最近,杭州各大板块核心区都开始“挖”宝地了。

10月下旬,之江区原浙工大之江学院地块正式调整为低密宅地,同时还将西投银泰城南侧200米地块“商改住”;

11月10号,全城瞩目的水电新村又“商改”出了一宗“4号宅地”,就在水电新村1号地块的北侧。

两天后,未科核心也跟上了步伐,一下子在五常湿地北侧改出了两宗宅地,用地面积超过8万方!

图源:杭州市规划和自然资源局

那么这两宗宅地具体位置又在哪里?

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本次未科核心调整的地块就位于五常湿地的西北侧,具体四至范围为东至方家桥港,南至五常水乡,西至良睦路,北至文二西路。而改出的两宗宅地,位于整个地块的东侧,由原本的4宗小地块合并优化而来。

图源:杭州市规划和自然资源局

从调整数据来看,01号宅地位于文二西路与方家桥港交叉口,用地4.06万方,容积率2.0,可建面积约8.12万方,地块要求限高80米,绿地率≥35%,建筑密度≤22%,并对地块内需要建设的居家养老服务照料中心、残疾人康复站、社区儿童成长驿站等做出了具体要求。

而03号宅地位于五常水乡和方家桥港交叉口,用地3.96万方,容积率仅约1.2,可建面积约4.75万方,地块要求限高30米,绿地率≥30%,建筑密度≤35%。较低的容积率与限高要求,预示其将打造为低密高端住宅。

图源:杭州市规划和自然资源局

从产品形态推测,03号宅地有望建成叠墅、排屋类产品;01号宅地则可能以高层或高低配形式呈现。值得一提的是,两宗地块的布局设计使01号高层住宅的南向景观不受遮挡,自然视野得以最大化利用。

若01号宅地按照高层套均140㎡计算,大概能产生约580套房源;03号宅地按照低密套均200㎡来计算,大约产生237套房源,总的来算两宗宅地或许能产生800套左右的新房。

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其实,未科的新房供应并不算少。比如五常湿地南面,就有时舟里和保利天奕两个项目在售。还有这次地块的西北侧,阿里中心隔壁,是在建的建发招商元序项目。

与此同时,地块东侧的未来科技城单元YH090306-11地块,已于昨日出让,总价约17.98亿元,折合楼面价约35000元/㎡,由绿城&绿城理想小镇竞得。这是一宗容积率仅约1.05的低密宅地,几乎被河道包围,体量略大于本次推出的03号宅地。

尽管如此,本次调整的两宗宅仍具备独特优势。

一方面,两宗宅地紧贴,未来的居住氛围会更浓烈一些。同时,两宗宅地西侧依旧规划为商业商务金融用地,占地面积超5万方,建筑面积将超过11万方,有比较理想的商业配套预期;宅地东侧还规划了一宗6班幼儿园用地,对于未来业主而言,家门口上学无疑是非常方便的。

另一方面,地处五常湿地北,南面河道环绕,北面也有城市绿化造景,自然环境是非常优越的。

地块外围(小凤凰实拍)

此外,地块东北侧约600米处有在建的地铁12号线北段水乡北路站,未来公共交通出行便捷;北面有一众大厂,包括阿里中心、vivo全球研发中心、字节跳动、中电海康集团有限公司等等,城市界面非常摩登。

小凤凰实拍

目前地块外围不仅挂上了商改住的告示图,还设置了不少“征迁封闭请勿入内”、“区域封闭请勿入内”之类的警示牌,不过也仍有部分居民在地块周边种菜。但从地块平整度来看,地块出让应该指日可待了。

地块外围(小凤凰实拍)

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那么,未来这宗地块的新房能卖到多少钱呢?

首先最有参考价值的就是隔壁刚成交的11号地块,小凤凰猜测这次改出的3号低密宅地楼面价或许能与其保持相对一致——约35000元/㎡,容积率更高的1号宅地则会更低一些。

据了解,未科上一次的叠墅作品大概是2021年开盘的晓月澄庐,楼面价为39786元/㎡,新房限价为5.2万元/㎡,如今在二手房市场的挂牌均价为约7.9万元/㎡。

截图自:贝壳找房

那大概率这两宗低密地块的未来新房售价也会超过5万元/㎡,至于会否因为产品力升级超过晓月澄庐的二手房价还有待观察。

不过未科此次“商改住”调整,确实进一步优化了区域内的住宅供应结构,也为市场注入了新的期待。这两宗兼具湿地资源、商业配套与地铁便利的宅地,有望成为未来科技城核心区的人居新标杆。

那么,你看好这两宗地块的未来价值吗?你觉得这两宗地块未来打造新房能卖到什么价格?