推窗即见西湖潋滟,抬头便是保俶塔影,这是杭州初代豪宅西子公寓业主的日常。

如今,这套守着西湖26年的老牌豪宅,因一套挂价近亿元的顶楼房源再度成为楼市焦点。

近日,位于拱墅区环城西路8号的西子公寓801室,以9800万元的起拍价、折合单价21.8万/㎡亮相法拍平台,房源将于12月11日正式开拍。

截图自阿里拍卖

这套建筑面积448.67㎡的顶楼“楼王”,不仅是小区内面积最大的房源,也是西湖边近年来挂牌单价最高的住宅之一,但关于这套房子的真实价值,网友们要吵翻了......

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这套待拍的西子公寓801室,坐落于整栋楼的顶层,户型为四居室三厅多卫,客厅西侧配备整面落地窗,西湖、宝石山、保俶塔、断桥、孤山、雷峰塔等杭州标志性景观尽收眼底。

截图自阿里拍卖

从拍卖平台公布的实拍图来看,房源内部保养状况良好,整体装修风格沉稳大气,与豪宅定位相符。

截图自阿里拍卖

值得一提的是,该房源目前仍在出租状态,年租金高达75万元,折合月租金6.25万元,这意味着即便不自住,也能获得稳定的资产收益。

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西子公寓的市场表现一直颇具戏剧性。同一小区内,因楼层、视野、装修等因素,成交价格差距悬殊。

截图自阿里拍卖

就在今年10月25日,西子公寓一套161㎡的二楼房源,带有30㎡观湖露台,经过52轮激烈竞价后,以1015万元总价成交,折合单价仅6.3万元/㎡。这一价格还不及本次拍卖房源单价的三分之一。

时间拉回到2022年,小区两套建筑面积约236㎡的房源分别以3095.8万元和2300万元成交,折合单价13.1万元/㎡和14.3万元/㎡,已然显示出不同房源之间的价格差异。

截图自贝壳找房

根据贝壳找房数据,目前西子公寓仅有一套挂牌房源,位于中楼层,建筑面积160.87㎡,挂牌价2066万元,单价约12.8万元/㎡。这一挂牌价与本次法拍房源的21.8万元/㎡起拍单价相比,仍有相当大的差距。

值得注意的是,西子公寓建于1999年,房龄已近26年,整个小区仅一栋8层楼房,总户数20余户。这种极低的流通性,使得每一次房源上市都会引发市场关注。

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西子公寓最大的筹码,无疑是其无可复制的地理位置。

小区与西湖景区仅一路之隔,从小区出发,步行至断桥不到10分钟。这种与西湖的“零距离”关系,在杭州楼市中几乎绝迹。

西湖(摄/阿走)

交通方面,距离地铁1号线和2号线换乘站凤起路站仅460米;商业配套上,300米内坐拥湖滨银泰、杭州嘉里中心两大商业综合体;教育资源更是其亮点,小区为长寿桥小学、春蕾中学等名校学区;医疗资源也在周边密集分布,多家三甲医院环伺。

截图自阿里拍卖

然而,与绝版地段形成对比的是物业本身的老化问题。有网友直言:“客厅不能开窗,因为很吵;夏天下午不能待在客厅,因为很热。”还有观察细致的网友指出:“对面的树越长越高,能看到西湖的面积也越来越小。”

专业机构评测显示,该小区日照和噪声评级均为C级(较差),加之位于景区周边,人流量大,堵车严重,实际居住体验可能并不理想。

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这套挂价21.8万/㎡的房源最终会以什么价格成交,已成为杭州豪宅市场最引人关注的话题。

支持者认为,西湖边房产的稀缺性不可复制。特别是这种顶楼、全景、大户型的“三重稀缺”房源,在整个西湖周边都是凤毛麟角。随着全球宽松周期到来,利率持续走低,核心地段高端豪宅将成为资产配置的重要选项。

质疑者则指出,房龄老化、功能设计落后、景观被遮挡、噪音等问题都是现实存在的折价因素。相比新一代豪宅的产品力,西子公寓除了地段优势外,在居住舒适度上已显不足。

西湖(摄/凤凰网房产)

中指研究院在近期报告中指出,千万级豪宅正成为高净值人群的“硬通货”。在高端豪宅的价值构成中,地段是底层逻辑,决定了其抗风险能力与市场认同度。

放眼杭州豪宅市场,未来一年将有超6000套千万级改善房源入市,而西湖边,新房供应几乎为零。这套西子公寓的天价房源能否成交,是稀缺性支撑天价,还是实用性主导市场?

答案即将在12月的拍卖中揭晓。