设施管理（FM）正成为物管行业未来发力的重要赛道。它既区别于设施设备管理，也不等同于传统物业管理。

国际标准ISO41011：2017已给出明确且广泛认可的定义：在建筑环境内整合人员（People）、场所（Place）、过程（Process），并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织职能。

理解设施管理，核心可聚焦“3个P”，重点是跟着客户业务逻辑定SOP：

People（人员）：核心是服务好空间场所的使用者；

Place（场所）：帮助客户管理空间场所，适配业务需求；

Process（过程）：从客户视角优化流程，赋能核心业务。

设施管理行业市场规模持续扩容。克而瑞物管测算显示，预计到2026年，该领域市场规模将达1.7万亿元。

当前，设施管理市场持续向好，行业新进入者不断涌现，市场竞争与发展挑战同步升级。如何精准洞察行业趋势把握发展机遇？

设施管理面临的第一大挑战就是预算紧缩持续加剧。

据克而瑞物管调研显示，2025年，61%的企业设施管理预算下降，较2024年的45%增加了16个百分点，多数企业降幅在10%以内。而预算基本持平企业则由2024年35%下降至2025年的25%。

此外，第二大挑战是专业要求持续提升。

设施管理发展至今，企业对于专业化能力的要求始终稳步上升，从技术能力、服务标准到行业经验、风险管控等维度，都提出了更细致、更严格的要求，核心诉求始终聚焦于通过专业化合作，实现业务价值的最大化。

最后，务实导向持续凸显。一方面，同类型项目经验更受关注。调研显示，在设施管理外包供应商选择中，性价比依旧占据核心考量地位，成为企业决策的首要标准。而同比去年，“同类型项目经验”的重要性有所提升（由第三位上升至第二位），以此降低试错成本，确保服务交付质量与自身需求精准匹配。另一方面，调研显示，在整体预算收缩的趋势下，企业更注重硬服务（如设施运维），对于软服务（如保洁服务等）预算压缩较明显。

资产保值增值诉求明显上升。当前，办公市场高空置、园区去化压力仍存。设施管理服务不再限于以往的维护保养等，更需通过精细化运营挖掘资产价值，实现资产保值增值。

调研显示，甲方对资产保值增值的诉求较去年上升11个百分点，已成为除支持核心生产、保障业务连续、优化成本外的核心价值主张——这背后是企业对设施管理从“成本载体”到“资产标的”的认知转变，越来越多企业关注生态运营，甚至深度参与前期资产规划，形成“运维-优化-增值”闭环导向。

“价值互换”成为服务方拓展市场、实现共赢的实践路径。

一是直接购买或入驻。通过采购甲方产品、入驻园区等方式帮助甲方消化产能、盘活资源，从而换取物业服务项目的合作机会。例如物企也可通过将分公司注册落地园区，协助完成招商指标，进而谋求项目服务权，实现双方共赢。

二是担任中介角色。发挥资源整合优势，协助甲方招商、去库存。例如部分物企助力甲方招商去化、与甲方企业达成战略合作，协助销售旗下产品等，既拓宽获客渠道，也深化了企业合作。

这类“价值互换”模式，不仅拓宽了物企的获客渠道和业务获取方式，也促成了与甲方关系的深度融合，助力甲方实现资产的保值增值，不失为当前存量竞争环境下值得探索和推广的一种创新路径。

2025年，中国“双碳+ESG”政策进一步深化落地，多重政策推动设施管理向“绿色化、规范化”转型：

双碳层面，2025年实施的《中华人民共和国能源法》是我国能源领域首部基础性、统领性法律，其构建了清洁低碳的能源体系框架，要求设施运营环节的能源节约与高效利用，为FM的能源管理提供了法律依据。在此前，《碳足迹管理体系实施方案》及欧盟CBAM机制，从法律、标准到国际规则，要求设施运营实现能源节约、碳足迹全周期量化管理。

ESG层面，2025年修订后的《上市公司信息披露管理办法》将可持续发展报告纳入法定披露，明确未合规披露将面临监管处罚，设施能耗、废弃物处理、空间安全管理等指标均在统计之列。除此之外，此前的配套准则与行业指南亦细化了能耗、废弃物处理等披露指标，财政部《企业可持续披露准则——基本准则（试行稿）》从治理架构、风险管控、指标与目标等核心维度，为企业披露与设施管理相关的可持续信息提供了明确依据与操作指引。《中国企业可持续发展报告指南（CASS-ESG6.0）》则为90个行业定制了ESG指标体系，提供165项具体维度。诸多政策将推动ESG从“自愿”走向“强制合规”。

在企业市场实践中，8成调研企业已开展或计划开展节能改造，目前以自主改造为主流。近4成企业能源管理费用在100元/平方米・年以内。与此同时，调研显示，能源管理已成为2025年预算增幅排名第三的核心业务，未来的布局将为业务增长注入长期价值。

部分头部物企已积极行动，积极制定能源管理全链条解决方案。

保利物业2024年携手清华大学技术团队打造IEIM综合能源智慧管理体系，在保利国际广场节能改造中实现中央空调系统资产更新率68%、节能率38%、单年节费达到164万，并实现智慧照明、智慧水泵100%改造。万物梁行、招商设施等企业也针对性推出能源管理方案，通过科学统筹资源、精准降低能耗，助力企业在“双碳”战略实施与高端制造的共振下，突破能耗困局、迈向效能升级。

在能源管理、空间管理等关键场景中，数字化系统已成为不可或缺的支撑要素。2025年3月，工业和信息化部印发《工业企业和园区数字化能碳管理中心建设指南》，旨在推进数字技术赋能绿色低碳转型。指南明确了数字化能碳管理中心的建设目标、业务功能、技术方案和保障措施，有助于提升工业企业和园区对能耗和碳排放的精准化计量、精细化管控等能力。但放眼企业设施管理领域，数字化转型仍处于发展不均衡的阶段。

调研数据显示，当前超六成企业的设施管理数字化覆盖范围不足50%，整体转型存在明显滞后性。多数企业仍依赖传统人工模式开展设备运维、空间管理等基础工作，数据割裂、响应滞后等问题突出，这与部分企业数字化投入不足、缺乏专业技术团队及标准化体系支撑密切相关。

当下，AI技术加速赋能，数字化正成为企业抢占发展先机的优选。

数字化不应只停留于表面的看板展示与数据罗列，更需深度结合业务核心需求，渗透到设施管理的设备运维、能源管控、空间调度等实际场景中。

在智慧产业园区中，数字化场景正逐步增加。如智能餐厅、智能储物柜、智能机器人等便捷服务场景；设备监测、设备可视化、故障告警联动等高效运维场景；视频联动、视频AI分析、视频巡更等综合安防场景......

在AI赋能场景应用中，管理与一线作业是企业运营的两大核心支柱。当前一线作业成本已压缩至低位，后续降本提效的空间趋于有限，但管理端仍蕴藏巨大优化潜力——各家企业管理费用率普遍偏高，管理人员常深陷合同审核、校验等各类审批事务，精力被大量消耗。

AI技术的崛起为管理端优化提供了关键突破口。以高频刚需的合同审批为例，IT部门无需复杂开发，仅需将AI审批能力集成至现有审批系统，再交由数字员工落地执行即可。借助AI的精准算法与高效处理能力，合同审批不仅能在短时间内完成，还能实现比人工更可靠的标准化或个性化评审，大幅减少人工误差与耗时，显著提升审批效率，让管理人员从重复事务中解脱，聚焦核心价值工作。

从万物云发布AI员工并落地各业务场景不难看出，AI赋能已成为行业共识，未来将有更多企业借力AI技术，推动数字化场景实现深度进阶。

设施管理行业正迎来规模扩容与竞争加剧并存的发展阶段，紧预算、高要求、重务实成为当下设施管理面临的新挑战。

在此背景下，三大趋势引领行业发展方向：资产保值增值诉求升级，“价值互换”成为破局存量竞争的创新路径；双碳与ESG政策刚性约束下，能源管理凭借政策红利与市场需求成为增长亮点；AI技术加速渗透，数字化需跳出表面展示，深度融入业务场景实现进阶。

企业唯有精准把握趋势，方能在行业发展浪潮中抢占先机，实现可持续高质量发展。（

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