观测者房源：上海滩的房贷游戏，比俄罗斯轮盘还刺激 赌徒总觉得输的会是别人，直到枪响那一刻 1 先看个魔幻现实。 上海内环老张一家三代挤在60平老房里，儿子结婚非要置换800万新房，首付300万凑得全家掉层皮。 老张酒后吐真言：“我家三代上海宁，混到现在还要背30年债？” 更魔幻的是，中介拍胸脯保证：“爷叔放心，现在上海人哪家不背贷款？老观念要改改嘞！” 坏消息是，中介在忽悠你。 更坏的消息是，连忽悠你的话术都是抄的。 观测者房源摸底上海链家近三年成交数据发现：所谓“老上海人都有几套房”根本是幸存者偏差—— 在户籍老人中，超过40%仅有一套自住房，拥有三套及以上房产的不足8%。 剩下的大多数，是挤在老公房里面算置换差价的“纸面富翁”。 2 为什么上海宁也开始为房子发愁？ 因为这场游戏规则早就变了。 十年前置换是“小换大、远换近”，现在变成“老破小换老破大，再加百年贷”。 观测者房源用个简单比喻： 以前买房像坐公交车，咬咬牙买张票就能上车； 现在买房像登月，你得自备氧气罐，还得签“坠毁免责协议”。 最骚的操作是房贷跟人不跟房。 这就好比你网购冰箱，快递送丢了，但平台每月照样扣款，还温馨提醒：“亲，记得再买台新的哦！” 郑州有业主房子烂尾后收到法院传票—— 不是告开发商，是银行起诉他连续6个月断供。 财房两空算什么？人家要你三空：钱空、房空、人生空。 3 更刺激的是风险转移术。 观测者房源给各位算笔账： 上海人均可支配收入7.9万元，套均总价700万，房价收入比直奔88:1而去。 对比世卫组织警戒线6:1，相当于用玩具水枪对抗洪水。 但某些专家还能睁眼说瞎话： “上海房价收入比才20倍左右，低于纽约伦敦！” 他们故意忽略了两件事： 1. 纽约房贷利率3%，上海首套4.5%起步 2. 欧美房贷责任止于法拍，国内追责到骨灰盒 这就好比比较两场手术—— 人家是全麻微创，你是生刮肋骨还不给止痛药。 4 最荒诞的是“韭菜自觉症”。 当媒体鼓吹“上海二手房连续三月回暖”时，观测者房源拉出真实数据： 所谓回暖，是挂牌量暴跌30%的结果—— 不是买的人多了，是卖的人躺平了。 这就像游泳池放水同时堵下水道，水位当然涨。 但总有人看到水面波动就高呼：“快冲啊！再不游就错过浪潮了！” 什么叫风险意识？ 不是你研究第几代住宅更先进，而是算清： • 失业6个月还得起月供吗？ • 父母ICU一天八千，房贷能断供吗？ • 孩子国际校学费涨得比工资快时，选学区还是选生存？ 某大厂P8大哥的段子最扎心： “35岁前我选2000万老破小学区房，35岁后我选200万郊区房+1800万理财收益。” 人到中年才懂：现金流自由比房产证自由重要一百倍。 5 观测者房源不是劝你别买房。 是劝你用搞刑侦的劲头买房： 第一，查开发商比选户型重要 看看近期交付楼盘的业主群，有没有人举“欢迎回家”横幅时偷偷抹泪。 第二，算月供用失业模型 别信银行流水测算，按“行业寒冬降薪40%”倒推承受力。 第三，学上海老克勒的置换哲学 静安老房东金句：“宁可少贷50万，也要留出看病钱。” 结语 房子本应是容器，现在活成了刑具。 观测者房源最后送各位两句话： 第一，真正的阶层滑落，从透支三代人接盘开始。 第二，上海滩最贵的不是房子，是“输不起”的资格。 当全世界都在忽悠你加杠杆时，记得学学上海老阿姨—— 她们拎着布袋子看房，包里永远装着计算器、降压药和公证处电话。 魔都生存法则第一条：可以不住豪宅，但不能丢掉弄堂里的精明。 公众号：观测者房源 深耕上海市场，用数据和案例穿透涨跌迷雾 （本文数据来源于上海市统计局、链家研究院及公开司法案例） 房市洞悉 购房压力测试 房产心理战 房产人探盘 三千万说房 上海滩房产 房产价格迷局