[气球R] 对于刚需房的定义，以前我们是按预算定义的，比如500万以下预算的购房群体，我们统称为刚需。 [气球R] 目前来看，刚需买房，最直接的就要面临几个问题：要不要买学区？如何才能买到次新房？哪些板块更抗跌？今天我们一个个说。 1️⃣ 学区 [气球R] 如果从需求来定义，学区也是一种刚需，特别是这几年的学区房市场。随着入学人口的减少，老破小质量的日渐下滑，未来必然是优质学区周边改善次新的天下。 [气球R] 这种情况下，学区次新一定会越来越贵，老破小可以上车，但要做好折损的准备，作为孩子上学的一笔TZ。所以刚需上车要不要考虑学区，是一定要慎重考虑的问题。 [气球R] 相比于学区老破小，东西海的次新就不说了，朝阳区和丰台区的次新市场也更坚挺，回调幅度相比于过去三年上涨幅度，还是很小的。 [气球R] 所以从bao值zeng值的角度考虑，刚需首先要缕清自己买房的真正需求，再去选筹资产。 2️⃣ 如何才能买到次新房 [气球R] 其实很多刚需并不了解自己真正的购房实力。比如一个家庭年入50万左右，手里只有200万，他们也会把自己定义为500万左右的刚需。 [气球R] 但其实这个家庭的整体支付能力，远超500万。这时候如果买500万的资产，对于家庭资产增值和跑赢通胀是不利的，因为500万很难选到优质资产。反而整合家庭资金，做好安全的金融方案，才能选到优质的次新房。 3️⃣ 哪些板块更抗跌？ [气球R] 对于刚需来说，有产业辐射、有地铁、流通性好的板块，都是应当优先考虑的板块。 [气球R] 朝阳区：望京、朝青、东坝、石佛营、四惠、新北苑、常营等； [气球R] 海淀区：清河、西二旗、西三旗、永丰、学院路、西北旺、马连洼、四季青等； [气球R] 丰台区：丽泽、草桥、玉泉营、角门、六里桥、丰台科技园等； [气球R] 还有回龙观和亦庄也是值得关注的。 [气球R] 这些都是距离产业带近，价格溢价已经稀释了一部分，并且居住属性还不错的板块。当然了，具体的选筹还要因人而异。