎被央国企包揽的背景下，龙湖以底价7.66亿元拿下马田A627-0268宗地，成为唯一一家成功摘牌住宅用地的纯民营房企，堪称“孤勇者”。

项目取名“观萃苑”，定位为高品质住宅社区，是继龙湖御湖境之后，第二个落子光明马田的项目，其核心优势在于低容积率优化居住品质。

1月29日，项目总平面图出炉，地块容积率仅为3.1，规划5栋25层住宅和1栋9班幼儿园，总建面约6.36万㎡，共计推出564套纯商品住宅。

更难得的是开发速度。项目自2025年12月8日拿地后，迅速完成公司注册、方案设计，目前已进入基坑开挖阶段，预计2026年下半年即可开盘，兑现“交房即发证”的承诺。

1、观萃苑的三大竞争力：地段、配套与速度

地段与交通：双地铁交汇，生活氛围成熟

观萃苑位于光明区马田街道兴发路与振明路交汇处东侧，紧邻地铁6号线红花山站，未来还将与13号线（在建）形成换乘。

周边已形成成熟的居住氛围，汇聚了合众豪庭、宏发美域等多个小区。2公里范围内，公明中学、公明中英文学校等教育资源，以及红花山体育中心、光明区文化馆等文体设施一应俱全。

全维生活圈：从摇篮到养老的一站式服务

项目自身规划堪称“全维生活圈”。

除了9班幼儿园，还配建了600㎡托育机构、750㎡长者服务站和500㎡社区菜市场，真正实现从“摇篮到养老”的全龄覆盖。

商业方面，1400㎡的社区商业将满足日常所需，而2公里外的天虹商场、光明大仟里等大型商业体则提供了更多消费选择。

极速开发：抢占市场窗口期

在当前市场环境下，速度就是生命线。

观萃苑从拿地到预计开盘仅用时约6个月，远快于行业平均水平。这种高效的开发节奏，使其能精准抓住2026年可能到来的市场回暖窗口期。

2、红海突围：观萃苑的定价与竞品策略

观萃苑要想在马田的红海市场中突围，定价策略至关重要。

参考周边在售项目，如宏发悦见公园折后约3.7万元/㎡（建面），观萃苑的定价大概率会锚定在3.5万—4.0万元/㎡（建面）区间。

其直接竞争对手是约2.7公里外的“振业天境云玺”。

后者由振业、天健、光明建发三家联合开发，楼面价高达18380元/㎡，预计也将于2026年二季度取证入市。

相比对手，观萃苑虽楼面价更低，但胜在民企的灵活性与龙湖的品牌影响力。

龙湖在产品设计上向来注重细节和品质，市场传出其新规户型建面约88—135㎡，预计将拥有更高的得房率，这在当下市场颇具吸引力。

3、未来展望：光明的价值兑现进行时

尽管马田当前面临去化压力，但整个光明区的长期价值依然坚实。

作为大湾区综合性国家科学中心的核心承载区，光明科学城已汇聚超500家科研机构和企业，预计2025年底常住人口将突破120万。

随着地铁13号线的建成、科学公园等世界级市政配套的落地，光明的城市面貌和居住价值将持续提升。

对于观萃苑而言，短期需应对激烈的市场竞争，但长期则有望受益于区域发展的红利。

所以，你会看好龙湖这位民企“孤勇者”在光明马田的这次落子吗？欢迎在评论区留下你的看法！

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